綠城中國高管減持引猜測：中交集團態度生變？
圖/綠城中國官網
文/地產金融視界
綠城對外投資版圖再次擴張。
企查查信息顯示，11月18日，綠城房地產集團有限公司（簡稱“綠城房地產集團”）新增兩家對外投資公司，分別爲杭州浙柒企業管理有限公司、杭州浙喬企業管理有限公司，兩家公司法定代表人均爲葉慧標，國標行業均爲租賃和商務服務業。
具體看，杭州浙柒企業管理有限公司的註冊資本高達30.8億人民幣，而杭州浙喬企業管理有限公司的註冊資本則爲7.7億人民幣。兩家公司的經營範圍廣泛，涵蓋了房地產開發經營、企業管理、企業管理諮詢以及信息諮詢服務等多個領域。
在前不久的10月份，與綠城房地產集團所屬同一集團的綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）在杭州拿下了三宗地塊。
根據央廣網報道，10月15日，杭州拱墅區成交2宗宅地，分別位於康橋單元和石橋單元，2宗地塊均由綠城摘得，總成交金額22.24億元。10月22日，綠城中國通過77輪角逐，以28.55%的溢價率、50717元/平米的樓面價拿下杭州江灣新城一宗宅地。
然而，在集團拓展業務版圖的同時，綠城中國也發生了一些變動。
01
高管連續減持
據香港聯交所消息，於10月30日、31日及11月4-7日6個交易日，綠城中國執行總裁耿忠強先後減持了該公司共計90萬股股份，每日平均交易價格分別爲10.5港元、10.7港元、10.58港元、10.56港元、10.8港元、10.88港元，總交易金額共計約1068.6萬港元。
減持後，耿忠強的持股數目降至362.25萬股，持股比例降至0.14%。若加上綠城中國聯營公司股份，耿忠強持股數目約1592.29萬股，持股比例爲0.63%。
與此同時，綠城中國董事會主席張亞東於11月7日、8日分別減持公司10萬股、0.2萬股，每股平均交易價格分別爲10.88港元、11港元，總金額約爲111萬港元。
兩次減持結束後，張亞東持有該公司約352.2萬萬股股份，持股比例降至0.14%。若加上綠城中國聯營公司股份，張亞東持股數目約1592.09萬股，持股比例爲0.63%。
值得一提的是，耿忠強和張亞東兩人都是從中國交通建設股份有限公司（以下簡稱“中交集團”）“空降”到綠城的。
2014年，面臨資金鍊斷裂危機的綠城中國，迎來了自己的“白衣騎士”中交集團。當年12月，中交以60.13億港元的對價，從綠城集團創始人宋衛平手中收購了24.288%股份，並與九龍倉並列成爲公司第一大股東。
2015年5月，中交集團追加投資，成爲綠城中國單一大股東。截至2024年6月30日，中交集團持有公司已發行股本總額約28.97%的權益。
張亞東以中交代表的身份進入綠城中國。從履歷來看，張亞東曾任大連大汽企業集團總經理，大連高新區管委會主任助理、副主任，遼寧省普蘭店市市委副書記、市長，大連經濟技術開發區管委會副主任，大連市城建局局長，大連市建委主任，大連市政府副市長，大連市市委常委、統戰部部長，中國城鄉建設發展有限公司總經理。2018年年8月1日獲委任爲公司執行董事及行政總裁，而此前擔任這一職務的曹舟南，已在綠城工作了十年。
彼時，業內流傳出了中交集團要“去綠城化”的消息，對此，張亞東表示，“我來的時候（中交）董事長給我交代兩個任務，一個是要求我們像保護眼睛一樣愛護綠城，第二個要求是堅持綠城的特色。如果倒過來講，中交也沒有必要讓綠城中交化，讓綠城保持綠城的特色纔是對中交實現全產業鏈佈局最大的補充。中交會最大限度地支持綠城，而不是去影響綠城、讓綠城紅色化，沒有必要。”
到了2019年7月11日，張亞東獲委任爲綠城中國董事會主席。同時，還擔任綠城管理（09979.HK）的董事會聯席主席及非執行董事。
在綠城中國官網中高級管理人員介紹中，耿忠強與中交也是“淵源頗深”。據瞭解，耿忠強自1995年7月加入中交。2012年至2015年任中國房地產開發集團有限公司總會計師、黨委委員。2012年至2018年擔任北京信發置業投資有限公司董事長。期間2015年至2018年任中國房地產開發集團有限公司總經理、副董事長、黨委副書記。2018年9月至2019年7月，耿先生擔任深圳證券交易所上市公司中交地產股份有限公司(000736.SZ)總裁、黨委副書記及中交房地產集團董事、黨委委員。於2019年7月11日，耿忠強獲委任爲綠城中國執行總裁。
如今兩位高管接連減持，不僅引發了投資者對綠城未來發展的擔憂，也引發了關於中交集團是否開始不看好綠城的猜測。
在匯生國際融資總裁黃立衝看來，當公司高管，尤其是像董事會主席或執行總裁這樣的關鍵職位的人員開始減持其所在公司的股票時，這些行爲可能揭示了關於公司未來前景的內部信息，需要考慮多種可能的原因和潛在的信號：
一、高管減持可能是出於個人財務規劃的需要。例如，他們可能需要資金來支付個人債務、資產多元化、稅務規劃或其他個人消費需求。
二、可能是基於對公司未來前景的評估。高管如認爲公司的股價已經達到或超過了其內在價值，他們可能會選擇在這個時點減持股份，以實現投資收益。這種情況下，減持可能被市場解讀爲高管對公司未來增長潛力的不確定性或悲觀態度。
三、減持可能與公司內部的戰略變動有關。公司正在經歷重大的戰略調整，高管可能會因爲對新戰略的不確定性或不同意見而選擇減持股份。
不過，黃立衝也表示，這可能意味着中交集團對綠城中國的未來持有不同的看法。在沒有更多具體信息的情況下，很難斷定中交集團是否開始不看好綠城中國。高管減持股票可能揭示了多種潛在信息，沒有更多信息的情況下，只能是一種猜測。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也表示，管理層的減持行爲可能更多是出於個人投資策略的考慮，並不一定意味着中交集團開始不看好綠城。
02
資產負債率近80%
從綠城中國的發展模式來看，“拿地”是這家公司的主色調。
早在2009年，綠城就曾斥資300多億元買地，成爲當年拿地最多的房企。今年以來，綠城中國曾先後競得蘇州、上海、杭州地王，其中上海徐彙區斜土街道地塊刷新了上海和全國單價紀錄（摺合樓面價達到13.1萬元/平米）。
根據中指研究院最新發布的《2024年1-10月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》，綠城中國以400億元的拿地金額位列第二，其新增貨值規模爲779億元，位列第三。
但是，在房地產市場整體銷售情況還未恢復的時候，綠城中國也遇到了去化慢、銷售難的問題。
公告顯示，2024年1-10月，綠城集團（包括綠城中國與其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）取得合同銷售面積約445萬平方米，同比下降13.76%；合同銷售金額約1303億元，同比下降12.14%；其中歸屬於綠城集團的權益金額約爲918億元，同比下降5.26%。於2024年10月31日，綠城集團另有累計已籤認購協議未轉銷售合同的金額約43億元，同比下降6.52%；其中歸屬於綠城集團的權益金額約爲29億元，同比下降6.45%。
不過，綠城集團的代建項目爲整體銷售業績打了一劑“腎上腺素”。於2024年前10月，集團代建項目累計取得合同銷售面積約644萬平方米，同比增長12%；合同銷售金額約爲847億元，同比增長13.84%。
綜上，截至2024年10月31日止十個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1089萬平方米，與去年同期的1091萬平方米基本持平。總合同銷售金額約2150億元，同比下降3.46%。
與此同時，綠城中國的經營業績和信貸指標也充滿了存在不確定性。
根據2024年半年報，綠城中國上半年實現收入約695.62億元，同比增長22.1%；公司股東應占利潤約20.45億元，同比下降19.6%；毛利約91.04億元，同比下降8.2%，毛利率爲13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點。
截至2024年6月30日，綠城中國向銀行及其他方就其授予的一般信貸，抵押了賬面總值1337.05億元，總借貸1483.14億元。其中一年內到期借貸餘額爲353.13億元，佔總借貸的23.8%。而銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）僅有751.33億元。
債務方面，於2024年6月30日，綠城中國流動負債約3105.6億元；非流動負債約1168.46億元，優先票據、公司債務工具賬面值共計321.55億元。淨負債（總借貸減去銀行存款及現金）731.81億元。
值得注意的是，近年來綠城中國資產負債率始終接近80%左右。公開資料顯示，2020年-2023年及2024年上半年，該公司資產負債率分別爲79.58%、79.34%、79.18%、78.73%、79.7%。
對此，黃立衝表示，在當前中國房地產市場下，一個企業的資產負債率在80%左右意味着企業的債務水平相對於其資產總額來說是較高的，這可能會增加財務壓力和償債風險。在房地產市場下行期間，高負債率的企業可能面臨更大的挑戰。銷售放緩會影響現金流，而高負債率則可能限制企業的融資能力和靈活性，從而在償還債務和資金週轉方面造成困難。此外，如果市場持續疲軟，資產價值可能下降，這將進一步加劇財務風險。
柏文喜則表示，綠城中國雖然在財務上存在一定的壓力，但也展現出了較強的償債能力和對債務結構的積極管理。管理層的減持行爲可能更多是出於個人投資策略的考慮，並不一定意味着中交集團開始不看好綠城。同時，綠城中國在行業中的表現仍然穩健，尤其是在拿地和銷售方面。因此，對於綠城中國的未來，我們應保持謹慎樂觀的態度。
黃立衝建議，綠城中國可以利用國家的新政策趁機拋售房產，來加速恢復經營性現金流、改善債務融資性現金流及權益融資現金流，改善資產負債表，修復資本市場市值。
“企業需要採取戰略性措施來降低負債和優化資本結構，同時密切關注市場和政策變化，以應對不斷變化的市場環境。”黃立衝進一步表示。
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