【財說明白】“取消公攤”，買房成本會下降？物業費、取暖費會少嗎？

中新經緯12月20日電(薛宇飛)近日，一些地方宣佈“取消公攤”或商品房按套內建築面積計價銷售的消息引發網絡熱議。

圍繞商品房公攤面積，在過去已經引發多次討論。公攤面積，爲什麼這麼受關注？又該如何看待公攤面積？商品房以套內建築面積計價銷售會帶來哪些影響？

公攤面積是什麼？

嚴格意義來講，“取消公攤”“取消公攤面積”等說法並不嚴謹。

據中國住房和城鄉建設部2001年發佈的《商品房銷售管理辦法》，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分爲獨立產權，分攤的共有建築面積部分爲共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱，公攤是住房領域特殊但重要的建築面積，全稱爲“公攤建築面積”，即整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積。公攤建築面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

瞭解了公攤建築面積的含義後就可以知道，電梯井、樓梯間、過道等上述公共建築面積，也是構成我們居住空間必不可少的一部分。

嚴躍進表示，“取消公攤”並不是要取消公攤這類建築形態，其精準含義是“住房銷售環節取消公攤”，或“調整爲套內建築面積計算”。因此，“取消公攤”是指後續房屋買賣過程中，包括合同簽訂、不動產權證辦理、後續房屋面積計量等過程中，將不再計算公攤部分，而是計算房屋套內建築面積。

根據《商品房銷售管理辦法》，商品房建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積。那刨去公攤面積後，套內建築面積能剩下多少？據中銀證券2022年10月發佈的研報，中國公攤面積比例無統一標準，聯排、別墅相對最低，大約在1%至8%，7層以下多層住宅爲7%至12%，7至11層住宅爲10%至16%，12至18層住宅爲14%至20%，18至33層住宅爲16%至24%。

以一套建築面積爲100平方米的高層住宅爲例，若公攤比例爲20%，那麼套內建築面積就是80平方米。需要說明的是，據中銀證券上述研報，“套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積”，也就是說，套內建築面積是包括房間內的牆體等，我們實際能夠使用的面積還要小一點。

計算方式不透明

買過商品房的購房人會有所瞭解，不同房源的公攤比例是不一樣的，甚至同一樓盤不同戶型的房源都會有不同的公攤比例。同時，儘管知道了公攤比例，但這一比例是如何計算的，具體都包含哪些公共建築空間，很多人也搞不明白。

嚴躍進稱，由於公攤面積不透明的計入方式和含糊的合同條款，導致房源的得房率較低。舉例來說，實際入住的住房明顯小於預期，購房者感覺“啞巴吃黃連、有苦說不出”，因此反感將無法明確計量的公攤面積計算到房價款中。前幾年，在“限價”政策下，部分房企刻意做大公攤面積來獲利，部分樓盤的公攤面積超過了40%，損害購房者權益。還衍生出很多新問題，比如，在物業費收取方面，由於是按建築面積計算，容易引發糾紛。

中原地產首席分析師張大偉稱，有小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，爲多幢服務的警衛室、管理用房，作爲人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而根據相關規定，這些不得計入公攤面積。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公攤面積不實，購房者不僅要多支付購房款，還要在以後的居住中不斷支付更多成本。

張大偉表示，政府部門應對公攤面積進行明確，規範開發商宣傳行爲，嚴格要求樓盤樣板間執行1:1設計，讓公攤面積變得透明、規範。

目前，已有地方對計入公攤面積的公共建築空間進行了優化。2024年5年，廣東省惠州市自然資源局印發的《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》中提出：建築物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建築面積，但不計入容積率建築面積的總數不得超過屋頂面積的25%。上述不計入容積率建築面積不納入公攤面積。

套內計價啥影響？

商品房從按建築面積計價銷售轉變爲按套內建築面積計價銷售，會給購房人及市場帶來什麼影響？

中指研究院分析，商品房以套內建築面積計價銷售，有利於購房者更直觀地瞭解實際價格，減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行爲進一步規範，預計後續將有更多城市跟進出臺相關規定。

海通證券則在2023年8月發佈的研報中稱，市場真正需要關注的是公攤面積測算的信息透明度和規劃合理性問題，採取套內面積的計價模式並不能從根本上解決公攤面積信息不透明問題。無論是建築面積計價模式還是套內建築面積計價模式，保護購房者權益的有效方式，或許還是要提高公攤係數的測定技術、明確公攤面積測定的規定、公示測繪的內部細節等。

商品房按套內建築面積計價銷售後，是否會導致房價上漲呢？中指研究院認爲，這只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。海通證券稱，購房者對居住品質的要求在不斷提升，在使用套內建築面積計價銷售的情況下，開發商一方面要在拿地前期提升設計要求，提高對住宅用地的利用效率；另一方面是較以往更理性對待公攤區域，無論是公攤區域面積設定還是公攤區域投入都會更考慮購房者需要和項目最終收益。

張大偉稱，若僅僅是計價方式的改變，不會對新房、二手房市場帶來影響。目前，已有一些地方通過調整計容建築面積計算方法而提升了新出讓地塊的商品房得房率，會利好這些地塊商品房的銷售，但對已在售樓盤和二手房市場會帶來一些衝擊。

儘管一些地方對商品房銷售提出了新的計價方式，但在物業費和取暖費的收取上大多還是按建築面積計算。中指研究院認爲，如果物業費、取暖費換作以套內建築面積計算，收費單價可能會相應提高，最終用房成本也不一定會降低。

據媒體報道，一些地方住建部門人士表示，政策用意並非取消公攤，而是計價方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地瞭解所購居住空間的實際大小，有助於購房者分辨出商品房的性價比。對於“物業費”“採暖費”“稅費”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。

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責任編輯：魏薇 李中元