供需升溫 頭部房企集中釋放利好信號

房地產行業預期和信心正在逐步修復。近期，房地產行業利好消息頻傳，幾乎同一時間三大頭部房企向外釋放利好消息，先是萬科發佈一則公告，已將6.47億美元存入指定銀行賬戶，全數償付一隻於3月11日到期的美元債。這一消息不僅一掃連日來的市場頹勢，更讓投資者看到了萬科積極償債的態度。緊接着，龍湖集團提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS）的消息也在地產圈引起了熱議。此外，融創中國也在近日發佈了全國多地復工的消息。

在業內人士看來，在修復預期和信心的過程中，房企們仍需面臨諸多挑戰，如市場需求的不穩定、資金壓力大等，但隨着頭部房企的積極行動和政策的逐步放寬，房地產行業有望迎來新的增長期。

利好密集釋放

3月8日，萬科的一則公告引起了市場的廣泛關注。公告顯示，萬科已按票據尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶，全數償付到期票據本息。

2018年12月11日，萬科之全資子公司萬科地產（香港）有限公司在香港聯合交易所披露了關於發行於2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據（ISIN:XS1917548247）的公告。此票據將於2024年3月11日到期。

受此消息影響，3月8日當天，萬科多隻債券收漲，最高漲幅達23%。

也是在同一天，龍湖集團提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS）的消息也在地產圈引起了熱議。據瞭解，此次提前兌付的CMBS總規模爲46.1億元，證券代碼爲“20天祥優”“20天祥次”，提前9個月完成兌付。

一位接近龍湖的人士向北京商報記者透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經營性物業貸款，即通過新增經營性物業貸款置換將於2024年底行權到期的CMBS，以此實現債務結構的優化，拉長債務久期，增厚自身“安全墊”。

龍湖集團稱，已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債，且已全額備妥5月到期公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。

3月8日晚間，融創中國也公佈了最新的復工情況，並在官微發文稱，公司最新復工項目已達到268個，包括上海融創未來金融城、成都融創文旅城、廣州御溪世家、重慶融創城在內的多個項目都在復工行列。

記者從融創方面瞭解到，截至目前，融創已有超過90個項目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、瀋陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20城市都已落地。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，在修復預期和信心的過程中，房企們仍需面臨諸多挑戰，如市場需求的不穩定、資金壓力大等，但隨着頭部房企的積極行動和政策的逐步放寬，房地產行業有望迎來新的增長期。近期房企項目“白名單”持續擴容，隨着政策支持力度的加大，房企融資支持仍在繼續，將標本兼治化解房地產風險。

供需兩端形成合力

繼去年央行等三部門聯合發聲一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求後，各大中央會議及金融機構也紛紛作出同樣表態，今年兩會也着重提出要“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持”，是對大範圍開展房企融資支持舉措的肯定性發聲。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，“一視同仁”意味着民營房企的融資支持通道將擴大，有利於改善房地產行業預期，當前城市房地產融資協調機制獲積極進展，爲2024金融支持房地產開好局。

關於房企融資，住建部也在3月9日的十四屆全國人大二次會議舉行的民生主題記者會上有了最新表態。據住房和城鄉建設部部長倪虹透露，全國31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，按照“一項目一方案”提出項目“白名單”，目前上報的“白名單”項目達到6000多個。在這些項目中，82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從供給端看，房企項目“白名單”的建立打開了新局面。但房地產市場恢復仍依賴於需求端信心能否修復，供需兩端形成合力，進而影響銷售恢復、穩定預期等等。

值得一提的是，持續的政策利好也激發了購房者的買房需求。2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR爲3.45%，維持不變；5年期以上LPR爲3.95%，較前值下行25個基點。

從歷史上的調整來說，我國共有8次五年期LPR的下調，但過去下調幅度一般都在5—15個基點進行。而此次一次性下調了25個基點，屬於歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息週期開啓。

多地成交量加速回升

降息週期開啓後，多地房地產市場成交量加速回升。諸葛研究院數據顯示，2024年第9周（2.26—3.3）監測重點城市新房成交環比上漲61.44%，二手住宅成交環比上漲28.79%。

新房方面，監測的重點15城中，僅蘇州新建商品住宅成交量環比小幅回落，其餘14個城市環比均呈上升態勢，且有3城成交量較上週翻倍。其中，青島漲幅領跑，新房成交量由上週559套增至1921套，成交量實現顯著“二連升”，並且青島當前新房成交量已迴歸到節前水平。杭州、佛山緊隨其後，環比分別爲134%、113.68%，短期新房成交漲勢較爲強勁。同時無錫、濟南、成都亦在加快復甦，成交量環比均超50%。

二手房方面，監測的重點15城中，11個城市二手住宅成交量環比再現“全漲”局面。其中，杭州漲幅居首，二手住宅成交895套，環比上漲79.36%，當前杭州樓市加速修復的局勢較爲明朗，新房、二手房雙雙呈現明顯回升態勢；蘇州、青島緊隨其後，二手房成交量環比均超50%。值得注意的是，北京、上海、深圳當前二手房成交量大致接近節前水平，成交穩健特徵外溢。

王小嬙直言，隨着市場需求逐步復甦，加之政策端依舊在持續釋放積極信號，如房貸利率大幅度下調、城市房地產融資協調機制穩步落地、實施購房補貼、優化公積金貸款政策等，爲接下來“促需求”繼續提供強有力的支撐。

北京商報記者 王寅浩