樓市救市政策頻發，爲何不太奏效？

秋風漸濃，一晃又來到最後一個季度。

沒想到吧？房地產救市也快一年了。

最早在去年10月哈爾濱打出救市第一槍，後有高層不斷定調，央行用利率工具花式施法，超80城高頻救市...

作爲一線城市，始終剋制的廣州，其實一直也有隱隱約約的試探。

然而體感是：並沒奏效。

金九+國慶小長假，表現黯淡；

剛結束的廣州三批次土拍，氣氛再降幾度。

耳聞眼見，不少遠郊區域跌回三年前。

現在廣州樓市到底是很麼狀況。沿着就是政策脈絡，我們拉出前九月數據看了看。

都說房地產是強政策性行業，政策對樓市成交的作用力有多大？

舉個逆向例子，2021成交走勢與政策節奏基本吻合。

|數據來源：中原研究發展部

2020年廣州樓市大火，成交創四年新高。

勢頭延續至2021年初，人才政策的風聲再添一把火：市場傳出南沙黃埔人才政策將在年中收緊，1-5月的緩衝期內，一波衝刺上車，帶領持續5個月月均萬套的高位走勢。

4月22日，人才政策收緊+增值稅2改5出臺堪稱致命拐點：5月成交數據急轉直下，6月墜入最低點。

宇宙的盡頭是供需關係，422政策之所藥效強，直擊需求端，把外地購房需求攔截，把本地置換人羣摁住，流動性減弱，市場自然快速轉冷。

下半年，一手限價，二手指導價，房貸利率破6%，各區官宣取消人才購房共同作用下，掐斷反撲可能，成交維持在7000套左右低位。

從月均1萬套的超熱市場到30%的降幅，2021年的廣州樓市是被政策硬打下來的。

再舉一個，低谷反彈的救市例子——2015年。

|數據來源：中指研究院

2015年是十年來一個典型的樓市反彈年份，其中政策救市發揮了奇效。

歷經2014年一年的低迷，關鍵轉折出現。當年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，二套房貸降首付、營業稅降低免徵門檻。330新政刺激樓市力度之大，遠超過市場預期。

加之央行降準、降息、公積金政策調整等“救市”政策刺激，成交走出明顯的上揚曲線。

12月高層進一步力挺樓市，定調堅持去庫存化，刺激了部分買家入市的願望，加上年末衝刺房企加大貨量，衝高破萬。全年同比2014年的71795套上漲29.84%，突破了2013年92863套高成交紀錄，創下近三年曆史新高。（數據：中指研究院）

但今年，已出臺的救市政策與數據找不到太強的相關性。

|數據來源：中原研究發展部

1月、5月、8月LPR三次調低，密度快趕上2015，廣州銀行首套房貸利率一路下調，有銀行甚至降到4.45%歷史新低。

一般次月網籤會體現成效，2、6、9三月分別交出了年內最低4517套（春節影響）、年內次高7776套、年內常態6169套。

6月成交量的走高，更多是年中業績衝刺釋放大量優惠催高的結果。

暫時看不出有序的線性相關，再往下看看。

入戶政策側面輸血了。

6月起，入戶學歷進一步放寬，實施全日制大專學歷可落戶花都、從化、增城，而後根據工作地和社保3年，也可“曲線”輸入全市各區。

自8月來執行，全日制本科畢業生在廣州參加社保就可申請落戶。取消了參保半年的時間限制。

然而，7、8月的成交數據大寫着傳統淡季，政策沒有引起波瀾。

9月中旬，新房限價放鬆，備案價在原來上下幅度6%的基礎上，調整到可以上浮10%，下調20%，總體價格可控幅度增至30%。

9月進入金九旺季，卻還是卡在6000套上不去。與前年金九，有3556套的落差。

6000套什麼水平？市場好的2020-2021，6500套+是全年較差的地位成交月份。總體來說，前九月廣州樓市的成交穩定地疲軟着。

政策無效，原因在哪？

一個是宏觀考慮，過去身處外部大經濟環境向好的大背景下，樓市低估週期，像自限性感冒，政策放開，靠着自身免疫力，打點雞血營銷營銷，槓桿再加加，就回來了。

“韌性”“修復力”是低迷週期業內專家常用到的樂觀詞彙，但今年不一樣了。經濟環境、疫情影響、失業裁員讓一切籠罩於不確定，更重要的是槓桿不能用了，TOP50暴雷一半了，行業上下都釋放着悲觀情緒，這個局面，這屆購房者乃至業內人士都沒應對過，信心崩了，派糖式的房地產政策，效果大打折扣。

二個是藥效考慮，感覺動作很多，實則救市還沒下大決心。

這裡主要指的是廣州。目前房貸是側面刺激政策，然而央行最新發布的社融數據看， 居民中長期社融增速仍在修復的過程中；

入戶上放寬大專學歷進入目前跌價先鋒、庫存重鎮花都、從化、增城遠郊區，emm...吸引力聊勝於無。

2019年黃埔南沙直接6個月買房、區內沒房不管其他區域有幾套都可以繼續賣，後者操作空間巨大，代買社保掛靠流水，本地外地買家抄家一鬨而入。相當某種程度上突破限購政策。前後政策效果自然不可同日而語。

至於930三連發會不會有奇效？廣東中原地產項目部總經理黃韜在本站《戰地》直播間直言：目前的政策只是小紅包，要麼不包括廣州（首套利率下限），要麼還沒落實到位（帶押過戶），真正對成交的促進作用不大。市場的困境還將保持慣性，短時間改變不了。

爲什麼不放狠招。

作爲一線城市，必然需要審慎的考慮。

本站《戰地》直播特邀嘉賓、合富研究院高吸分析師馮佩雲指出，廣州的限購政策是不會放開的，這是城市的最後防線。

看成交量，其實目前市場成交和2018、2019這些樓市平淡期差不多。

市場分化之下，廣州今年以來一二手房價甚至是保持上漲的。

是房企融資端受阻，讓銷售端回血的需求來得更迫切；是TOP房企暴雷，土拍降到冰點，行業更需要好消息構築信心。

房地產與經濟息息相關，住房問題關係民生福祉，支持剛性和改善性住房需求還是大基調。

8月24日，國常會首次提出允許地方“一城一策”。

9月23日，銀保監會發話，房地產金融化、泡沫化勢頭得到實質性扭轉。

高層給出新的研判後，財信證券近日報告分析，這表明房地產市場調控將進入新階段，而節前的政策三連發則是對該表態的積極迴應，具有標誌性的意義。

更多更積極的政策，或將到來。

正如廣州有的區已經悄悄動起來了。

沒錯，還是黃埔。

“針對定點的企業和單位，在黃埔企業工作6個月及以上，甚至不用社保，在黃埔範圍內無房，即可購買一套。” 這一傳聞陸續得到黃埔一線銷售/中介的確認，表示已經執行。

雖然是個別盤、針對個別企業、只有極少名額，但也可以看做是一個信號。