“保交樓”一週年 頭部房企撐起行業過半交付量

“保交樓”被寫入中央政治局會議內容中，已經近一年時間了。

這一年裡，從中央到各級地方，都在不斷開會強調這三個字的意義——不僅是穩定購房者信心的關鍵，更關係國計民生。

尤其今年上半年，市場短暫的小陽春後，復甦勢頭未能持續，房地產企業風險仍在深化，退市、債務違約、逾期交付、停工緩建等問題依然在發生。

作爲樓市底層邏輯的“保交樓”，更是面臨只可加強不可鬆懈的重託。

而頭部房企，是這項任務裡關鍵的壓艙石。

房企：完善交付體系

把“保交付”作爲重中之重

近期，億翰智庫發佈了今年上半年中國典型房企交付業績研究報告。

報告顯示，整體來看，頭部企業仍然是“保交樓”的主力——TOP5房企的交付套數均超過10萬套，佔TOP50房企整體交付量的36.38%，TPO10房企的交付套數超過整體的一半。

交付業績報告顯示，碧桂園、萬科、融創位居前三。

其中碧桂園交付套數爲27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米，在交付量上穩居行業第一，且遠超第二名（12.8萬套）和第三名（11.7萬套）的交付總和，佔據TOP50房企上半年總交付量的13.7%，大幅領先同行。

一些出險房企也在力保交付，恢復自己的市場信譽。例如，綠地集團交付10萬套，旭輝集團交付5.5萬套，陽光城交付均超4萬套，佳兆業集團交付2.1萬套，中國奧園交付1.9萬套。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認爲，整體來看，今年上半年房企交付情況表現不錯，較去年有明顯改善。

據瞭解，爲了提高交付效率，今年不少頭部企業都在從工程把關、交付流程標準化等多方面完善自己的交付體系。

交付量最大的碧桂園，早就已經從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、後全週期的標準化動作流程，持續提升基礎產品力，全力以赴保交樓。

2023年，碧桂園實施強基行動3.0，進一步強化工程管理體系，完善技術標準體系。精細、完善的工程管理要求貫徹在前置策劃、樣板先行、技術交底、舉牌驗收、承接查驗、維保修管理等全過程。

其中，樣板先行，是指實行樣板分級管理制度，戶內、園林、外立面、地下室、屋面等五大交付樣板必須通過項目、區域現場驗收。

舉牌驗收是指主要工序施工完成進入下一道工序前，由甲方、監理、施工單位及班組對工序施工質量共同進行驗收，質量合格符合驗收標準後，由驗收責任人共同進行舉牌驗收，方可開始下一工序。

另外，還有領導一線督查、現場經驗交流等，固化管理行爲、狠抓關鍵工序、使動作標準化，確保房屋的基礎產品力。

除了項目層面的自檢，碧桂園集團層面，還建立了全週期質量檢查體系——通過工程巡檢，交付評估，飛檢、綜合巡檢制度，對所有區域實行季度全覆蓋的工程巡檢，從土建工程、裝修工程、機電工程、實測實量等多維度，確保施工品質和施工安全，規範現場管控。

據瞭解，2023年上半年，碧桂園累計工程巡檢645個批次，碧桂園區域總走訪工地1364次。

爲了增強品質公信力，在項目正式交付前，碧桂園還會聘請第三方對所有交付批次開展交付評估工作，結合業主敏感點，對戶內、公區、外立面、園建綠化設置了800餘個檢查項。交付評估成績不達標的不允許交付。

2023年上半年，碧桂園累計交付評估592個批次（部分項目2022年已完成交付評估），交付評估一次性通過率達92%。

而碧桂園的業主們，同樣能參與到“交付監工”中——碧桂園全國各項目會不定期舉辦工地開放日活動，邀請業主提前走進項目，瞭解項目進展。同時，部分項目開展常態化工地直播，邀請業主“雲監工”，隨時隨地關注工程進度。

在交付前，項目會面向業主舉辦預驗收、雲驗收活動，徵集業主的意見並及時反饋。憑藉專業的“快修隊”，收房過程中出現的需求，基本能做到“當天發現、當天整改”

而交付後，碧桂園還會持續開展客戶定期回訪、滿意度調查等一系列工作，用真實的反饋提升客戶服務。

監管：持續出臺支持政策

保預期穩民生

交付不是一個孤立的節點，保交付也不僅僅靠企業的努力就可實現。

“保交付”數字轉好的背後，政策和地方，以及金融端的扶持功不可沒。

中央層面，2022年7月28日召開的中央政治局會議提出“壓實地方政府責任,保交樓、穩民生”,“保交樓”也首次寫入政治局會議文件；9月份，全國2000億元專項借款資金啓動，“保交樓”資金進入實質性落地階段；11月份，央行和銀保監會發布“金融16條”，明確指出要積極做好“保交樓”金融服務。同月，央行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，房企的信貸、債券和股權融資“三箭齊發”；12月15日，包括“保交樓”在內的“三保”被首次寫入中央經濟工作會議。

而地方層面，去年下半年就有近40個省市出臺保交樓舉措。5月以來，包括福建、廣州在內的多省會、城市，密集舉行專題會議、出臺政策，加強房地產項目預售資金監管，內容涉及專戶管理、建立預售資金移動預警機制等。

2023年7月10日晚間，央行和金融監管總局宣佈，將去年一系列政策中的“王炸”政策——“金融16條”有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。

這兩條延期的政策，一是對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

二是對於商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

總結來說，就是房企的存量債務可延期，並鼓勵商業銀行繼續爲“保交樓”發放專項借款配套融資。

在業內人士看來，兩條政策的延期，有助於促進項目完工交付，在保交樓的同時，也有助於修復市場預期。

億翰智庫在研報中預計，“保交樓”工作仍然是國家和社會的關注焦點，隨着2023年國家更多相關政策落地，支持“保交樓”的工作會順利進行，整體的交付情況將呈現出邊際向好的趨勢。