北京地價突破10萬+ 刷新樓面價紀錄

沒有了限價、搖號掣肘的海淀地塊又被搶“瘋”了。

3月18日，海淀區樹村資金平衡用地統籌項目HD00-0705-0035-1地塊進行線下競拍，中海、綠城、建發、越秀、海開、保利、招商、中鐵、華潤、金茂、華髮等10餘家房企都躍躍欲試。

經過近3個小時，264輪廝殺，最終，該地塊由中海地產拿下，樓面單價約10.23萬元/平方米，創“兩集中”以來北京土拍市場成交樓面價新高，成爲北京首個樓面價10萬+住宅地塊。

自北京土地市場政策取消了限價、指導價等政策後，海淀土拍就變得“熱鬧”起來。然而，在多位業內人士看來，迴歸“價高者得”規則的土拍，本質上已成爲實力雄厚的國企央企的賽場，多數房企只能望而卻步。

中海摘得單價“地王”

在供不應求的海淀，樹村地塊幾乎吸引了“全明星”陣容的房企齊上陣。根據3月17日流出的報名截止名單中，共有11家房企參與報名，10家房企進行報價。包括中建系的中建壹品，知名央企華潤置地、保利發展+招商蛇口聯合體、中國金茂、北京市屬國企首開，混合所有制企業綠城中國，以及建發房產、越秀地產等在此前北京土拍市場出現過的地方國企。

值得關注的是，在此之間，首開已經一年多未在北京土拍市場中露面。有“一部首開史，半座北京城”的首開曾經在北京房地產市場的地位舉足輕重。業內人士表示，2021年，由於頻繁踩錯市場節奏，導致首開部分項目地價高、限價低、利潤薄、銷售緩慢，直至2023年才逐漸好轉。

爲了扭轉局面，首開調整了拿地和產品策略，逐漸減少聯合開發，轉向獨立拿地和操盤，重點佈局內城核心地塊，以提高投資的安全性和控制力。從剛需市場轉向改善型產品，以滿足更高的市場需求，提升項目附加值。因此，首開在2025年現身樹村土拍現場，便不難理解了。

隨着拍地規則的改變，在當下的北京土地市場，實力成爲決定性因素，不再需要穿着象徵好運的紅衣，帶着裝有橙子、香蕉的 “大吉大利”袋子入場，預算充足纔是制勝法寶，企業只需憑藉雄厚資金，便能在拍地場上放手一搏。

在一羣穿着深色衣服的人中，越秀北京公司總經理董毅身穿橘色衛衣顯得格外引人注目。在這次樹村的土地爭奪戰中，董毅積極參與競拍，展現了強烈的拿地意願。然而，在衆多強勁對手的競爭下，董毅最終未能如願，退出了這場激烈的“戰役”。”

樹村地塊起拍價58.64億元，樓面價約8萬/平方米，線上報價已經達到59.12億。進入線下競拍環節後，競爭更加激烈，264輪的連番舉牌下最終才確定買家。中海以75.02億元拿下了這塊地，溢價率27.93%，樓面價10.23萬元/平方米。

新盤扎推入市，樹村引爆海淀?

房企爲何爭相補倉海淀樹村？

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，其最強優勢是所處上地板塊兼具產業優勢和學區優勢：一方面，騰訊、本站、百度、新浪等互聯網大廠聚集後廠村區域，吸引了大量高科技人才，對應較高購買能力。另一方面，教育資源上對應上地學區，區域內分佈有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中12年一貫制學校等優質教育資源。

產品方面，地塊位於上地街道，爲R2二類居住用地，佔地39737.8平方米，地上建築規模73299.74萬平方米，容積率爲1.6，控制高度18米，按照層高3米計算，預計爲6層洋房。

項目設計規劃要求，項目要遵循城市設計的理念，建築外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。設計方案在滿足建築功能的同時，注重創造宜人的外部空間，注重建築文化內涵和品質，提升建築設計質量。居住小區的住宅建築建議增強院落圍合感，沿現狀樹村公園形成連續的建築界面。居住地塊內部結合中心花園，強化景觀均好性與社區歸屬感，同時應加強與樹村公園景觀的融合滲透。建築形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風貌相協調，突顯歷史特色，適當結合新中式風格。住宅應採用坡屋頂形式。街區內的居住建築以暖色調爲主等。

張凱表示，隨着樹村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善大幕即將拉開。

值得關注的是，土地市場的熱度正快速傳導至供給側。根據北京2025年商品住宅用地推介會信息，海淀今年除樹村地塊以外，還有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項目地塊、四季青西郊機場周邊極沿線城中村改造項目地塊待入市，且都集中在上半年。

屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。