聰明申貸 今年購屋福虎生豐

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐。（臺灣房屋提供）

2022新年新希望，購屋是你的虎年願望嗎？聯徵中心資料顯示，10年間的房貸，成長將近5成，也反映出購屋族的購屋壓力指數大增。

近年爲抑制過熱房市，央行祭出4波選擇信用管制措施，並且今年也傳出有升息可能，許多去年下半年買房的購屋族也發現，銀行審覈貸款的條件越來越嚴，較大型的商業銀行對於甚至只會將額度僅保留給常往來的VIP客戶，主要因爲銀行法的「住宅建築及企業建築放款」的限額規定，銀行對於購置興建的貸款餘額，不可超過存款與金融債的30％，若銀行放款接近滿水位，多少會產生排擠效應。

不過，要貸好貸滿也不是沒有機會，一般來說，銀行評估貸款條件，會針對兩大面向，一個是針對「人」，也就是申貸人的條件；一個是針對「物」，指的就是不動產擔保品的「物件地段」等客觀條件，兩者都會影響貸款成數和利率。

貸款申請人的工作職業、理財規畫、信用狀況都會影響貸款利率，因此如果夫妻購屋，多半會以薪水高、或是服務公司較知名、工作年資和穩定度高的那一方來申貸。可以提供薪資證明、定存、基金或其他投資收入等資產證明，更有利於提高核貸成數。

由於銀行受理房貸申請後，會透過聯徵中心繫統追查過去信用分數，因此曾擔任保人一旦被跳票，或是信用卡多次遲繳，都有可能會影響信用分數，民衆計劃購屋的同時，也可以先詢問比較有往來的銀行，像是薪轉銀行、存款、信用卡等銀行，瞭解房貸方案，和確認自身信用條件。

物件地段、產品類型也會是銀行的評估重點之一，觀察聯徵中心2021年第三季臺北市貸款成數最高的前三名路段，由北投區光明路成數79.5％奪冠，平均核貸利率1.29％，也是北市最低；第二、三名則分別由文山區景華街、士林區福港街奪下，貸款成數都有78％以上。

這些前三名路段擁有近捷運、公園、學校等共通性，而且這些路段的自住需求穩定，也最符合首購市場需求條件，所以才能取得相對比較高的貸款成數，並且享有首購族貸款的低利優惠。

買房還要考慮裝潢及添購家電、傢俱的費用，建議購屋族的自備款應該要抓房屋總價的三成甚至更多，每月的房貸還款金額也不要超過每月收入的1/3，出價前也要先了解往來銀行的貸款評估狀況，避免因爲貸款貸不滿，而陷入買到了想要的房子，卻繳不出款項的危機。