地產“項目融資白名單”有待落地，房企火速梳理資源盼支持

從“房企白名單”到“地產項目白名單”，關於房地產融資，又有了新提法。

1月12日，住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局共同發佈建房〔2024〕2號《住房城鄉建設部金融監管總局關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（以下簡稱‘2號文’）。1月26日，住房和城鄉建設部召開的城市房地產融資協調機制部署會（以下簡稱“部署會”）上透露，在2024年1月底前，第一批地產項目白名單就可能落地並爭取貸款。

對此，第一財經記者採訪了多家房企的內部人士，涵蓋央國企、混合所有制以及民營企業，也包括出險房企，儘管房企人士都表示尚未就新的白名單政策接到銀行通知，但已經有房企率先行動，積極爲項目融資爭取支持。

“公司已經開過會，要求相關人員梳理項目清單，爲接下來的項目融資做準備，這是公司的自發行爲，主動抓機遇！”華南一出險房企的內部人士對第一財經表示。

已有企業主動梳理項目爭取支持

去年11月下旬，監管機構擬定“房企融資白名單”消息發酵，曾引發廣泛討論，如今融資白名單一事又有新進展。

“各地要以項目爲對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單。”

這是1月26日住建部部署會上透露的政策最新信息。從支持房企融資到支持房地產項目融資，這字面上微小的差別，將帶來哪些變化？

據中國政府網消息，1月26日上午，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，部黨組書記、部長倪虹出席會議並強調，深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。中央財辦、中央金融辦相關司局負責同志出席會議。各省（區、市）住房城鄉建設廳（委）有關負責同志和35個重點城市人民政府分管負責同志參加會議。

會議指出，建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。

針對當前部分房地產項目融資難題，會議強調，各地要以項目爲對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運行、合規使用，堅決防止挪用。

部署會還透露，本月底前，第一批項目名單落地後即可爭取貸款。

消息一出，部分房企已經率先行動。

華南一出險房企內部人士表示，受債務爆雷影響，公司評估其項目很難出現在第一批項目白名單中，但還是積極梳理項目清單，爲可能到來的機遇做準備。

一家尚未出險但近期備受即將到期債務問題困擾的公司內部人士對記者表示，項目白名單制度有利於該公司優質項目融資，此前受市場風聲影響，原本可以平穩運行的項目，連開發貸都不容易拿到了，因此期待新政儘早落地。

一名國資房企人士對第一財經表示，從官方已公佈信息來看，“地產項目白名單”偏向於保交樓，專款專用，其所在的公司即使項目上存在虧損，也要想盡辦法保交樓，此前資金的主要來源是向上級股東借款，期待新政能給保交樓的項目更大力度支持。

記者多方採訪瞭解到，該機制在各地落實進度不一，部分地區已經率先落實新政，緊鑼密鼓地梳理轄區項目。

“我們的項目正在梳理申請材料，對接各地市住房局，準備申報”。第一財經記者從華東某省會城市一地產項目負責人處瞭解到，該城市“項目白名單”由企業自主申報，政府部門再進行篩選。

記者獲取的上述省會城市《關於報送房地產融資支持項目“白名單”的通知》顯示，爲貫徹落實2號文要求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，各縣（市）區住建局按照房地產融資支持項目“白名單”要求，再次梳理彙總本轄區房地產開發項目。

具體來看，要進入“地產項目白名單”，需滿足以下條件：第一，房地產開發項目處於在建施工狀態，包含短期停工但資金到位後能馬上覆工，並能建成交付的項目；第二，房地產開發項目具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保；第三，房地產開發項目已明確擬申請貸款的主辦銀行，並接受貸款資金封閉管理；第四，房地產開發項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；第五，房地產開發項目初步制定了貸款資金使用計劃和完工計劃。

房企人士期待政策發揮更大效用

在採訪中，記者發現，由於此前已有“三支箭”“金融16條”等政策全方位支持房企融資，但不少房企仍面臨融資困境，真正被惠及企業較少，因此也有部分房企人士對新政落地效果“不敢有太高的期待”。

華南一家出險房企內部人士表示：“項目白名單可能主要還是以城投公司的項目爲主，對於民營企業，銀行還是會謹慎評估、防範風險。”

一家華東房企內部人士也表示：“效果未必能達到預期，還是先觀察一下市場反應。”

一家混合所有制房企負責項目運營的人士表示，從一線工作經驗來看，銀行不願意借給房企的錢最終形成壞賬，這個最關鍵問題無法解決，融資支持政策落地就有一定難度。

他還反饋，在此前全方位支持房企融資的政策出臺後，2023年以來，銀行卻連項目開發貸都批得很慢，要求也變得更加嚴格。

近日，有媒體報道稱，這次金融支持直接對準到具體項目，對於之前金融機構的“不敢作爲”，高層領導給到“強心針”——列入白名單可盡職免責。

就此，第一財經採訪了一家股份制銀行負責房地產對公業務的資深人士，他表示，尚未接到這樣的通知，商業銀行都要恪守“審慎經營”的原則，遵循市場化規則，完全盡職免責幾乎沒有可能。該人士稱，他認爲2號文以及住建部的部署會，更側重於救項目、保交樓，與之前“房企白名單”要支持房企融資並不在一個層面。

儘管金融監管總局已經要求“銀行儘快行動起來”，但“2號文”也特別指出“要保障金融機構債權安全”，總體來看，地產項目要在地方政府和住建系統的第一輪篩選過後，再由金融機構進行篩選。

有房企人士對記者講述了目前項目公司與企業之間共同面臨的困境。“我們發現，近期項目監管賬戶管理尤爲嚴格，項目開盤以後不好賣，銷售資金尚不能覆蓋項目建設，爲了不延期交付或者爛尾，企業就得投入自有資金進行建設，這部分資金也要入監管賬戶，這樣的結果是企業投入的資金只能在項目有盈利了才能拿出來，企業的資金成本也隨之變高。”據該人士稱，政策支持項目融資，是可以確保項目正常運轉的好事，只是集團層面的融資將會變得難一些，且集團前期投入在短時間拿不回來，集團層面可能也會面臨一定的資金壓力了。

華東一家房企負責融資的內部人士對記者表示，從官方公開信息來看，這次針對項目的白名單，主要目的是保項目、保交樓，不過，保項目一定程度上也是保企業，值得關注的是，這次會議有35個重點城市的分管負責同志參加。這次部署會明確了地方政府的屬地責任，未來落地的關鍵是看金融機構如何行動起來。