COVID-19後 在美國買房越來越不容易

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蔡佑駿╱北美智權報　專欄作家

在COVID-19（下稱疫情）大爆發以前，我每年都會去美國西岸，主要在南加州一帶旅遊和居住。

那時我就在南加州偏東邊，但尚未到Riverside（加利福尼亞州河濱市）的地區，大約是在Los Angeles（洛杉磯）的東邊看房地產物件。在2015年以前，會看一些single house（房型類似臺灣的獨棟透天房地產），若以達到我自己設定條件的物件，價格落在50~80萬美元還買得到，但到2019年的時候，能達到我眼光的single house價格已經漲到70萬美元以上。當2023年疫情過後，我再去Los Angeles東邊看房地產物件，我覺得符合自己要求的single house，價格全部超過百萬美元，而且幾乎沒有物件釋出到市場了，甚至連condo物件（公寓房型），也要80萬美元以上。通貨膨脹讓一樣的預算買不到相同的房型 — 從獨棟透天變成社區住宅，除了能購買的物件面積縮水了，連購房後要繳的HOA管理費用（Homeowner's Association，又稱社區管理費）與相關保險費用，也跟着全面調漲。

疫情後，提高的持有房地產成本是全球議題

近幾年來持有房地產的成本，很明顯的大幅提高了，這是全球普遍的現象，美國連養房的成本都很明顯的提高許多。即使買得起房，但後續的維護和利息支出，未必能穩定地撐下去。依據圖1及圖2中全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）近幾年來的統計資料可以看出，

（1）圖1中美國人首次買房（First-time Buyers）的年紀，從1981年的平均32歲，在2024年時提高到了38歲。

（2）圖1中美國人平均購屋（All Buyers）年紀，從1981年的大約30幾歲，2024年時躍升到56歲。

圖1. 美國人1981-2024年買房調查資料（年齡別）；資料來源：全國房地產經紀人協會

從圖2可以看出美國房屋首購族的比重更是從1981年的44%在2024年大幅降到24%，這是美國近年來的最低數據；然而從NAR統計資料中[1]可以看到2024年許多賣房的屋主年紀超過60歲，這是美國近年來的最高紀錄。

圖2. 美國人1981-2024年首次購房率；資料來源：全國房地產經紀人協會

以買房付款方式看，因爲美國的貸款利率還是很高，NAR的統計顯示[2]有74%的購屋者是選擇貸款買房、26%的購屋者則是選擇全現金購房，這是美國曆史最高紀錄。八成的買家認爲買房是一項不錯的投資，而且比股票穩定多了，房地產的潛在投資價值，吸引更多美國人增持房地產的意願。

雖然美金的基礎利率在2023年大幅提高到5.5%，且在2024年底微幅降到4.5%，但美國房地產貸款利率還是處於相對高的水位；這樣的金融環境抑制了大量的房地產交易，也壓縮了二手市場餘屋釋出的空間。因爲美國房貸有高比例是屬於「固定利率」，屋主普遍不會採用「賣掉低利率貸款的舊房子，然後再向銀行申請較高利率的貸款去買一間房子」的方法，造成房地產的流動性降低許多。加上美國在爆發疫情以來，大部分時間處於缺工狀態，所以建商的新屋開工數量偏低，房地產庫存從1980年代來看，至今已降到至少40多年來的相對低點；按照供需原則，相對少的供給和庫存，商品價格因此較難下跌。

圖3. 截至2024年9月，美國人的房地產庫存已遠低於1980年代；資料來源：202409US Total Housing Inventory. TRADING ECONOMICS.

截至2024上半年美國人口普查局（U. S. Census Bureau）統計數據顯示[3]，美國家庭的房屋自有率約65.5%，年紀65歲以上的屋主比重約佔三分之一，在這之中約40%的美國屋主在2022年的時候就還清房貸了。然而，美國房貸利率近兩年都維持在6%以上，可以想像若透過貸款買房，每個月要繳的房貸利息經過複利後也是一筆可觀的支出。如果是改選擇租房，以一戶四口家庭來看，要住在治安較好的區域，並要求至少3房1車位的條件，月租金至少2,500美元以上跑不掉。由此可知，不管是租或買，在美國的居住成本都不小，另一種選擇是，或許可以往Los Angeles尚未開發的區域居住，該地區的購屋價格會相對低廉，但生活機能也會相對較差，畢竟房地產所有優缺點，都會反映在價格上。

即將舉辦在美國洛杉磯的2028奧運或許將讓美國的房價再次升到高峰？

雖然我是外國人，但透過長期去美國觀光旅遊的觀察，不難發現，美國當地的居民，如果是年輕世代，沒有父母的援助，要買房也是相當不容易的一件事。很快的，2028年美國的Los Angeles要舉辦奧運了，按照以往的經驗，主辦奧運的國家，境內一些大城市的房價都將大幅炒作一波熱潮，尤其在民生消費很熱絡的美國，未來幾年的居住成本恐怕還是會節節高升。

參考資料：

1. Chapter 6: Home Sellers and Their Selling Experience. 2024 Profile Home Buyers And Sellers. Reported on November 4, 2024, NAR.

2. Chapter 5: Financing the Home Purchase. 2024 Profile Home Buyers And Sellers. Reported on November 4, 2024, NAR.

3. Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Third Quarter 2024. Reported on October 29, 2024, U.S. Census Bureau.

責任編輯：盧頎

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

Strategy全球財經筆記『Joe's investment』主編、商益專欄作家

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