建經公司第三方查覈 建築融資有保障

安信建經總經理張峰榮。（安信建經提供)

近幾年以來，國內傳出多起「建築融資超貸」等消息，銀行輕則蒙受金額損失、或被裁罰，重則遭檢調介入調查、多多少少賠掉商譽。每當類似事件發生時，屢屢提醒着我們該認真正視如何建立更完備的融資放款管理制度，使銀行債權獲得更有效的保障。事實上，我個人認爲銀行大可與建經公司攜手合作，由建經公司提供公正第三方查覈，爲建築融資加一層保險，共同建立完備的放款管理機制；若能成功推動，將是我國金融監理上重要的里程碑。

縱觀目前國銀建築融資授信，需依照《金融控股公司及銀行業內部控制及稽覈制度實施辦法》進行；然而，實務上融資授信大多會因各家金融機構的內規、時空環境與經辦人員的差異而有所不同，授信標準「因人而異」、「因地制宜」並不罕見，同一筆授信案交由不同經辦人員、或不同分行，授信條件大多會有所差異，而如此情況無疑會增加授信風險。

再者，2020年至今外部因素風雲驟變，包括營造成本高漲、利率上升、ESG議題蔚爲風潮、碳費預計開徵，以及國際地緣政治風險上升與經濟下行的挑戰。房地產業者經營風險上揚，陸續有小型建商宣佈不支倒閉，若倒閉情形進一步惡化，將會波及我國金融體系穩定。因此，我認爲有超前部署、強化授信品質之必要，由建經公司協助銀行進行「建築融資查覈簽證作業」，如同會計師辦理財報簽證一樣，建構我國建築融資授信管理之標準與規範。藉由建經公司制度化、系統化的查覈作業，以降低人爲的弊端與風險。

所謂「建築融資查覈簽證作業」，有「工程進度查覈」、「銷售率查覈」、「建案財務稽覈」等三大要點，第一項工程查覈，包括由建經公司辦理事前資料審查、事中現場確認、事後出具報告，若工程進度有差異或給付工程廠商款項有異常，即可知會融資機構；第二項銷售查覈，則包含事前資料審查、事中銷售查覈、事後出具報告，詳盡比對建案實際銷售狀況，以及覈對預售屋入款資料與對帳單資料，應能勾稽出銷售回報不實、灌水，或者金流等相關疑義。

第三項建案財務稽覈（專款專用查覈），包含事前資料審查、事中專款專用查覈，以及事後出具報告，除了與融資信託機構逐項確認請款相關憑證單據，及「預定工程撥款進度表」，且會派專員至工地現場查覈工程進度，並與現場人員訪談了解施工或付款是否有異常。倘若發現工程進度不符或撥款相同單據異常，即會傳達給融資機構周知。

建經公司因具備充足的建案開發經驗與專業知識，若往後訂定建築融資在一定金額以上，需由建經公司出具「建築融資查覈簽證」始能放款，能夠降低銀行放款風險，讓優質建商獲得足額貸款、同時拒地雷建商於千里之外，以良幣驅逐劣幣，促成銀行、建商、地主、消費者多贏的新紀元！