海口樓市，新房與二手房行情走勢分析

記得去年這個時候，在朋友圈裡看到不少人曬自己搶到的房子。那個時候，新房開盤就像雙十一秒殺一樣，稍縱即逝。大家都怕錯過機會，紛紛加入搶購大軍。可是轉眼間，僅僅一年時間，市場卻發生了翻天覆地的變化。最近幾個月，不少朋友告訴我，他們開始猶豫要不要繼續買房了。原因很簡單：房價下跌了，更重要的是，二手房市場似乎沒有那麼火爆了。

2024年10月，海口新房環比下降0.8%，二手房環比下降0.4%。2024年9月二手房均價爲14942元/㎡，同比下降約10.2%。

2024年10月海口增量房住宅轉移登記3059套，環比9月少150套，減幅約4.7%；和2023年10月比，少298套，減幅約8.9%。存量房住宅1761套，環比增加434套、增幅約32.7%；同比增加297套，增幅約20.3%。這一增一減，就像蹺蹺板一樣，一頭高一頭低。

海口市房地產市場說是要發展，要搞創新驅動、文旅融合和國際化戰略，聽着挺高大上吧？可實際上，這些戰略就像畫在紙上的大餅，看着好看，吃不着！

還有那些存量住宅項目和用地情況，那更是嚇人。海口樓市目前存量住宅項目88個，存量住宅用地達到4468.5畝（約297.6萬㎡），環比3季度數據，存量宅地還在繼續增長。這就好比是一個倉庫，本來東西就多，還一個勁兒往裡塞，這不得爆倉啊？

未動工土地面積、已動工未竣工土地面積、未銷售房屋的土地面積，這些數字看着都頭疼。按照2023年前10月的去化速度，在住宅用地不增加的前提下，海口存量住宅產品預期的去庫存時間，最低需要24個月。

特別是江東新區，那是海口存量住宅用地的“老大”，存量住宅項目31個，佔比35.2%。感覺那裡就像是一個巨大的“樓盤森林”，密密麻麻全是房子。

再看看這供應量變化，之前新房市場低迷，結果呢，2024年6月份備案面積達到62.42萬平方米，5080套；7月份備案數量更是突破8691套，備案面積約53.45萬平方米。

海口樓市，以前是賣方市場，開發商那可牛的很，不打折，還綁定車位、指標費，連夜漲價，購房者就像案板上的魚，只能任人宰割。現在呢，反過來了，購房者有了點話語權，可這市場也亂套了。

海口物價也高，一斤西紅柿平常5塊，颱風惡劣天氣能漲到8塊、10塊，這是搶錢呢？還是搶錢呢？交通也堵得要命，特別是過年的時候，濱海大道堵得水泄不通。這城市就像一個巨大的停車場，到處都是車。

朋友講，海口有不少小學生吃檳榔，吃完垃圾亂扔。

說到在海口發展，那更是一把辛酸淚。工資低得可憐，有特殊技能的，像律師、醫生、教師、護士、程序員，厲害的勉強能拿10到15k，普通打工仔就4.5k到8k，沒特殊技能的，就3k到5k，有的社保還扣一半。這工資水平，在這物價高的海口，簡直是要命！

有個朋友從廣州回來，本想着海口發展勢頭猛，回來能有好機會。結果呢？三四千的工作，一千多的房租，水電還貴，工作機會少得可憐。

因爲一套房子，很好的哥們，快熬逝在了工作崗位上。"我已經5個月沒有休息了，中秋國慶一天也沒有歇，我真他M想辭職不幹了！"

"有一天我睡醒，突然感覺半個身子的都是麻的，躺了好一陣子纔有了知覺。我真怕自己哪天死到房子裡都沒人知道。"

21年春，他貸款在海口買了一套260搭不留的房子。他籤合同的那天，看着他砸金蛋，滿臉的笑容，似乎完成了一件人生大事。其實想勸他，在等一年看看，但千金難買心頭好，他既然已經認定，掃他興不太好。

誰知這三年，整個狀況急轉直下，每個人的日子都不是很好過。他們公司不斷縮減成本，人力裁了一波又一波。但爲了維持股價，又不得不去擴大營收。用他的話說，原來幾個人的活壓到了一個人身上。

他抱怨了這麼多，最後無奈地說了一句："哎，要不是有這套房子，我是真不想幹了。前一陣還有深圳的公司聯繫過我，待遇比這裡高多了，可到那我又要從頭開始。"

貸款就等於把自己交了出去，你能確定自己未來幾十年收入一成不變嗎？就算被廣泛認知的"師醫公"鐵飯碗，你能保證未來20-30年收入一點都不減少？

賺錢靠的是賺確定性的錢，而不是靠賺不確定性的錢。房子的收益是不確定的，但是貸款和利息是確定的。

面對未來，收入沒有100％的確定，但只要你背上了長期鉅額貸款，就100％確定要還貸，無論你未來是好是壞。對了，還有一個100％確定的事情，未來至少10-20年的時間裡，人口平均每年至少要減少1000W,新房＋二手房的住房供給穩中有升，需求持續下降，

面對漫山遍野的閒置房，房價和房租會不斷下降，除非工資大漲。

房子從來不抗通脹，只不過是嚇唬人早點買房的藉口。過去是人口上行供小於求才讓房價顯得抗通脹。2023年開始，人口下降了，供需逆轉了。

金融業永遠考慮的是賺確定性的錢，所以金融業不會大量的囤房子，而是大量的讓你貸款買房子，因爲相比房子的漲跌的不確定性，他們更喜歡風險低，長期的貸款。如果房價不漲或下跌，很多人真的就是一輩子在負債給他打工。

苦是自己找的，自己含着淚也要嚥下去。娶媳婦不是買房的理由，倆人在一塊是爲了更好地生活，不是爲了背上更大的風險。

永遠沒有所謂的剛需，別拿剛需這種理由去透支父母的養老錢和小孩的教育經費，人生不是靠鋼筋水泥可以跨越階級的。良好的孝悌家風和良好的教育，外加健康的負債結構，纔是代代進步的動力和源泉。能在海口樓市中盆滿鉢滿的是極少數，大多數只填坑的。