博時基金劉玄：擴募提升REITs基金競爭力和吸引力

6月16日，首批基礎設施公募REITs擴募項目上市迎來了一週年。隨着首批基礎設施公募REITs擴募項目的成功落地，我國公募REITs市場正式形成首發與擴募“雙輪驅動”的發展新格局。

在博時基金 REITs業務營運總監劉玄看來，作爲首批擴募項目，公募REITs本身不僅可以增加資金規模，還有望通過資產的多樣化及優化配置提高風險調整後的回報率。同時，擴募也有助於增強市場流動性，促進價格的準確發現，提升市場效率並鼓勵金融產品和服務的創新。

擴募有利於盤活存量資產擴大有效投資

擴募是落實相關政策要求的具體舉措，有助於進一步盤活基金髮起人(原始權益人)存量優質資產，增強發展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平;有利於完善市場化、法治化機制，推動基礎設施REITs健康發展;有利於進一步拓寬基礎設施項目資金來源，更好盤活存量資產、擴大有效投資，爲國家推動“十四五”期間的基礎設施高質量發展作出貢獻。

“藉助擴募，REITs基金更能適應市場變化，支持可持續發展項目，提升其在資本市場中的競爭力和吸引力。無論是對公司的業務發展還是對行業的市場建設，均能展現顯著的社會影響，起到積極的示範作用——一是擴大基金規模，拓展多元化資產管理佈局;二是優化資產組合，提升產業園細分賽道的競爭力;三是落實政策要求，推動基礎設施公募REITs健康發展;四是助力市場建設，完善基礎設施公募REITs運行機制。”

對於當前公募REITs一級市場的火熱和二級市場震盪，劉玄認爲公募REITs是一種不同於現金、股票、債券的新產品，收益現金流、分紅較爲穩定，理論上價格波動應相對較小。從實際情況看，我國公募REITs市場處於發展初期，市場關注度較高，相關制度安排還有待市場進一步檢驗，疊加外部環境等各種因素影響，可能發生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產受到超預期因素的影響導致價格波動等情況。

“拉長投資週期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值，二級市場價格會表現爲向產品內在價值迴歸。隨着公募REITs市場不斷髮展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，上述市場發展的短期因素將有望得到改善。”

疊加當前利率下行及資產荒的現狀，劉玄認爲投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。建議投資者基於理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對於廣大投資者來說，穩健、適宜長期持有是公募REITs作爲投資產品的“角色定位”。

博時蛇口產園REIT擴募資產整體運營穩健

首批基礎設施公募REITs擴募一年來，項目運營情況如何?取得哪些實踐經驗?

劉玄介紹，擴募資金的使用均嚴格按照《招募說明書》所披露的方式用於購入新的基礎設施資產，實現了底層資產類型的多元化佈局，提升了基金整體收入，有助於基金髮起人(原始權益人)進一步盤活存量資產、擴寬資金來源、擴大有效投資，爲國家推動“十四五”期間的基礎設施高質量發展作出了貢獻。

擴募一年以來，博時蛇口產園REIT的新購入資產整體運營情況較爲穩健，收入完成情況基本符合預期。但由於在資產區域分佈的分散性、租戶類型分類的多元化、對接運管團隊的擴大化等方面出現了新的挑戰，基金管理人在不同區域資產的差異化園區定位、不同類型租戶的定製化租賃方案、不同運管團隊的標準化統一管理等方面積累了更多的運營管理經驗，爲後續進一步擴充基礎設施資產夯實了基礎。

博時基金在證監會指導下，參與了首批基礎設施公募REITs的研究和發行，成功發行了首批公募REITs之一的博時招蛇產園REIT，併成功成爲首批獲批擴募的公募REITs之一，在較廣泛的範圍內形成了示範性影響，體現了監管部門和市場對公司運營管理能力的肯定。

今年4月，博時津開科工產業園封閉式基礎設施證券投資基金正式獲得上交所和證監會批覆，這是博時基金繼博時招商蛇口產業園REIT(180101)後的第二隻REIT基金產品。作爲天津市首單REITs項目，博時津開科工產業園REIT的成功獲批標誌着天津市在資本市場創新領域邁出的重要一步，爲本只基金入池的基礎設施項目天河數字產業園和大陸汽車廠房帶來嶄新的發展機遇。

“隨着公募REITs常態化發行的推進，納入REITs試點範圍的資產種類會越來越豐富，市場參與主體會越來越多元，REITs市場規模也將繼續壯大，擴容有望提速，博時REITs團隊也會在監管的指導下，繼續支持不同發行主體、多業態、跨區域、跨行業資產的發行上市。”劉玄稱。