華髮，把錢花在刀刃上
文/十一弟
從開年到現在，房地產還是沒能從坑裡爬出來。
到上個月，全國的新房銷售額，又跌了28%。
連行業龍頭老大——保利發展，也不能倖免，銷售額下滑了將近四成。
終於，央行也坐不住了，放了大招——
下調銀行和公積金貸款利率，還把最低首付比例，降到了15%。
有人說，這是史詩級的救市。
從1998年市場化房改以來，歷經幾輪的樓市調控，購房首付比例從未擊穿過20%。
現在，大家買房只需要15%的首付款，創下了歷史最低。
在政策層面，國家已經破天荒地給到了貸款更高、利率更低的槓桿。
史無前例的大招一出來，最先支棱起來的，並不是買房人，而是房產中介和A股。
中介朋友們集體狂嗨，在朋友圈怒發了上十條動態，都快把自己整感動了。
這週五，A股收盤，整個房地產板塊一片通紅，大漲了7%。
壓抑了整整三年的地產股，在央行的大招之後，集中釋放出來了。
十一弟看了下，保利、萬科、金地、濱江、華髮等二三十家開發商，應聲漲停。
其實，哪怕處在下行市場，財務穩健、業績出色的開發商，依然能跑贏大市。
過去三年裡，房企在二級市場的估值，已經大幅萎縮。
但還是有幾家開發商的股價，增長十分強勁。
漲幅最大的，不是排名靠前的幾家大央企——保利、中海、華潤、招商。
而是那些處在腰部位置的千億房企——
濱江、建發、華髮。
十一弟做了統計，從2021年下半年以來，保利的股價上漲了6%，中海上漲了3%，華潤上漲了12%，招商上漲了17%。
同期，濱江的股價漲幅超過了150%，建發達到了71%，華髮將近41%。
這三家房企的股價表現，與它們的基本盤牢牢掛鉤。
去年，百強房企銷售縮水了17%，但濱江、建發、華髮的銷售業績，頑強地守住了不掉隊。
其中，濱江的銷售額爲1535億，與2022年大致相當。
廈門、珠海最大的國企開發商——建發、華髮，銷售額則創下了歷史新高。
建發在去年實現銷售額2295億，增長了9%；華髮實現銷售額1260億，增長了5%。
而且，在A股房地產板塊，它們也依然是盈利能力最強的開發商。
濱江在去年賺到了25億利潤，每股現金分紅0.09塊錢，現金分紅比例大約11%。
建發的盈利規模高達131億，若剔除收購重組紅星美凱龍等非經常性損益，利潤降至24億。
建發在去年的現金分紅比例，大約16%。
去年，華髮幫上市公司股東們淨賺了逾18億利潤。
相比濱江、建發，它向股東們進行的利潤分配，明顯慷慨得多——
每股現金分紅0.37塊錢，現金分紅比例超過了55%。
在整個A股房地產板塊，華髮的現金分紅比例，遙遙領先。
按照華髮在去年底的股價計算，光是股息收益率，就接近6%。
樓市下行，很多開發商的毛利率水平，都在承受壓力。
去年，作爲龍頭老大，保利的毛利率，已經跌到了16%。
萬科也下挫到了15%，濱江不到17%，建發更是隻有11%了。
華髮的開發業務毛利率，依然維持在了18%左右，比肩華潤、中海。
這兩家央企利潤王，開發業務的毛利率大約20%。
華髮的盈利能力，依然算得上強勁。
這得益於上市公司有力的成本管控和效率提升，把錢花在了刀刃上。
去年，華髮的營收規模超過了721億，增長了19%。
但它的管理費用，從2022年的17個多億，降至去年的不到15億，大幅減少了15%。
在財務分析上，有一個指標用來衡量企業的管理效率——
管理費用率，也就是管理費用佔營業收入的比重。
去年，華髮的管理費用率爲2%。
同期，華潤置地的管理費用率接近2.7%，越秀地產超過了2.2%。
在嚴峻的市場裡，華髮把更多的資源，投入到了銷售端。
去年，它的銷售費用從2022年的19億，增加到了24億，增長了27%。
其中，爲了抓緊去化回款，營銷代理、宣傳推廣等費用開支，都有增加。
華髮在銷售端增加投入，使得它去年在逆流中也能站穩腳跟——
銷售額增長了5%，經營性現金淨流入500億以上，大幅增長了31%。
也就是說，華髮在去年削減了管理費用，轉而增加了營銷投入，從而提升了效率產出，拉動了業績增長。
到去年，華髮體系內已經有將近1.5萬名員工，按照1260億銷售額計算，人均能夠產出843萬銷售業績。
對比之下，華潤置地的人均銷售業績大約498萬，越秀地產將近736萬。
華髮在去年削減了15%的管理費用，但它的人均業績產出，仍然大幅領先於同行。
從今年開始，監管部門將會加大力度對國央企的市值管理考覈。
在過去房地產下行的三年裡，保利、中海、華潤、招商等幾家大央企，它們的市值管理，算得上成功。
但顯然，作爲廈門、珠海最大的國企開發商，建發、華髮的市值表現，更勝一籌。
市值管理背後的支撐，還是靠上市房企的基本盤——經營管理、財務業績。
在房地產板塊，開發商只要能加快去化，推動銷售增長，緊抓現金流，提高成本管控，留住利潤，穩定分紅。
那麼，二級市場的投資者，很快就會用腳投票，把它們從同行裡挑選出來。
這是過去三年裡，在市場下行時，華髮的股價還能大漲四成的秘密。