擴募加速度隱現！上交所優化REITs擴募機制有辦法
21世紀經濟報道記者 張賽男 上海報道
隨着中國經濟的持續發展和金融市場改革的不斷深化，公募REITs作爲一種創新的投融資工具，正逐步展現其強大的市場影響力和潛力。
站在首批REITs產品上市三週年的節點，回望過去，REITs市場已經成效初顯。
擴募作爲REITs最具特色的發展途徑之一，正引領着市場向更深層次、更寬領域邁進。
自首批公募REITs上市以來，上交所持續引領重點領域項目推進擴募，爲REITs市場發展提供主要驅動力。目前滬市首批基礎設施公募REITs擴募項目——中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT上市交易後，滬市迎來了更多REITs項目宣佈擴募的消息。
2024年以來，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監會、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發佈擴募公告，上交所REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局日漸成形。
21世紀經濟報道記者關注到，上交所REITs市場正不斷注入新的活力，不僅通過擴募機制爲投資者提供更多範圍、更多種類的優質投資機會，而且通過不斷完善制度建設，推動REITs底層資產運營能力不斷提升，提高資產質量、注重投資者回報，引領市場行穩致遠。
擴募機制是市場穩健增長的源泉
縱觀海外REITs市場發展，擴募是實現REITs市場規模增長的主要方式，也是REITs產品外延式增長的重要途經，海外成熟市場在經歷了前期REITs產品數量的快速增長後，整體市場趨於穩定，每年新增規模逐漸由新發產品數量轉變爲存量產品的規模擴張。美國房地產信託協會數據顯示，2000年至2021年，美國REITs市場首發上市的規模平均每年約爲21.93億美元，平均每年增長率爲4.4%；擴募增發規模平均每年約爲251.89億美元，平均每年增長率爲14.7%。截至2024年10月15日，新加坡REITs市場共有35單上市REITs，總市值約合689億美元，2018年-2022年新加坡市場擴募金額超160億美元，約爲同期IPO規模的3.5倍，推動新加坡REITs市值高速增長。
從普洛斯在日本REITs市場的發展來看，擴募是其在日本市場擴張戰略的重要組成部分。普洛斯通過持續的擴募，資產規模不斷擴大，從而進一步鞏固了其在日本物流地產市場的領先地位，併爲投資者提供更多的投資機會和收益。
對於管理人而言，通過擴募的方式適時收購物業資產，不僅能擴大管理規模、提升基金業績表現、增加管理費收入，也能有效控制產品的總體負債率，從而提升了基金的競爭力和投資者信心。
由此可見，擴募機制是REITs市場持續穩健增長的重要源泉。目前我國REITs市場也已探索併成功落地了首批REITs擴募項目。2022年5月31日，上交所發佈並施行REITs擴募規則；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT等首批基礎設施公募REITs擴募項目正式在上海證券交易所上市。擴募項目的落地，充分激發了市場主體的參與熱情，支持運作良好的REITs通過擴募機制做優做強，健全了正向激勵機制，發揮了REITs產品作爲資產上市平臺的長期戰略價值，體現REITs平臺的可持續發展能力。
回頭看這一年多的擴募歷史成績，張江產業園通過擴募提升了底層資產的運營效率和競爭力，進而有效推動區域經濟的轉型升級。擴募完成後，華安張江產業園REIT2023年實際現金分派率較2022年有所提升。此外，記者從公告中關注到，截至2024年3季度，張江擴募項目張潤大廈已從重要租戶變動的影響恢復過來，目前出租率超90%，較去年同期顯著提升。
而中金普洛斯REIT也通過成功擴募，將底層資產擴大至10個倉儲物流園，分佈於五大城市圈7大城市，高效服務生物醫藥、先進製造、第三方物流、跨境電商等新經濟行業，有力地承載和支持了所在地區的民生和經濟發展。擴募完成後，中金普洛斯REIT2023年每份基金的可供分配金額爲0.18元，較2022年提升2.03%。
滬市REITs擴募加速推進
2024年以來，滬市REITs市場共有6單REITs發佈擴募公告，其中4單已經受理。從行業分佈來看，發佈擴募公告的REITs項目涵蓋了產業園、清潔能源、保障房等多個領域，在REITs項目擴募消息不斷出現的同時，基金管理人、原始權益人、地方政府等紛紛表示，通過擴募機制將越來越多的優質資產推向基礎設施REITs市場，爲REITs市場的生態建設貢獻力量。
記者關注到，目前申報擴募的項目中，保障性租賃住房行業最爲積極踊躍。
目前滬市擴募推進中3單爲保障性租賃住房，分別爲華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。華夏北京保障房REIT作爲北京市重要的保障性住房REITs產品，一直備受市場關注，且二級市場表現優異。此次擴募也積極推進，走在前列，已收到上交所反饋意見。新購入項目爲北京房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園。北京保障房中心有限公司財務管理部部長黃寧表示，北京保障房中心持有的公租房資產佔北京市公租房總量的50%以上，是保租房領域 “穩定器”和“壓艙石”。因此，華夏北京保障房REIT具備豐富的擴募潛在資產。
華夏基金華潤有巢REIT作爲上海市重要的保障性租賃住房REITs產品，此次擴募資產爲上海市閔行區的有巢馬橋項目，是上海市保障性租賃住房示範項目。有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略投資部負責人李伯喬對記者表示，華潤有巢的投資戰略將聚焦於一線、強二線等人口淨流入城市中有產業支撐、有交通配套的可擴募資產。目前，華夏基金華潤有巢REIT擴募也已經被證監會、上交所受理。
此外，中金廈門安居REIT公告了擴募計劃，此次擬購入資產位於廈門市島內的思明區和湖裡區。作爲廈門市重要的保障性租賃住房REITs產品， 2024年中金廈門安居REIT已實現分紅收益達4.65%，基金上市以來已實現分紅收益爲8.27%。廈門安居控股集團有限公司黨委副書記、總經理，廈門安居集團有限公司黨委書記、董事長汪曉林採訪時表示，本次新基礎設施項目的購入將實現存量與增量資產的良性循環，助力廈門市租賃住房資產的進一步發展壯大，爲廈門市住房保障體系的健康可持續發展提供有益探索。
記者還關注到，在各行業REITs擴募加速推進的同時，涌現出大類行業資產混包等創新機制。
作爲今年第一單獲受理的擴募項目，中航京能光伏REIT本次擬購入基礎設施項目爲位於雲南省保山市騰衝市的蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。這也是國內首單跨區域探索光伏+水電資產混裝的擴募項目。根據招募說明，兩個水電站項目擬募集規模爲28.6億元。經測算，擴募前內部收益率（IRR）爲5.88%，擴募後IRR爲6.46%，擴募後IRR相比擴募前提升了0.58%。未來若是成功獲批，公募REITs有望實現從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的2.0時代。
作爲全國首單標準廠房產業園區基礎設施REITs產品，國泰君安臨港創新產業園REIT擴募創新推出“工業廠房+研發辦公”的資產組合，本次擬購入康橋項目位於浦東新區張江科學城片區，是臨港產業導入張江科學城的“橋頭堡”。臨港集團相關負責人表示，本次國泰君安臨港創新產業園REIT擴募是臨港集團“上市公司+公募REITs”雙輪驅動的首次嘗試，也是上市公司層面積極踐行集團REITs戰略的重要舉措。上市公司優質資產注入到國泰君安臨港創新產業園REIT中可有效盤活上市公司存量資產，促進形成園區新質生產力；同時上市公司爲國泰君安臨港創新產業園REIT供給優質資產，持續輸出高質量和高附加值的資產運營能力，有利於促進國泰君安臨港創新產業園REIT的持續經營穩定向好。
雙輪驅動市場高質量發展
近年來，上交所作爲我國公募REITs主要的上市場所，在REITs市場提質增速的同時，不斷推動完善擴募機制，目前已上市項目形成“首發+擴募”雙輪驅動格局，爲REITs市場發展提供強勁內生動力。支持已上市REITs持續擴展和整合具有區域和行業協同和互補的資產，優化資產組合，降低組合風險、增厚投資回報，爲市場穩健發展提供支撐。同時，上交所在擴募推進中持續關注投融資對接工作，提升信息披露的透明度和規範性，督促各方優化擴募方案設計，通過優化決策流程、優先認購安排等，平衡新老投資者利益，保障投資者合法權益。REITs市場相關機制的持續完善，着力構建Pre-REITs、持有型ABS、公募REITs、REITs擴募等多層次全鏈條的成熟市場，打造公募REITs全生命週期的產品體系。
實際上，除REITs擴募外，上交所還在REITs市場生態建設方面持續發力，引領REITs市場高質量發展。上交所堅持“好項目好待遇”理念，引導原始權益人深度參與REITs平臺建設，通過“激勵到人”激發運營管理機構積極性，優化制度規則提升信息披露針對性及有效性，“以誠相待”促進市場投融雙方的協同發展。
上交所有關負責人表示，未來將繼續優化擴募機制，持續引導基礎設施REITs提高規範運作水平、督促各參與方積極履職盡責，促進基礎設施項目提升運營質效和投資者回報，形成“投融方互信、投融端協同、投融資暢通”的市場生態，打造透明、規範、具有成長性的REITs市場。