法律觀點－稅捐優惠維持 公益出租人的租約卻「消失」了

爲鼓勵房東成爲公益出租人，政府提出許多優惠政策。圖／本報資料照片

當房東收租金是許多人增加被動收入的方法，而不少房東爲免房客在報稅時列舉租金支出扣除稅額，使自身稅負增加，常在租賃契約上約定房客不得申報租金支出、租金補貼，甚或如房客申報，增加的稅捐將由房客負擔等。而爲鼓勵房東成爲公益出租人，住宅法於105年修正時，給予所有權人每屋每月1萬元租金收入免稅額，同時給予房屋稅與地價稅比照自住稅率的優惠。於110年5月18日再修正租金收入免稅額提高爲15,000元。

■鼓勵公益出租，租賃契約不得作爲查稅依據

爲提高房東參與公益出租之意願，消除房東疑慮，避免出租住宅成爲稅務機關追查租賃所得、房屋稅及地價稅之依據，112年11月住宅法再次修正，其中第15條及第16條增訂公益出租人租賃契約資料不得作爲租賃所得、房屋稅及地價稅查覈依據之規定。

所謂公益出租人，依住宅法第3條第3款規定，是指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經地方主管機關認定者。而目前計有二認定方式，一是房東自行申請，一是由政府直接認定，例如房客申請租金補助、符合自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法之租金補貼、其他機關辦理的租金補助等，此時，房東就會被認定爲公益出租人。

依住宅法等規定，公益出租人可以享有以下之稅賦優惠：

一、綜合所得稅：承租人若享有租金補貼，身爲出租人之房屋所有權人於申報綜合所得稅時，依住宅法第15條第1項規定，享有每屋每月租金收入最高新臺幣15,000元之免稅額度。

二、房屋稅：依房屋稅條例第5條第1項第1款規定，同自住住家用稅率1.2％。

三、地價稅：依住宅法第16條第1項規定，得適用稅率自用住宅用地稅率課徵，而自用住宅用地稅率依土地稅法第17條第1項規定爲千分之二。

■誘因增加，但法律公平性待商榷

雖然成爲公益出租人有以上三大稅賦優惠，但由於公益出租人的認定是以房客符合租金補貼資格爲準，如果將來房客不再申請或換人，則房東除不符合公益出租人的資格，無法繼續享有前述租稅優惠外，也難再隱身。此外，如果有房屋轉讓的計劃時，尚有土地增值稅及房地合一稅等考量，更可能會大幅降低房東成爲公益出租人之意願。例如，土地增值稅如要適用一生一次或一生一屋自用住宅用地優惠稅率10％之規定，需符合出售前一年內或前五年內，未曾供營業或出租之要件，但如成爲公益出租人將住宅出租給弱勢族羣，將無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。

現實生活中，納稅義務人誠實申報或揭露似不易期待，是以，住宅法修正增訂公益出租人租賃契約資料不得作爲租賃所得、房屋稅及地價稅查覈，以此鼓勵屋主成爲公益出租人，對成爲公益出租人的房東而言，除可享稅捐優惠外，更增不追稅之保障，自屬福音，但能否達成提高屋主參與公益出租之立法目的，則有待觀察。此外，不追稅規定是不是免死金牌，是否符合法律公平價值，亦值思考。

至於房客，在確認能否申請租屋補助之餘，建議也先與屋主溝通相關租賃條件，例如申報綜合所得稅時能否申報房屋租金支出、申請租屋補助的租金和沒有申請的租金有無不同等，取得一定共識後，再行簽約，以免雙方摩擦。