超低房貸利率不可持續？多地房貸利率一夜上漲，一線城市二手房成交量同比大增超六成

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

房貸利率漲了，或許讓許多潛在的購房者一時有些“猝不及防”。主流房貸利率在過去一年連續下調剛剛接近歷史低點不久後便出現了回升。《華夏時報》記者注意到，近期，包括杭州、福州、南京、蘇州、長沙等在內的多個城市房貸利率下限出現上調，且部分城市上調幅度一度達到20個基點。

業內認爲，房貸利率持續下跌的可能性較小，銀行上調房貸利率是在平衡成本和收益後作出的選擇，這也是當前銀行的主流心態。同時，房貸利率上調也與市場有關。10月份至11月份，在一攬子樓市政策的發力之下，重點城市住宅成交量重新站上高點。

部分城市上調房貸利率下限

“很突然，杭州這邊目前首套房貸利率下限是3.1%。11月份以來，杭州的房貸利率下限經過了兩次調整，先是從2.9%上調至3.0%，然後再上調至3.1%，一共上調了20個基點。”12月3日，杭州的一位房產中介對《華夏時報》記者表示。

除了杭州之外，無錫的一位房產中介也對《華夏時報》記者說：“接到了消息，二套房貸利率從此前的3.05%上升至3.3%。我們也覺得很突然，但是房貸利率本身就是會變化的，可能不久之後還會回調。”

年內，“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現過3次較大幅度的下調，累計降幅達到了60個基點，最新的報價爲3.60%。房貸利率的定價是各商業銀行在LPR的基礎上加點形成，由於近年來樓市走弱，房貸利率的加點持續爲負值。同時，爲了進一步降低購房門檻和成本，央行一度取消了房貸利率下限的硬性指標，大部分城市的房貸利率以“2”字開頭。

“過去，銀行把房貸利率從低於3.0%上調到3.0%，主要是對衝LPR下調而作出的主動回調。但此次部分城市房貸利率下限從3.0%上調至3.1%，客觀說明銀行房貸政策發生了一些新變化。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者說。

在嚴躍進看來，目前，銀行投放房貸的主流心態是成本和收益需要平衡。一些銀行此前給出的優惠利率總體在平滑線的極端位置，對於銀行而言，房貸利率再度下調的空間已然不大。

這或許也從側面印證了超低房貸利率或許難以持續，房貸利率也並非可以一直下調。在今年10月份，廣州就有多家銀行表示，要求商業房貸利率不得低於公積金貸款利率。彼時，在5年期以上LPR下調至3.6之後，廣州首套房最低房貸利率爲2.6%，比2.85%的公積金貸款利率還要少25個基點，使得兩者之間出現倒掛。

“倒掛”現象或將引發一系列連鎖反應，使得銀行“開卷”低利率，增加貸款風險。例如，福州的銀行在上調房貸利率後便表示，上調房貸利率是銀行根據風險定價原則決定的，並非政策收緊。

一線城市率先釋放回暖信號

上述杭州的房產中介對《華夏時報》記者說：“目前市場表現剛剛好於上半年，擔憂房貸利率上調會讓購房者在買房時再度猶豫不決。已經有正在溝通的客戶詢問，到底是及時買房比較好，還是再看看後面的市場走勢。”

《華夏時報》記者注意到，自“9·26新政”之後，10月份、11月份重點城市的房地產市場熱度明顯升高。中指研究院發佈的數據顯示，11月份，百城二手房價格環比下跌0.57%，跌幅較10月份收窄0.03個百分點。其中，一線城市二手房價格跌幅進一步收窄至-0.07%，深圳、成都、烏魯木齊等城市二手房價格止跌轉漲，打破連續7個月全面下跌的局面。

成交量方面，數據顯示，前11月，百城新房銷售面積同比下降約24%，但11月份同比增長約15%，延續10月份的改善態勢。二手房市場持續活躍，11月份重點20城二手房成交套數環比增長11.7%，同比增長達到26.3%。

值得關注的是，一線城市在9月底發佈的一系列放鬆限購的政策的確行之有效，使得一線城市在此輪復甦行情中起到了“領頭羊”的作用。數據顯示，11月份，一線城市二手房成交量同比增長65.8%。以北京爲例，11月份，北京新房成交面積約60萬平，同比增長約20%；二手房成交則超過1.8萬套，環比增長近10%，同比增長約50%，成交套數創去年4月以來的月度新高。

市場的表現或許也是銀行考量如何爲房貸利率定價的一大因素。嚴躍進對《華夏時報》記者說：“銀行上調房貸利率下限也與市場回暖有關。當前各地房貸申請量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多。”

不過，在嚴躍進看來，目前，儘管房貸利率有所調整，但依舊是處於相對偏低的水平，各地購房者還是要積極爭取，享受到歷史最寬鬆的房貸政策。

多宗百億元地塊成交

在前幾個月一攬子政策的影響之下，中指研究院方面對《華夏時報》記者表示，當前需求端政策已經較爲寬鬆，居民購房首付比例及貸款利率已經達到了歷史最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆的階段，預計隨着年末房企衝刺銷售業績，加大推盤力度，12月份的樓市將保持一定活躍度。

9月份、10月份房地產政策的重點是放鬆限購和降低房貸利率，促進剛需快速入場。進入11月份、12月份之後，政策的行使方向轉爲降低房地產交易中的各類稅費，例如契稅、增值稅等，促進改善性住房的成交。

伴隨着房地產的建設方向轉向“好房子”，改善型住房普遍集中在新房市場，而新房的價格則與地價相關。《華夏時報》記者注意到，近期，重點城市的土拍可以用“如火如荼”來形容。11月份，成都出讓的地塊中，有兩宗地塊的溢價率分別達到46.1%和44.4%。隨後，杭州的3宗地塊溢價率均突破30%。

11月29日，北京酒仙橋組團地塊成交，總成交價達到153.3億元。12月2日，深圳粵海街道地塊成交，其由中海和華潤聯合體競得，總成交價爲185.1億元，溢價率達到46.3%。中指研究院分析師孟新增對《華夏時報》記者表示：“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準投資的戰略，熱點城市優質地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續溫和修復，但分化現象仍將延續。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧