荷蘭“住房危機”，發達小國爲何無房可住？
2023年2月，荷蘭爆發了新一輪“住房危機”，數萬人走上街頭遊行示威，甚至與警方發生肢體對抗。讓生活優渥的荷蘭人走上街頭的原因很簡單——荷蘭已經“無房可住”了。
作爲老牌發達國家，荷蘭有相當的知名度，早在大航海時期，善於航海且勇於探索的荷蘭人就闖出了海上馬車伕的美譽，親手流轉着全世界的財富。隨着大航海時代的落幕，荷蘭並沒有隨之衰落，反而搖身一變，成爲了科技強國，人均GDP更是高達4.016萬歐元（合30萬人民幣）。
如此強國，爲何“無房可住”？
（一）荷蘭的住房危機有多嚴重？
荷蘭是世界上最開放的國家之一，對於來自世界各地的移民，荷蘭人總是一視同仁的予以接受，多元開放、海納百川向來是荷蘭人引以爲傲的文化氣度，大量的移民甚至佔據了荷蘭總人口的百分之二十。然而，21世紀以來的荷蘭卻頻頻涌出了“外國人滾回去”的聲音，原因就在於一些荷蘭人認爲這些移民“搶了荷蘭人的房子”。
倉廩實而知禮節，很顯然，荷蘭住房危機已經嚴峻到荷蘭人不得不拋棄曾經寬宏氣度的地步了。
受住房危機影響最嚴重的是外國留學生。荷蘭很多大學每逢開學季都要頗爲無奈的向外國新生髮出警告，“我們敦促你不要來荷學習，除非你在正式開學前獲得合適的住房。”就算如此，每年還是有很多學生冒失的涌入荷蘭並不得不長期居住在價格不菲的酒店中。更多始終找不到住房的學生則只能推遲或放棄到荷蘭深造的機會。
爲了解決這個問題，一些荷蘭大學向學生提供“難民營”般的宿舍。
荷蘭留學生的遭遇僅僅是荷蘭住房問題的一個小小縮影。實際上外來人員中哪怕是專家學者或專業人才，也很難在荷蘭找到合適的住房。在近期公佈的外籍人士友好程度世界排名中，荷蘭總體排名靠前，但卻因住房問題被評爲全球倒數。多家跨國企業與國際機構正因爲員工居住問題無法解決而籌劃搬離荷蘭。
其實不只是外來人員，荷蘭本地人也同樣很難找到住房。如果想要在荷蘭租一套房子，那麼租房者往往需要和十數個房客一同競價，在這個競價階段，租房者甚至還沒有親眼看到房子。買房也同樣困難，自2008年金融危機之後，荷蘭房價逐步飛漲，近幾年一個聯排公寓中的小套間要價至少30萬歐元，相當於荷蘭中產市民11年的全職工資。目前，荷蘭房價已是近20年的最高水平，也是全歐盟最高的價格之一。過熱的房市很難不令人想到當年荷蘭經歷過的“鬱金香泡沫”。
房價如此高昂，原因有兩個，一是荷蘭各路炒房軍團的暗中運作，二是住房數量的稀缺。根據統計，荷蘭目前有超過40萬套住房短缺，佔荷蘭所有房屋數量的5%，無家可歸者達到4萬人，約有8萬人住進了庇護所。向來以出衆的城市規劃聞名海內的荷蘭，到底是怎麼走到“無房可住”的地步的呢？
（二）荷蘭房產，何以至此？
危機根源：龐大的人口，狹小的面積。
最主要也最顯而易見的原因是人多地少。2023年1月，荷蘭統計局公佈荷蘭人口數量爲1782萬人，國土面積爲41528平方公里，人口密度超過420人/km²，是所有發達國家中最高的。荷蘭人口數量龐大有兩個原因，首先荷蘭本國人生育意願較高，要2胎甚至3胎的家庭也不在少數。其次是移民的大量涌入，僅2022年一年，荷蘭就迎來了將近32萬移民。俄烏衝突甚至還加劇了這個危局，大量烏克蘭難民的涌入正讓荷蘭“不堪重負”。
此外，荷蘭國土中有很大一部分並不適合居住。荷蘭有大片近海國土低於海平面，這些國土大多潮溼泥濘，不宜居住。因此，荷蘭人只能擁擠的居住在都市之中。
危機輔因：新的住房需求
在文化上，新一代荷蘭人居住習慣發生了改變。以往荷蘭人往往習慣於和上一代人共同居住，甚至會出現三代同屋的現象。而新一代荷蘭人則更希望居住在自己的房子裡，而不是和父母住在一起，而且他們希望居住在單獨的聯排別墅中，而不是公寓樓。
追求更好的生活條件無可厚非，旺盛的住房需求也不一定是壞事，起碼這意味着荷蘭房地產市場具有相當的廣闊前景。但遺憾的是，荷蘭房地產市場至今仍然在一團泥沼之中。
房市困境：房地產高度金融化
荷蘭政府信奉新自由主義政策，鼓勵房地產市場金融化。房屋搖身一變從居住場所變身成炙手可熱的投資產品，各路炒房者涌入，房價一路飆升，居民爲了買房不得不背上沉重的貸款，2008年時荷蘭的抵押貸款債務額一度成爲世界第一。
然而泡沫終有破裂之時，在2008年的國際經濟危機和歐債危機的雙重打擊下，荷蘭房產交易元氣大傷，大量房屋滯銷，價格大幅下跌。短短几年，荷蘭建築開發商、供應商和分包商紛紛破產。
隨後建築業萎縮，房屋供應減少，供求關係改變，房價回升，這本是房地產市場回暖的轉機。但荷蘭政府卻並沒有從泡沫破裂的危機中吸取教訓，反而繼續鼓勵民間資本炒房。前任荷蘭住房部長史蒂夫·布洛克常常參加各類國際房地產交易會，努力吸引海外炒房者投資房地產。
在荷蘭政府的搖旗吶喊下，各路資本又一次涌入荷蘭房市，其中甚至包括了荷蘭本地的養老基金業，由此形成了荷蘭規模龐大的炒房軍團。
在2015年，荷蘭一套房屋從掛牌出售到最終賣出一般需要十個月。而在2020年，從掛牌到交易成功只需要短短兩個多月。無數雙眼睛死死的盯着進入市場的每一套房子，但其中真正有住房需求的人卻少之又少。據統計，2019年荷蘭首次購房者在自有住房市場中的份額僅佔32％。炒房客的瘋狂，已經鑄成了普通人的災難。在荷蘭太多的房子是用來投資的而不是用來住的。
房企危局：“大地主稅”
炒房客的推波助瀾固然是一個原因，但真正的問題在於——荷蘭房企不建新房了。
2013年，荷蘭議會頒佈“大地主稅”。這一稅收使荷蘭政府每年增加了約20億歐元的收入，也讓荷蘭成爲全球唯一一個對社會福利房額外徵稅的國家。這一政策原本是爲了應對經濟危機的臨時措施，主要目的是貼補國庫，但執行至今也沒有取消的意思。
該政策出臺後，荷蘭房屋公司就地躺平，沒錢繳稅就賣房，沒錢維護就停止維護，沒錢造房就乾脆不造房。結果可想而知，荷蘭住房存量急劇下降，房屋成爲珍惜資源，住房價格由此快速上升。
房企危局：《自然保護法》與政府操作
“大地主稅”的確讓房企的日子不太好過，房企轉手將這部分成本轉嫁給了消費者，進一步推高了荷蘭房價，但真正給房企致命一擊的政策並非“大地主稅”。
2019年，荷蘭開始實施《自然保護法》，其中包括了氮排放限制和土壤PFAS濃度限制，對於荷蘭建築業而言，這堪稱“病危通知書”。
2019年起，荷蘭所有的建築項目都需要計算氮排放量，每個自然保護區域內的氮排放總量受到限制，於是新建築環境許可證的審批流程變得極其繁複冗長，單氮排放量相關的研究報告就可能需要長達六個月的時間審批。
這直接導致2019年新建期房許可證數量驟降至5.81萬套，個別地區情況尤爲嚴重。譬如北布拉邦特省，因地區氮排放限制，當地政府宣佈將禁止發放任何新建築許可證，有一百多個住宅項目遭到影響，許可證申請全部夭折，其中包括負責建設社會福利房的房屋公司。
不過，當時的荷蘭媒體還對此持有樂觀態度，認爲在兩年後荷蘭建築業適應政策後許可數量有望回升，但現實往往事與願違。
2021年，德容格出任荷蘭住房部部長，提出購買保護條例。該條例限制一定估值以下的房產在交易後的四年內只能用於自住，不可出租。
德容格希望這一政策能阻止投資者炒房，讓年輕人能買到房子，現實馬上給這位新手上路的司機上了一課。該條例公佈後反而使個人投資者瘋狂的涌入市場，入手高價房屋，導致荷蘭租房價暴漲20%。
2022年，德容格又出新招，將中等租金限制納入了原本只適用於社會福利房的租房積分制系統。他表示“這是爲了不讓房東們賺太多錢”。而且，一旦他的法案通過審批，“超過30萬套房屋每月房租至少降低190歐元”。
這一法案堪稱“立竿見影”，在法案尚未通過審批的時候，大量小房東選擇趕走租客賣房套現，原本就房源稀缺的荷蘭，可供出租的房子更少了，而超出積分系統的房屋卻可以任意設定租金，一時間涌出了不少天價房租。
口口聲聲要爲荷蘭百姓解決住房問題的德容格一次又一次的通過自己的魔幻操作讓荷蘭房產估值大漲，不動產稅讓荷蘭市政賺得盆滿鉢滿。這很難不讓人揣測德容格是真的昏招迭出還是意不在此。
等到法案通過審批後，荷蘭百姓的購房條件仍然沒有好轉。多個大型開發商宣佈由於新建項目變得無利可圖甚至虧本因此決定停止建造已在計劃中的中等租金期房項目。其中，荷蘭第二大建造商Volker Wessels更是宣稱由於住房部激進的政策，導致原本佔有市場75%的海外投資者全部流失，今年他們沒有接到任何新建期房項目。
（三）遺憾的未來
在荷蘭的地區選舉，反對黨喊出了各種各樣的口號，甚至直言內閣應該消失，“要麼解決問題，要麼就下臺”。呂特第四代內閣遭遇的危機，恰是荷蘭房產危機的一個小小縮影。
種種跡象都表明，荷蘭的住房危機沒有在短時間內沒有解決的可能，而德容格喊出的各種口號更是毫無信用可言，不如說德容格本人的立場十分值得質疑。
作者：未定
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