房價快“觸底”了嗎？
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“土地供應是中國房地產的底層邏輯，麪粉漲了，麪包才能漲。”
文 / 巴九靈（微信公衆號：吳曉波頻道）
觀察標杆：杭州
阿飛是一名房產中介，在杭州拱墅區香積寺路一家鏈家門店上班。那兒屬於大關板塊，地段良好，老房居多，總價不高，適合剛需，是中介們的“必爭之地”。前不久，馬路對面又開了一家鏈家門店。
停放在老鏈家店門口的電瓶車似乎變少了，店裡的工作人員零零散散，有一種即將倒閉的感覺。但如果繞到店後門，卻是另一番景象：幾個西裝革履的中介在打電話，開頭幾乎一致：“今天來看房嗎？”
香積寺路鏈家門店
透過後門的大玻璃窗還能看到談判桌。一到晚上，買家和賣家兩軍對壘，劍拔弩張。臉色陰沉的往往是賣家，看着對面舉起的屠龍刀，賭氣般說道：“這個價格沒有談的必要。”
就在一個月前的3月14日，杭州發佈樓市新政，宣佈全面取消二手房限制、縮減增值稅免徵年限。根據杭州貝殼研究院數據，這一個月來，杭州市區整個二手房交易達到9000多套，新增客源和新增帶看同比增長了50%以上。
數據來源：杭州貝殼研究院
“3·14新政”讓二手房市場突然熱鬧了起來。之前開單少、擔心完成不了業績的阿飛，這兩天爲了帶客戶看房，還放了小巴一次鴿子。
阿飛的描述基本符合“掛牌量和帶看量激增”的情況。
“房源多了，帶看的人多了，不少賣家急着出手，撿漏的機會也就多了起來。”他表示，目前成交價基本比掛牌價低2000元/平方米左右。而根據他這幾年來的觀察，相比2021年最高點 ，這片 區域的房價保守估計 跌掉了20%到25%。
香積寺路東北方向的新天地附近的二手商業住宅還出現了排隊看房景象。非loft房型掛牌價格已經低於1.9萬元/平方米，算是價格窪地。也有一些大戶型的，詢問中介成交情況，中介只留下一句“暫不知曉”。
小巴還簡單看了下文三、採荷附近二手房掛牌和成交情況。學區房的表現不出意外，成交量基本都出現50%以上的漲幅，代價卻是房價5%到10%的跌幅。
銷量上去了，價格卻在跌。新一線城市杭州的二手房市場一定程度上能反映了全國重點城市的現狀。
就在不久前，上海易居房地產研究院發佈的《22城二手房成交報告》，監測了22個重點城市的二手房在3月和一季度的交易狀況。今年3月，二手房交易量環比上漲112%，同比減少32%，但總體交易量處於歷史較高水平。
而自2016年起，全國二手房價格開始上漲，2021年達到歷史最高點。今年一季度數據顯示，一線城市的“老破小”均價爲4.16萬元/平方米，相比歷史高點縮水了33%，回到2018年底的水平。
“房價低”固然是頭等好事，但“房價跌”卻讓普通人和國家 頭疼，特別對於新中產而言，一邊還房貸，一邊看着自己的房子天天跌，一旦跌掉一個首付，哪還有心情大肆消費。
於是，房價到底何時止跌，“拐點”何時到來，成爲業界熱議的話題。
“聳人聽聞”的判斷
樓市“拐點論”最早出自萬科前董事長王石。2007年12月，王石在北京的一場研討會上被記者提問：“近期不少城市的房子賣不動了，成交量大幅下降，是否能認爲是樓市行情的拐點出現？”王石沒有猶豫，說：“我認可你的觀點。”
萬科前董事長王石
當時的背景是，一紙“927新政”——規定二套房必須50%首付，讓炒房資金成本大幅攀升，導致樓市成交量大降。
現在來看，王石所謂的“拐點”並未成爲中國房地產由盛轉衰的轉折點，反而高歌猛進。如今拐點再次被提及，驚悚和戲劇性的元素仍舊少不了。
“拐點”能引發熱議，還離不開一篇名爲《高盛預測中國房價還有40%下降空間》的文章在金融圈的廣泛傳播。
高盛對中國房價“拐點”的判斷邏輯，參考了美國房地產的漲落歷程：
美國房地產在2006年達到頂峰，接着就是次貸危機，直到2012年才觸底；美國房屋空置率在2008年達到頂峰，十年後纔回落到平均水平。高盛認爲，美國的崩潰期有六年，總共跌了40%，而中國房價從2021年三季度到2023年三季度，3年時間裡下降了16%，參照美國，中國房價的跌幅空間還有一半。
當然，中美國情大不相同。高盛認爲中國的空置率、人口、收入這些指標的“昂貴程度”要遠高於美國，同時也指出了二者根本差異：美國房價問題是因爲次貸，是個金融問題。中國則是因爲特殊的土地供應機制，最後變成了一個財政問題。
從以往的判斷來看，高盛在民間被稱爲“最懂中國經濟的投行”，也正是因爲它太“懂”中國，說的話只能信一半。這篇文章的原文小巴並未在網上找到，一些圖片和觀點有拼湊的跡象，暫且定義爲虛假信息。不過話題性卻足夠引起重視。
“拐點”等於剛需入場？
那麼，有沒有一個比較好的觀察“拐點”的角度？
首先觀察二手房市場。長期以來，像杭州、深圳這樣人多地少的大城市，二手房主導了整個房價體系。供需不均的情況下，逼得購房者往二手房走，市場定價，自然水漲船高。
如今，二手房又成了房地產市場的疏通口，只有二手房流動起來，市場購房資金提振了，纔會撬動新房認購市場。新房和二手房市場欣欣向榮、充滿信心，下跌的頹勢纔可能止住。
從某種意義上來說，杭州放量下跌不算是一個壞現象，而是市場正逐漸恢復正常狀態，需要經歷一個陣痛期。
其次從樓市復甦規律來看，基本從一線城市開始，然後向外傳導。
數據顯示，上海3月住宅成交量爲1.85萬套。房地產界有一種說法：1.5萬套是二手房交易的榮枯線，高於這個數字，說明市場上行；2.1萬套是陽春線，判斷市場是否火爆。
也就是說，經歷2023年的低迷期後，上海樓市有了火爆的跡象。
在這1.85萬套中，外環和300萬元以下的房子佔比相較2023年平均上升3%左右。深圳也有類似的趨勢：3月成交的戶型，63%是90平方米以下的戶型。
因此結合一線城市和杭州的情況，可以得出一些“不太成熟”的結論：在購房者信心尚未完全恢復的情況下，學區和核心地段的房子依然受歡迎，“老破小”和遠郊的房子的泡沫收縮速度較快。
更重要的是，剛需羣體似乎逐漸多了起來。通常來說，房價“觸底”要看剛需是否真正入場。
但另一方面，社融數據就有些打臉了：3月居民中長期貸款新增規模爲4516億元，同比少增長1800億元，回到了2017年至2019年平均水平（4293億元）。這個數字的減少，意味着背房貸的人在減少。
而中國人民銀行最新發布的《2023年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，20.2%的居民對房價預期下降，爲五年來最低，僅14.3%的居民選擇購房。
剛需羣體較爲搖擺不定，又容易受政策影響，到底能否真正入場，還需要通過之後幾個月的時間來檢驗。
真正拐點：土地供應減少？
還有一個觀察“拐點”的角度是：看供應。正如“高盛”說的中國房地產問題是一個特殊的土地供給機制的問題，麪粉的價格決定麪包的價格。
不管是杭州，還是深圳，目前樓市的癥結在於產能過剩，一端是新房供應量太大，另一端是需求大幅減少。
易居CEO丁祖昱認爲，土地供應是房地產的底層邏輯。走出調整期的關鍵，在於樓市供求關係的恢復情況。
因此解決方案要麼刺激需求，要麼限制供給。
就在全國住房銷售數據公佈的同時，各大城市的供地計劃也陸陸續續出來了，數據清一色地變成兩個大字：收縮。
我們看到，全國重點28個城市，有22城住宅用地供應同比下降，佔比接近八成，降幅超過30%的城市總共有10個，基本上是沿海發達城市。
其中，商品住宅用地供應面積整體下滑18%。住宅用地收得最緊的東莞，其商品住宅用地供應面積，同比下降67.3%，蘇州下降63.5%，廈門下降53.8%，連上海都同比下降了12.9%。舟山下滑得最厲害，高達78%。
杭州和西安尚未披露這一數據。“賣地大戶”杭州變得跟至今還未公佈常住人口的黑龍江一樣磨嘰了，不過從已公佈的住宅用地供應面積同比下降44.3%來看，杭州商品住宅供應減少區間應該在30%至40%。
收縮土地供應量的另一面，是開始出讓核心地段的優質地塊。從數據來看，蘇州、廈門等優質板塊都出現了很高的溢價，一線城市還刷新了“地王”的紀錄。
最近上海還出現了豪宅供應放量，這既是對高端市場的考驗——地段和配置越好的產品會賣得越好，也表明改善型需求在一線和強二線城市對房價依然有很強的支撐。
而從長遠來看，成交量長期大於供應量，庫存就會消化完，一般去化低於12個月，就有上漲的壓力。未來隨着居民負債率得到調整，改善型需求爆發，一二線新房遲早會出現“房荒”。
可以說，縮減土地供應算是一大狠招了，儘管這意味着地方政府將面臨土地財政收入減少所帶來的衍生危機。
階段性的底部
如今“房價還要跌多久”本身是一個系統性、無法用短期和週期性來解答的複雜問題，它既有供需的因素，也有長期的老齡化、少子化的因素。不過，採訪了不少經濟學家和學者後，還是能找到一些共識，比如“分化”：
一線城市、重點城市的核心地段基本到了階段性底部，非核心城市和地段就相當難了。
而一些觀點也符合高盛“最快還要三年”的判斷。
比如財經評論家劉曉博認爲：“四大一線城市樓市能在今年見底，部分強二線城市明年見底，大多數二線城市2026年見底，三四五線城市，真的恐怕要到2027年了。具體到政策上，仍需要繼續降準、降息，並考慮把首套房首付比例降到10%—15%，其實很多國家和地區都突破了20%的首付比例下限，中國目前也需要。”
《22城二手房成交報告》最後也給出了一個結論：一線城市二手房的泡沫基本消除，如今入手性價比較高。
不過真正的“底”在哪兒，還真不好說。
本篇作者|徐濤|責任編輯|何夢飛
主編|何夢飛|圖源|VCG
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