房子以舊換新，鄭州救市出大招！

作者 | 燕大

今天聊點輕鬆的。

早上看到萬科小長假不休息，發聲迴應多個關鍵問題。之前我講過，萬科面臨的問題實際上也是整個地產市場的問題，它迴應的是其企業自身狀況，但對於判斷整個房地產市場也極具參考意義。

債務方面：萬科表示24年的境外債只有二季度還有摺合人民幣56億的債務到期，公司已經提前啓動了相關置換和還款準備工作，對不同月份到期的債務公司都會有相應的應對。

翻譯過來就是，萬科今年要還的境外債只剩56億，壓力大大減輕，萬科已經在安排資金，放心，不會有問題。

資金方面：萬科表示在溝通會後，深圳國資協調了多家國企與萬科對接，具體措施包括幫助處置流動性較低的不動產和長期股權投資、認購旗下印力的REITs基金、項目合作、協調金融資源支持。上述這些有的已完成、有的已支付、有的在落地中，未來全部落地後預計可讓萬科釋放百億規模流動性。

這裡的溝通會個人理解就是指深圳國資站臺，萬科與債權人、投資人的溝通會，翻譯過來就是給投資者信心，未來現金流不成問題，已經安排好。

銷售方面：萬科表示繼續積極銷售、保持領先的回款率，支出端，隨着交付高峰過去，經營支出壓力在下降，公司將保持全年經營現金流爲正。

這一塊是萬科優於衆多房企的關鍵點，尤其是經營現金流爲正，說明經營上是不存在大問題的，不像很多房企早就入不敷出，哪怕沒有債務壓力、遇到行業下行也極容易崩潰。

最後是分紅：萬科表示行業正在經歷深度調整，萬科希望暫時不進行分紅，更好的應對不確定性，維護在特殊時期的經營安全性，爲企業度過行業調整提供更有利的保障。

而萬科之前連續31年分紅，分紅總金額1030億，平均分紅率33.3%，是萬科歷年股權融資的2.8倍。去年萬科歸屬上市公司股東的淨利潤爲121.6億，下降46.4%，這個錢今年不分紅了。

整體看下來，同爲房企，雖然萬科也站在懸崖邊，但萬科的狀況要遠遠好於絕大部分房企。

經營現金流爲正，這是活下去的必要和先決條件，但很多房企早就入不敷出；

資金來源，萬科背後的國資股東還是非常給力的，能站臺、能拉來投資、能讓險資坐下來談，這是絕大部分房企不具備的優勢或者說底蘊；

至於分紅，很多房企在賺錢的年代都沒分過紅，更別說現在比較難的年份，萬科連續31年分過紅，今年不分紅相對是可以理解的。

集中了這些優勢，如果萬科再出現債務暴雷甚至最後一地雞毛，那純粹就是管理問題了。

而反過來說，萬科現在幾乎是地產行業的風向標，它什麼時候熬過這個深度調整期，或許也就意味着房地產真正的觸底。

去年到今年幾次重要會議都很明確，防範化解房地產風險仍然是重點工作內容之一。傳導到地方具體層面，八仙過海各顯神通，想着法兒要促進房地產交易量和流動性。

捋一捋最近的樓市政策，江西南昌、贛州、九江、新餘官宣階段性取消首套房貸利率下限；福州、濟寧、青島、煙臺、潮州等多個城市也已宣佈4月起階段性取消首套貸款利率下限；廣東省有15個城市取消首套房貸利率下限，等等。

這大概是因城施策、差別化調整信貸策略，各地銀行釋放的最猛招數。

什麼叫‘取消首套房貸利率下限’？說白了就是不做限制要求，在上一輪降息後，5年期以上LPR基準貸款利率降至3.95%，按照之前首套下限不低於LPR減20個基點，首套已低至3.75%，這個3.75%可以說是之前的下限，最低就是這個數。

而現在取消下限，那就等於，只要你買房且是首套，利率可能比3.75%還低！之前公積金房貸利率是3.25%，取消下限，那降到跟公積金利率一樣也不是不可能。

這是典型的放大招、搞促銷了，買了一套買兩套、買了兩套買三套，毫不誇張的說，這時候買房裝修就是爲經濟做貢獻。

沒辦法，誰讓房地產在我們的經濟結構中佔比這麼重呢，遇到行業深度調整的年景，整個行業不景氣，要度過這個特殊時期，邊救邊熬，誰能熬的夠久熬到最後，誰就是最後的贏家。

前幾天鄭州發佈的“以舊換新”救樓政策，也已經被衆多城市抄作業，鄭州計劃2024年完成“賣舊買新、以舊換新”10000套。

鄭州方案有兩種方式，一是讓鄭州城投公司（地方國有平臺）收購二手房，居民賣了舊房後再去買改善型新房，二是自行交易實現”賣舊買新、以舊換新”。不論哪一種“以舊換新”，在買新房時，對契稅補貼30%。

我之前講過，這個方案是好方案，既讓業主如願出手舊房又能賣出新房，增加了住房貸款，同時讓新房去化率提高，回款加快化爲工程款、工資、材料款、償還債務，等等，實現正向循環。

但是另外，這個房子”以舊換新“方案在執行層面，需要嚴監管。

因爲房子動輒過萬一平米，以舊換新對有些人來講就是變現良機，會不會出現擅用職權爲他人‘高賣舊房、低買新房’謀得利益？畢竟把舊房多評估出1千塊每平，一百平的房子就能多賣10萬，所以怎麼讓價格透明、防止套利，尤其要關注。

經濟承壓階段，很多行業出現深度調整，這個過程中，各地必然會想盡一切刺激政策、補貼政策來託底市場。

大家一起熬沒什麼，就怕好好的政策被一些人鑽了空子！

-End -

希望和你一起共鳴！

weixin-queen2019