2024年武漢豪宅的12個預測

獨上閣樓，最好是夜裡。

這是王家衛執導的電視劇《繁花》開篇第一句話。

這部劇講述的是上世紀90年代的上海，一個小人物阿寶，在老法師爺叔的幫助下，如何抓住機遇，成爲叱吒風雲的寶總。

股市、商戰與腔調，這部劇是王家衛的一個夢。表面上是弄潮兒女的起伏人生，實際上是時代變遷、時代的加持。時代的洪流之下，我們都是繁花中的一朵小花。有的盛開，有的凋零。

劇中有一句臺詞是，在任何一個發展中的地區，能最快改變一個普通人命運的是土地與股票。但想要賺錢，就要學會收。

我們、2023年，都是時代大潮中的一朵小浪花。如果站在2033年，再回顧2023年的武漢樓市與豪宅市場，你會如何覆盤？

單價4-5萬，就能買到武漢黃金地段的頭部豪宅。10年後，這樣的機會還有嗎？現在的武漢豪宅，10年後，還有哪些能被人記住，成爲經典？

時間，是最好的試金石。

2023年，武漢豪宅市場的年終總結爲：

百花齊放，內外兼修；

大浪淘沙，勝者爲王。

從成交量上看，

武漢4萬+豪宅，2023年網籤成交2877套，同比增長55%（其中頂豪1817套）。

（部分項目備案價格調整後，單月網籤數據亦有調整）

從成交價格上看，

4萬+豪宅項目，2023年平均價格47420元/平。同期，武漢新房均價16163元/平。

2023年，武漢豪宅市場主要呈現以下四大特徵：

1.豪者恆豪。

20%的頭部豪宅，價格越來越貴，越來越豪。

華潤系豪宅，獨樹一幟，獨攬2023年頂豪榜冠亞軍。武漢瑞府、長江中心、沙湖中心、武漢潤府、中寰潤府等業績表現出色。

武漢天地雲廷三期、綠城武漢黃浦灣三期等，價格持續上漲。其中綠城武漢黃浦灣3號樓，高區均價8.5萬/平，250平左右。5號樓，550平米超級大平層，價格可能突破10萬/平。

2.產品內卷。

卷小區大門、會所、園林、精裝配置等，卷出新高度。

在4.5萬+頂級豪宅序列裡，新希望D10的“產品力即銷售力”，穩居2023年武漢頂豪榜季軍，單盤住宅銷售破20億元。‍‍‍

新希望D-0NE，正式開啓二七濱江的商務大平層元年。

二七濱江的“嘉佰軒”，單套1000萬起步。武昌濱江的龍湖101，入市即熱銷。

3.降維出圈。

2021年，武漢豪宅項目19個。2022年，24個。2023年，54個（均爲本號監測項目數量，主要是3萬+項目暴增）。

從上圖中，建發朗玥、中信泰富國際金融城、綠城湖畔雲廬等第一梯隊業績亮眼。

豪宅的配置，改善的價格；改善的總價，豪宅的享受。部分4萬+豪宅板塊，隨行就市，均價下調到3.3-3.6萬+，快速引爆市場。

（部分項目含有保障房網籤數據）

其中，武漢三鎮中心2023年12月開盤，熱銷41套。在當前行情下，開盤賣41套，是相當不錯的成績。

4.品位升級。

豪宅更追求藝術與人文等情感需求，裝修與公區更加雅緻。

建發朗玥、香港置地元廬、長江中心、龍湖御湖境等，均憑藉產品力成爲當年爆款。

《繁花》中，有一句經典臺詞：

“一個男人應該有多少個錢包？三個，第一個就是你實際有多少錢，第二個是你的信用，你可以調動多少，第三隻，人家以爲你有多少錢。”

而豪宅的作用，就是有錢人的三個錢包，關乎有錢人的派頭、噱頭與苗頭，更關乎他們的人面、情面與場面。

2024年，武漢豪宅供應增加，競爭將更激烈，繁花迷人眼。

可能出現以下12種趨勢：

1.頂豪單價破10萬+，普豪6萬+。

2023年，武漢個別頂豪，均價破8.5萬/平。普通豪宅，單價4-5萬/平。

預計2024年，武漢頭部豪宅的漲幅，超過普通豪宅。

2.豪宅新盤增加5-10個。

武漢豪宅的分佈集中在傳統豪宅板塊，以內環-二環爲主。在二環外，誕生豪宅的可能性很小。‍‍‍

2023年，武漢4萬+豪宅項目21個。總價800萬左右，是武漢豪宅的總價分水嶺。頂級豪宅，單套突破3000萬，進入一線城市標準。‍‍‍‍‍‍

2024年，武漢4萬+豪宅將突破30個。總價1000-1500萬，是普通豪宅與頭部豪宅的分界線。

3.武昌濱江豪宅集中爆發。

2023年，單價與豪宅項目數量，武昌濱江均遜於二七濱江。

但是，武漢長江中心、龍湖101、武漢長江天地等項目推動武昌濱江崛起。

2024年，從武昌灣到二七長江大橋，武昌濱江全線爆發。

4.500平米超級大平層供應增加。

200平米以下戶型，是高端改善項目。

500平是武漢超級豪宅的門檻面積。500平的空間，更能做出空中別墅的尺度感。

未來，一層一戶的超級豪宅，也將在武漢市場上出現。

5.商務大平層項目全面開花。

以前，武漢的大面積公寓，並不在豪宅範疇。

2024年，核心地段的商務大平層（200-300平米+），將被市場所認可。

6.豪宅戶型設計更新潮。

2023年，武漢的豪宅有新希望D10\宸嘉100\綠城武漢黃浦灣等在產品上，引領風潮。‍‍‍

2024年，武漢豪宅更與國際接軌，全球視野的同款豪宅將出現。

7.陽臺、飄窗、庭院等尺度更大。

轉角大陽臺、室內泳池、空中花園等戶型創新，將在2024年大規模出現。第四代住宅理念以及武漢的最新住宅規範，將在少數豪宅項目率先實踐。

8.豪宅內部的智能黑科技更多。

外行看門面，內行看“後門”。2024年，科技豪宅，將是武漢豪宅的一個新類別。

科技豪宅與傳統豪宅的區別，就像是油車BBA與電車嵐圖、小米的區別。在豪宅的配置邏輯上，可能會顛覆現在的裝修標準，而不再停留在智能面板、魔鏡、電動窗簾、恆溫恆溼科技等初級水平。

2024年，武漢豪宅的科技能力與科技體系，將全面超越傳統豪宅。產品理念超前的豪宅，將更受市場歡迎。

9.豪宅新房、二手房與租賃市場，三足鼎立。

2023年武漢交房的豪宅，部分豪宅交房即落伍。

一批二手豪宅低價處理後，將出現一波換倉潮。同時，豪宅的二手市場流動性增強，租金水平將提高。

2024年，武漢不再爲學區、保值買豪宅，而是爲長期生活而住豪宅。既要有場面上派頭的面子，又要有生活舒服的裡子。‍

10.豪宅價格與物業標準，全面市場調節。

限價、限購等調控措施退出歷史舞臺。

目前，武漢豪宅的裝修標準是5000+元/平、物業收費3.8+元/平/月，已不適應當前市場現狀。

2024年，武漢豪宅的定價權在市場，特別是在裝修定價與物業收費上將有突破。

11.20%豪宅項目，定價持續上升。

綠城、瑞安房地產、華潤置地、建發、華髮、香港置地、新希望地產、宸嘉等豪宅供應企業，持續發力。

2024年，武漢20%的豪宅企業、20%的豪宅盤，值得入手（建議關注本號的2024年推薦與每月豪宅成交榜）。

12.一批豪宅地塊集中上市。

豪宅好不好，首先要料子好。最近三年，武漢土地市場回調盤整，內環-二環樓面地價下調到0.9-1.7萬/平（此前最高樓面地價2-3萬+）。

2024年，隨着城中村改造與城市更新的深入，內環的核心地段，拆遷成本增加，內環有可能再現豪宅神盤。

以2023年的內環樓面地價1.4-1.7萬/平推算，這些地塊上的豪宅輕鬆賣3-4萬+，依然有很大利潤空間。

［ 後記］

除了《繁花》，我還重溫了電視劇《請回答1988》。

街坊、巷子、溫情，還有那首主題曲《你不要擔心》。

“請你別擔心，請你別回頭，過去的，就讓它走...”

別擔心，別回頭。樓市的大寒之後，必然像季節一樣，是大暑。

這兩部電視劇，復 盤兩段歷史，講述時代與人性。過去三年，是最艱難的三年，不過大夢一場。‍

未來的某一天，我們也會想起2023年。 這一年，我們太難了，但豪宅市場仍然是少數人的樂園。

風浪越大，魚越大。‍‍‍‍‍‍

未來，可以再拍一部電視劇《請回答2013-2023》。這10年，是歷史長河裡的一個片段，也是樓市癲狂的十年，大起大落。

對於武漢豪宅市場的未來，冬去春來，繁花似錦。未來10年，將是武漢豪宅市場的青春期。在當前的資產配置中，優質豪宅將是靈活的工具。

文｜楊光華（地產寫字人）

本文爲個人觀點，市場有風險，投資需謹慎

特別感謝：武漢購房薈提供的數據支持‍