低利率政策是房價飆漲的禍首

（圖/葉思含攝）

利率越低資產價格就越高，這是經濟學上的鐵律，也是全世界都在上演的事實。房地產是一種資產，房價走勢就長期來看，和利率必然呈相反方向走。基本的原理很簡單，利率是持有房屋的機會成本，房屋的租金報酬率和利率有連動關係。就算租金不變，利率愈低，房價租金比就會愈高，所以房價必定上漲。

我們以臺灣過去50年曆史爲例，從民國70年到77年，利率（中央銀行重貼現率）從11.75%跌到4.5%，同期間臺北市中古屋單價從每坪6萬漲到15萬；民國77年到96年，利率從4.5%下降到3.375%，房價從每坪15萬漲到35.5萬；民國96年到今年初，利率從3.375%降到1.375%，同期間臺北市中古屋單價從每坪35.5萬漲到65.21萬。而且不是隻有臺灣如此，所有國家的走勢都是一樣，包括美國、英國、法國，全世界幾乎所有長期採取低利率政策的國家都一樣。

也因爲如此，包括臺灣在內，房價所得比節節上升，絕大多數年輕人靠他們薪水，幾乎不可能在雙北都會區買房，而偏偏就業機會集中在雙北都會區，所以對他們而言，這是一種世代剝奪與無奈。這個情緒有時候會對政治形成壓力，比如南韓總統文在寅因房價失控而成爲敗選主因。

各類民意調查顯示，民衆最關心的經濟問題就是房價和物價。不只年輕人，父母也擔心子女買不起房子。但是以政治迴應度而言呢，幾乎都是最後一名。在臺灣，有哪一個政府機關要爲房價所得比過高、年輕人買不起房子而負政治責任的？好像一個也沒有。

房價所得比偏高應當是一種「不方便的事實」或「不願面對的真相」（inconvenient truth）。也就是說，這件事情構成一般人民的痛苦，政治人物知道，官員也都知道，但是好像沒有人有動機出來管這件事情，沒有人負責。相關部會基本上就推一兩個政策應付、應付，最後不了了之，就當作這件事沒有發生。

這和早年人類面對溫室氣體的態度一模一樣：鴕鳥心態，不要看到就好。這也像是日本寓言中的三隻猴：勿視、勿聽、勿言。從政人物好像都和房地產開發相關行業有數不清的關係，所以最好是當做這件事不存在。

但是這件事確實存在，而且利率和房價的關係，利率和一般物價的關係也確實存在。有人說這波通貨膨脹來自原物料上漲，但難道各國中央銀行採取低利率、發鈔票的政策，和物價都沒有一點關係嗎？而且，不論通貨膨脹的原因爲何，它總是中央銀行的責任吧？

英國最近也升息了1碼，但是英國利率決策委員會有3位委員，分別是曼恩（Catherine Mann）、哈斯克爾（Jonathan Haskel）和桑德斯（Michael Saunders）提「不同意見」，他們認爲英國的情況，房價、物價上漲這麼兇，不應該提升1碼，應該要提升兩碼。這3個人有道德勇氣。

我們中央銀行的理事們能不能也發揮道德勇氣？5月的通貨膨脹年增率3.39%已經達到10年來的新高，而且連續3個月超過3%，使得實質經常性薪資負成長。在這種情況下，房價繼續狂飆，房價所得比繼續上升。美國聯邦理事會日前不得不出手，一口氣升息了3碼，我國央行在次日只升了半碼，只有美國的1/6，難怪其臉書被灌爆。我們呼籲央行的理事們，發揮道德勇氣，正視民生的痛苦。請勇敢面對「不方便的事實」，承擔起應該負的責任。

（作者爲東吳大學巨量資料管理學院講座教授，前行政院政務委員）