公募REITs不適合A股市場IPO中常見的“炒新”

今日，資本市場將“精彩迎新”——首批公募REITs上市交易，資本市場的大類資產類別正式擴圍。試點工作啓動至今400多天的協同創新成果，也將在今天呈現給公衆。

公募REITs雖爲資本市場“新生”，但是其對應的底層資產——基礎設施建設卻早已成爲“中國名片”之一。有研究顯示，我國的基建存量規模早已超過百萬億元，且技術、設計、研發能力國際領先。

不過，基礎設施建設也有着顯而易見的短板——資產較重、建設週期長、社會資本參與度有限，需要推動完善市場化、規範化的投融資體系。而公募REITs，正是補齊這一短板的有力工具。由此不難理解，“十四五”規劃中緣何部署，“推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。”

從可謂是“跑步完成”的首批公募REITs的戰略配售、網上網下申購情況來看，無論以機構投資者還是個人投資者視角分析，產品的受歡迎程度毋庸置疑。

積極認購的背後，是項目運營成熟、現金流穩定的樸素基本面。公開招募資料顯示，首批9個項目對應的底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、污水處理和垃圾處理及生物質發電等主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。

可以預見，隨着公募REITs項目未來供給的增加，資本市場服務上述重點區域基礎設施建設的能力將顯著提升。公募REITs項目的審覈過程，包括了對其是否符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度等的判斷，而且回收資金主要用於基礎設施補短板項目建設，有利於形成投資良性循環。在中國經濟新發展階段，更是有利於促進基礎設施高質量發展。

而對投資端，公募REITs項目的抗衡經濟週期波動特性，對於有能力承受其風險等級的投資者自然有較強吸引力，有利於提升直接融資比例；同時，公募REITs能夠吸引更多的增量機構投資者進入資本市場進行長期投資，持續優化市場結構。

雖然公募REITs市場前景廣闊、首批項目對應的底層資產優中選優，但在上市首日最需提醒市場參與者的，仍是理性投資。

對於國內資本市場而言，公募REITs屬於無準確參照系的新生事物，市場需要在交投中逐步達成對估值之錨的共識。多位項目管理人近日對筆者坦陳，公募REITs底層資產的篩選標準，決定了產品本身的成長邏輯直觀清晰，如果排除未來擴募、續期等特殊情況，產品現金流分派率顯著超預期的可能性較小。簡單來說，該產品並不適合A股市場IPO中常見的“炒新”。

就單個產品而言，如果投資者以非理性價格介入，將可能導致產品對應的內部收益率降低，實際投資交易價值貶損；就市場整體發展而言，持續偏離公允價值的交投價格，可能對流動性造成傷害。

而且，伴隨着未來更多產品上市，供求關係調整，“炒新”所代表的對稀缺性的追逐，終將讓位給理性的估值定位。因此，“投而不炒”，應是公募REITs最期待的資本市場“迎新表情”！