碧桂園,翻過第一座大山
砸鍋賣鐵還債的碧桂園,終於揭開了自己的那片“遮羞布”。
14日晚間,公司披露2023年業績和2024年中期業績。雖然姍姍來遲,但好歹還是來了。
從披露的數據來看,虧損在所有人的意料之中,好在,虧損面正在大幅收窄。預計2024年,減虧狀況可能會進一步改善。
虧損的主要因素之一,主要是公司充分計提存貨減值準備導致。其中,2023年,僅對已落成物業計提減值準備金額就超過800億元。
隨着相關數據的出爐,公司卸下“包袱”,預計不久將會正式復牌。接下來,爭取更多債權人的支持,推進債務重組順利完成,將是又一座必須翻越的大山。
遲來的財報
1年半時間,歸母淨利潤虧損規模超1900億元。
隨着碧桂園(02007.HK)一口氣補發2023年全年業績及2024年中期業績,這家原宇宙級房企的經營成色,終於毫無保留地展現在公衆面前。
儘管上述1年及一期的業績數據來遲了9個月,從整體來看相對坦誠。無論是復牌還是推進債務重組,這都是碧桂園需要踏出的重要一步。
據披露,2023年,公司實現營業收入約4010.15億元,同比下降6.8%,同期,歸母淨利潤虧損約1784.00億元。
房地產市場的整體環境,導致相關資產價值貶值,公司爲真實反映資產價值變動的影響,對在建物業及持作銷售已落成物業計提減值準備823.54億元。除此之外,計提金融資產及財務擔保減值損失淨額約372.43億元、錄得營銷及行政費用約180.33億元、淨財務費用約54.58億元、其他收入及損失淨額約103.31億元。
2024年上半年,公司實現營業收入約1021.02億元,歸母淨利潤虧損約128.42億元(上年同期爲-489.32億元)。當期對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值淨額約26.98億元。預計2024年全年虧損規模將進一步縮窄。
值得注意的是,公司將全面控制剛性費用支出作爲重點。2024年上半年,營銷及市場和行政費用同比下降50.8%,爲48.51億元。
這兩年,碧桂園的員工數量已大幅減少。2023年末,公司全職僱員約43146名,截至2024年6月30日,人員降至29261名,半年時間減員13885人。
去年前6個月,公司將交付放在首位,公司及合營、聯營企業累計交付房屋超15萬套,累計交付面積約1822萬平方米。
由於物業交付量大降,公司來自房地產開發的收入大幅減少,2024年上半年錄得988.29億元,同比下降55.2%,同期,確認的物業銷售均價爲7725元/平方米(不含增值稅)。
儘管如此,相比其他出險房企,公司仍具備較強的實力。截至去年6月底,公司淨資產爲約741億元。
推進債務重組
對於碧桂園來說,補發業績只是一個開始,接下來如何進一步推進債務重組,又是一座等待翻越的大山。
在上週(1月9日)晚間,公司已披露境外債務重組的相關條款,計劃削減境外債務規模最多116億美元,一時引發業內外熱議。
熱議的焦點,來自於公司披露的關鍵條款,被外界評價爲“激進”。
公司爲債權人提供了多種選項,諸如現金回購、100%債轉股、展期與部分股權化、發行新債延長年限等,削債幅度最高達到90%。
其中,第一個現金回購選項就不太令人滿意,通俗理解是100元債務償還10元。而其他的選項,或是將償付時間展期3.5年、7.5年及11.5年等。
對債權人來說,這些關鍵條款其實並不太友好,原因在於留給債權人迴旋的空間十分有限。或許給公司一點時間,可能是當下最好的方式。
所以,在上述化債選項披露之後,市場方面並未有強烈的反應。目前,已有包括中銀香港等7家銀行達成共識,另有一些債權人也表示與公司共渡難關。
碧桂園對外表示,上述境外債化債方案,有望在今年上半年達成一致。
事實上,從2022年以來,公司通過賣車、賣物業、賣酒店等方式累計回血現金600億元以上,債務壓力雖然已獲得進一步釋放,但仍不可掉以輕心。
截至2024年6月底,包括銀行借貸、優先票據等在內,公司整體債務規模約2501.52億元,其中銀行及其他借款1218.52億元,須在1年內償還。而同期公司的現金及現金等價物遠遠不能覆蓋。
公司更希望通過拉長時間等待市場復甦,畢竟手中握有巨量未售貨值。截至2023年,在國內開發項目3000個以上、可售合約面積9000-9200萬平方米。另外,還有約130至140萬個車位可供出售。
這,應該是公司手裡的底牌。
壓力仍然巨大
儘管,碧桂園將解決危機的誠意一一擺上檯面,但2025年未必會好過。
在最近一次月度會議上,楊惠妍指出今年的工作重心仍是保交付,以及繼續修復資產負債表。自2022年以來,公司3年已累計交付170萬套房屋。
截至1月9日,公司已有200多個優質項目被納入“白名單”內,新增融資達15.23億元,多少可以爲自身減輕一點壓力,但這遠遠不夠。
今年,碧桂園計劃完成交付20萬套,仍有不小的壓力。在當下房地產市場背景下,交付計劃需要匹配的資金如何實現?
如果通過常規銷售實現現金回籠,倒可以支撐下一步的交付,但是,這兩年以來的銷售狀況每況愈下,靠銷售回血已不太現實。
數據顯示,公司2023年-2024年合約銷售金額分別爲約1743億元和471.7億元,合約銷售面積約2170萬平方米和492.2萬平方米。
爲了獲得更多現金流,緩解流動性壓力,還是通過轉讓資產等方式見效最快。去年12月,公司通過出售長鑫科技1.56%股權,獲得資金就計劃用於保交付的項目建設。
公司1月9日公告披露,其正在出售境外少數權益金融投資,已有約1.4億美元出售收益入賬。預計今年至2033年,將通過出售權益金融投資等,籌集6-8億美元淨收益。此外,預計將繼續盤活酒店、辦公樓及商鋪等資產。
如果在今年上半年債務重組順利完成,懸在碧桂園頭頂的壓力會暫時減輕,但未來的路依然不會平坦。