拆解“517新政”：後紅利時代 樓市政策有哪些變化？

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

自1998年房改以來，我國房地產市場經歷了20多年的市場化歷程。期間，市場經歷了多輪週期波動，調控政策也頻繁推出，從制度建設和市場運行等方面提供保障。

2024年5月17日，監管部門推出一系列調控措施，包括首、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業貸款利率下限；下調公積金貸款利率等。同時，央行擬設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“517新政”似乎釋放了一個強烈的信號，即政策層面對需求提供了強烈的支持。但這種解讀顯然只是表面。那麼，站在更高的維度上，如何看待“517新政”？

近日，21世紀經濟報道城市更新與大文旅研究院發佈題爲《信心修復與時代轉折——樓市“517新政”深度解析》的報告（以下簡稱《報告》），對“517新政”的出臺背景、信號意義、實際影響進行全面解讀。

後紅利時代的行業特點

房改後的約20年裡，受益於人口、金融、土地等紅利，房地產市場快速發展。我國人均住房面積不足的情況也得到明顯改善。這期間，雖然偶爾出現房價上漲過快、投資需求旺盛的情形，但隨着調控政策的及時推出，市場也很快企穩。

但近幾年，市場發生了一些變化。《報告》指出，一方面，從總量上看，我國住房邁過供不應求的階段，進入供求平衡期，但結構性的供需缺口仍然存在；另一方面，城鎮化速度放緩，人口紅利減退，新增需求規模有所下降。

這也意味着，在後紅利時代，房地產市場發展正在從數量導向轉變爲質量導向。

《報告》認爲，在這一階段，樓市較難出現劇烈波動。無論是對過熱進行降溫措施，還是對需求的刺激政策，效果都很難像以往那樣立竿見影。政策的作用機制，更多是通過各項信號的釋放，影響市場情緒，改變供需雙方的價值觀，進而對市場帶來潛移默化的影響。

這也是“517新政”的行業背景。

而在市場層面，2020年年中，“三道紅線”政策推出，樓市去槓桿大幕拉開。2021年下半年，信貸政策收緊，市場出現降溫，進而演變成深度調整。

到今年6月，本輪調整已持續36個月，時長、深度、廣度均屬空前。在這輪調整中，一批奉行“高槓杆—高週轉”的房企遭遇資金鍊危機，市場信心受到影響，交易量出現降溫。

根據國家統計局的數據，2023年全國商品房銷售面積約11.17億平方米，銷售額約11.66萬億元，與2021年的峰值相比，分別下降了38%和36%。2024年前5個月，商品房銷售規模仍有超過兩成的同比降幅。房地產市場再度面臨階段性的低點。

“517新政”的力度有多大？

在“517新政”之前，監管層推出過類似的支持性政策。

《報告》表示，在市場上升階段，樓市政策更多以抑制過熱、控制投機爲主要目的。但也有兩輪對市場的支持性政策。

第一輪出現在2008年末，爲應對國際金融危機和國內房地產銷量下降的情況，國務院發佈《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，首次對房地產進行大規模政策支持。信貸政策方面，自住型住房貸款利率七折優惠，降低貸款首付比，最低爲兩成。

第二輪出現在2014年至2015年。2014年9月30日，央行、銀監會（後與保監會合併爲銀保監會）公佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例爲30%，貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍。二套房認定標準由“認房又認貸”改爲“認貸不認房”。

2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，將二套房商業貸款最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整爲20%。

《報告》指出，與這兩輪政策相比，“517新政”在支持力度上，可謂有過之而無不及。

第一，“517新政”後，個人購房的最低首付比例將降至歷史最低水平。此次調整前，經歷了數次降息後，貸款利率已處於歷史低位，調整後將繼續刷新最低值。

第二，此次調整前，大部分城市已取消了“限購令”，且多實行“認房不認貸”。這有助於“517新政”最大限度地發揮作用。

理解新政的三個維度

綜合時代背景及政策本身的力度分析，21世紀經濟報道城市更新與大文旅研究院認爲，政策的意義將在三個維度上得以體現。

第一，適應後紅利時代的供需關係新變化。以增量需求支撐的第一輪紅利期面臨終結，樓市供需關係趨於平衡，市場運行趨於穩定，需求端的“枷鎖”逐漸解除，是政策的大趨勢。

“517新政”前，“限購令”已經大範圍鬆綁和退出，傳遞出提振需求的信號意義。而新政的推出，使得信貸層面的限制進一步解除，也意味着樓市政策適應了市場的新變化，進入新階段。

第二，本輪去槓桿大潮的終結。本輪樓市去槓桿大潮始於2020年年中，且供需兩端都受到影響。近年來，且隨着“三支箭”陸續釋放，以及白名單制度推出，投資端的去槓桿措施正在解除。“517新政”後，銷售端的信貸門檻也大幅降低。

《報告》指出，從這個角度來看，這既代表銷售端去槓桿措施的取消，也意味着本輪去槓桿政策徹底終結。

第三，階段性去庫存的開啓。由於前期投資規模較大，加之近期市場交易降溫，房地產市場再度面臨階段性的庫存高企。過去兩年，在保交樓政策下，樓市去庫存得到快速推進，但當前的庫存規模仍然較大。

根據國家統計局的數據，截至5月末，全國商品房待售面積7.43億平方米，繼續處於7億平方米以上的高位區間。《報告》表示，“517新政”對信貸門檻大幅調降，在促進需求釋放的同時，也能在很大程度上消化市場庫存。另外，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構收購已建成未出售商品房的做法，也是去庫存的重要方式。