成都樓市新政加劇市場分化，房企人士稱“更需融資支持”｜地方樓市掃描

“限購政策取消了，五一期間來看房的客戶比較多，還有一些外地客戶也來看房。”一位成都某區域中介人士稱。

在五一節前兩天，成都宣佈全面取消實施7年多的住房限購政策，而開放商也在隨即推出多種促銷政策，成都樓市的到訪量在五一期間有所增加。

不過，政策調整的雙刃劍效應也逐漸顯現，中心城區的限購取消後，近郊和遠郊區縣的購房需求受到影響，市場分化加劇。另外，從開發商角度來看，取消限購很好，但更需要融資輸血。一家開發商成都某項目負責人表示，取消限購政策只能說是穩市的“一個好的開始”。

到訪量增加但分化加劇

4月28日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》）稱，全市範圍內住房交易不再審覈戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。

前述開發商人士向第一財經表示，限購政策的取消對於市場能起到修復的作用，也會吸引一部分外地購房羣體。目前，有一部分購房羣體會觀望，但是也會有很多人進來，因爲他們預計市場不會再到更差的底了。

因此，在限購政策取消之後，開發商也迅速行動，加強促銷力度吸引購房者。前述中介人士介紹，不同樓盤有不同的策略，有些樓盤推出特價房，有的樓盤則拿出了優惠折扣。在政策和營銷的合力刺激下，成都的房地產項目到訪量較節前明顯增加。

據克而瑞四川統計，五一期間有約6成項目來訪量有不同程度的上漲，其中，19.05%的項目上漲幅度在20%以上；漲幅在10%-20%和5%-10%的項目14.29%和23.81%。當然，還有19.05%的項目來訪量保持穩定，也有超過20%的項目來訪量是下降的。

中指研究院的統計也顯示，五一假期期間，多數項目推出促銷活動，成都看房客羣增加，同時吸引川內其他地級市及省外客羣旅遊期間看房買房。“5+2”區域（即四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）部分改善項目售樓部到訪量增加30%-40%，銷售表現較好。

中指研究院四川公司研究總監蘇宇向第一財經表示，五一期間，成都新房、二手房帶看量明顯增加，外地客羣比重明顯增加，“5+2”區域部分優質樓盤熱銷，價格穩定，假期特惠普遍也在1個點以內。

不過，在限購政策取消之後，市場分化也在加劇。蘇宇也表示，成都近郊遠郊外圍區域分化比較明顯，看多買少，觀望情緒仍在。中指研究院的報告顯示，近遠郊區域多數項目來訪量增加，外地客羣借旅遊間隙看房情況普遍，但整體成交仍較少，觀望情緒較重。

2023年9月26日，成都發布新政放鬆限購，除了“5+2”地區繼續實施住房限購，其他區域不再審覈購房資格。同時，在限購區購買144平方米以上房產也不再審覈購房資格。因此，此次，限購政策的取消使得中心城區以及144平方米以下的戶型受益。

在最嚴厲的限購政策下，很多外地客戶羣或者多套房羣體只能選擇成都遠郊縣市的項目，此後的政策放鬆也只能選擇二圈層的近郊縣區。現在限購取消，則使得這部分客戶能夠直接進入中心城區購房，勢必影響二三圈層的需求。

不僅如此，蘇宇還表示，在二手房市場方面，“5+2”區域成交佔比達5-6成。本次解除“5+2”區域144平方米以下限購，吸引需求向“5+2”區域新房、二手房市場聚集，外圍區域二手房買家壓價明顯，成交難度有所增大，部分新房開始強化以價換量營銷策略。

事實上，這種分化在土地市場也已經顯現，在今年前四個月的土拍市場中，位於中心城區核心地塊土拍價格屢創紀錄，但是位於近郊區以往熱門區域的地塊都多以起拍價成交，而且多爲地方平臺公司競得，還有多個近郊地塊因故終止拍賣。

取消限購只是開始？

4月28日成都發布新政，刺激開發商加緊推盤，商品住宅供應也迅速增加。中指院統計，新政發佈當週（4月22日至28日）共有31個樓盤取證，4月最後一天，成都共有12個住宅項目集中取證，5月成都有推售計劃的樓盤近30個。

供應增長的同時，成交量有所上升。克爾瑞的統計顯示，從成交量看，多數項目成交量保持穩定，佔比30.95%；上漲幅度5%-10%的項目佔比21.43%，小幅下降5%-10%的項目佔比14.3%。總體來看，35.67%的項目成交量不同程度地上漲，上漲的項目大多位於主城核心區。

不過，克爾瑞四川的分析認爲，今年五一熱度不及去年，過半項目來訪提升但認購僅少數微漲，轉化難度提升。個別盤熱銷，但並非限購解除單一因素，還靠項目加強營銷力度，如提高渠道佣金、推特價房讓利、首付分期、0月供等強力手段換取走量。市場持續性還有待觀察。

前述開發商人士也向記者坦言，以前購房者主要基於對房價上漲和市場行情的信心來購房，市場需求遠超過自主使用，而現在的需求則都是以自住爲目的的需求，因此需求量要小很多，在收入及市場等多方面因素的影響下，轉化率低，銷售逐漸疲軟。

事實上，在去年走出“獨立行情”的成都今年形勢與去年相去甚遠。

今年3月，成都全市累計成交住房27698套。其中，新建商品房成交8925套，環比上漲67.6%；二手房成交18773套，環比漲幅高達101.4%。不過，相比去年3月，成都新房成交量下減少6525套，下降41.9%；二手房成交量減少9415套，下降33.4%。

不僅如此，從今年以來，成都二手房市場掀起了降價潮，這輪降價潮不再侷限在老舊小區，而是更多波及高端商品住宅和熱門樓盤。前述中介表示，整體來說成都二手房的價格都有所下降，大體上會有10%左右的降幅。

蘇宇認爲，二手房降價是全國普遍現象，據中指院百城價格指數統計，4月100個城市二手住宅價格環比均下跌，是當前市場週期的客觀現象，但另一方面也需要看到，成都的新房市場價格依然堅挺，高品質樓盤單價仍在攀升，並且市場認可度仍然很高，核心區域優質的二手房項目價格也並未下跌，甚至還有明顯上漲。

市場下行的趨勢也影響到整個產業的發展，成都房地產開發的主要統計指標也大幅下降。成都市統計局發佈，1-3月，成都房地產開發投資下降12.9%，商品房新開工面積下降29.1%，商品房銷售面積下降30.7%。這三大指標都呈兩位數下降，對經濟增長也產生比較大的影響。

前述開發商人士表示，目前市場信心不是很足，取消限購只能說是一個好的開始，但是，現在開發商運營比較困難，現金流遇到很大困難，有很多窟窿要填，因此，相比取消限購政策，開放商更亟需融資支持。