懋源：消失的2億在哪裡？丨瞰地
近幾年北京的新房別墅項目，恐怕兩隻手就數得出來。
如果進一步限定要「有天有地」。那麼上一個出現在六環內的別墅，需要追溯至兩年前。
巧合的是，也是來自懋源——懋源璟橒。
瞭解這家企業的朋友都知道，可是北京豪宅界的「老法師」了！
如今民企凋零，它不但存活了下來，甚至還堅持只生產豪宅。
要知道，高總價客戶厚度本來就少；付款週期，更是要比普宅業主長得多。
這就意味着，首先懋源的資金，是充足且穩定的。
另外就是：懋源出品，客戶搶購。
有人搶，就說明一定有過人之處。
讓我們結合順義後沙峪0104等地塊的方案公示，嘗試解開懋源的豪宅密碼。
本案着重展開有三個點：
1、選址在最「豪」的公園裡
如果瞭解北京的別墅市場的話，會發現不論一二手別墅，成交主力集中在城市東北部。
別墅業主認這片區域，認的是什麼？
沒錯，認的是「城市綠肺」溫榆河。
換句話說：無溫榆河，不別墅區。
而本案，竟然直接建在溫榆河公園裡？！(後文詳述)
2、庭院房再進化
北京高品質商品住宅設計導則，其實是對於「好房子」理念下的第四代住宅如何落位，進行了官方指導。
第四代住宅，要求把生態體系融入住房。
直白來說，就是樓房也可以戶戶有花園。
這一點在北京，真正做到的項目並不多。
之前，懋源璟橒做到了。
本次的新方案，進化了。（後文詳述）
3、方案一出，先沒2億？
後沙峪的公示方案，23日上午9點就發佈了。
但是表弟今天才把方案掃描出來，拖延症了？
不是，因爲有一個點，硬控了表弟三天：
爲什麼指標表中，地上建築面積比計容面積少了近8000㎡？
難道沒做滿容嗎？
如果用樓面單價來算，懋源這個方案一出現，等於先消失了2個億？
真的會有企業這麼做嗎？（後文詳述）
下面讓我們通過報規公示總圖，解開這段「溫榆上河圖」密碼：
01絕版業態絕版區位
近18萬方的建面，卻只有573戶。
其中別墅類有259戶，佔比45%；
其次是平層類有209戶，佔比37%。
這裡多說一句，是有天有地的真·別墅，並且最多隻有兩戶挨着。
即使在別墅類型中，這種業態也可以算頂端了。
全獨棟的墅區，需要極低的容積率。這種地塊在北京再現的機率很小。
可以說，這是絕版業態的樓盤。
前文提到，一條溫榆河，兩岸皆別墅。
但溫榆河將近50km長，流域兩千多平方公里，都能做別墅嗎？
當然不是，我們再放大看看！客戶最認可的別墅區，都貼着哪？
溫榆河公園。
沿其周圍，兩三千萬的雙拼，如過江之鯽。
半億一億的獨棟，也不顯有何獨特。
如果公園有價值榜，溫榆河公園，一定是北京最「豪」的公園。
爲什麼？因爲購置別墅，圖的就是近距離感受自然環境，能夠居住在花園裡。
作爲北京最大的城市綠肺，溫榆河公園當然是首選。
這個項目，更是直接在公園輪廓區內，緊鄰重要的景觀節點——故城記憶。
旁人近「塔」已是幸，
而它，卻是「塔尖上的明珠」！
02如果沒做滿容，懋源做了什麼？
地上建築面積和計容面積，兩個指標有差異，其實很正常。
某些地上構築物，算地上建築面積，但是不計容。比如屋面水箱，比如好房子導則後的架空層、風雨連廊等等。
所以一般常見的是，地上建築面積＞計容面積。
如今不但反而少了，還少了將近8000㎡，爲什麼？
表弟不大懂，於是向設計院的朋友，以及幾個頭部開發商的設計大佬進行求教。
經過討論，推測中，兩個可能性：
①經營性的地下面積，可能會計容；廣州有先例。
可能性不大，原因如下：
北京暫無先例，第一次出現就達8000㎡，稍顯誇張；
本案有專門的商業用地，沒必要地下再做8000㎡經營功能；
如果是會所地下面積所致，或許可以解釋0107地塊相差的2000㎡。但0104地塊相差的近6000㎡如何解釋？
所以本條排除。
②地下設備/倉儲面積反攤至地上住宅。
可能性也不大，原因如下：
過往案例來看，這樣會增加商品住宅面積，但不會增加計容建積。
比如頤和金茂府，商品住宅7.15萬㎡＞計容建面6.68萬㎡；香山壹號院，商品住宅8.12萬㎡＞計容建面7.7萬㎡。
而現在是計容面積更多。
0107地塊相比0104地塊，戶數多180戶、別墅多了近50戶；如果是地下面積反攤了，應該0107地塊的差值更大才對。
難道同樣的產品，還能有的攤、有的不攤嗎？
所以本條，也排除了。
至此，指向了一個「可怕」的答案：
方案沒做滿容積率。
備註中的計容建面，或許只是在告訴我們地塊的規劃要求。
前文提到過，只用住宅面積背總地價來算的話，樓面價約2.5萬元/㎡。
缺失的近8000㎡，就是2個億。
開場先丟兩個小目標，懋源想做什麼？
其實，懋源只是在塑造：真正具備墅感的別墅。
除了換得了本案頂尖的業態，更令人震撼的是別墅的間距。
從公示圖中可以看到，別墅的檐口高度10.9m，根據日照係數1.7來計算，南北間距需要18.5m。
但懋源留足了19m。
只多了0.5m？
要知道，很多別墅項目往往利用規範，從二樓的房間開始計算日照。
這樣會縮短不少間距，從而擠出更多的樓棟，得到更多的貨值。
可以說，別墅產品中，最奢侈的就是間距。
懋源的2個億，沒有消失。
而是成爲了，獻給業主的「奢侈品」。
03產品解析
說完戶間規劃，來到單戶產品。
如果用兩個字提煉亮點的話，那一定是
庭院
不可否認的是，爲了保證別墅區的大尺度庭院，項目用高層平衡了用地資源。
但並不代表，放棄了高層產品。
爲了塑造了類墅感，高層每戶也有至少60~70㎡的空中庭院。
這部分面積，並非如常見的那樣，只是室內尺度的補充。
而是實實在在的空間延伸。
是滿足戶內功能需求之後，塑造的心靈延伸空間。
更重要的是，相比之前璟橒項目的露臺，進深從2.5m升級爲3.5m。
這是什麼概念？
1m進深，代表可以站立，五分鐘吹吹風、換換氣；
2m進深，代表可坐區域，二三十分鐘小憩一下，喝杯下午茶；
3.5m，意味着，這已經是完整的空間了。
不論是聚餐、運動或是做園藝，尺度都足夠。
畢竟，常規項目的主臥面寬，也才3.5m。
接下來，具體產品的情況推測如下（僅供參考）：
1.主力雙拼產品，共144戶。參照懋源璟橒項目，推測各層高爲1F 4.2m、2~3F 3.3m（另有0.1m的室內外高差）
產品基本就是懋源璟橒的合院產品。
不同的是，本案將前後樓棟脫離開，形成了雙拼。
並且大幅提升了庭院的尺度，大到雖在地下，但也能有陽光照射了。
2.方型雙拼產品，共94戶。同樣推測各層高爲1F 4.2m、2~3F 3.3m。
相比主力合院，戶內空間更方正，下沉庭院也更方正。
在集中別墅區，主要是④⑤兩類。
⑥只有4戶，在地塊西側，貼近故城記憶景區的位置。
3.複式產品，共70戶。
樓棟11F總高度36m，考慮到存在室內外高差，層高應該在3.2~3.25m（不排除利用坡屋頂，將層高做到3.3m）
懋源璟橒戶型的露臺升級版。
4.平層產品，共160戶。
同理，層高應該在3.2~3.25m（不排除利用坡屋頂，將層高做到3.3m）
平層有四類，其中兩類基本就是懋源璟橒戶型的露臺升級版。
除了上圖所示，下面這類也是璟橒出現過的。
但是根據描圖測量發現，不同樓棟之間的同類戶型，會有10~20㎡的波動。
5.一層戶產品，共49戶。
同理前兩種，層高應該在3.2~3.25m（不排除利用坡屋頂，將層高做到3.3m）
這裡的示例，用的是一層一戶產品中，最獨特的那款。
04產品淺薦
本案產品種類比較多，哪個更好？
表弟只能說各花入各眼，畢竟……
有錢人的快樂，我想象不到呀！
但是表弟有列文虎克幫忙，這裡根據圖面，把幾個特殊的產品/位置拎了出來：
①雙拼別墅，建議選擇0107地塊東南側區域。
原因很簡單——純粹。
當然，本案業主都是高身家客羣，甚至各樣都來一套的大佬也不少。
很多矛盾，應該不會產生。
②喜好複式的業主，建議選擇2-42/44/45#三棟樓。
東側就是剛提到的純墅區，可以讓雙層視野，更加開闊。
③一層一戶的話，那肯定是1-44#樓棟最好。
位置在「金角」，觀覽故城記憶景區最佳事業點。
而且造型獨特，層高高、露臺大。
可謂藏品。
④獨棟產品，表弟發現2-51#很獨特。
孤品。
表弟感覺，應該是個定製款，已經屬於某位大佬了。
這說明，不但懋源出品，有人搶。
甚至出品前，就已經被「惦記」了。
05懋源產品密碼：既富且「貴」
爲什麼這個層級的客戶，會盯着懋源？
一樣的奢石鋁板、一樣的名花貴樹，懋源能用，其他房企也能用。
什麼樣的產品密碼，獨屬於懋源？
我們知道，好房子導則也好，第四代住宅理念也罷，發力點其實都在灰空間。
什麼是灰空間？是物質層面的功能之外，心靈層面的空間需求。
我們人生所追求的狀態，要如何用空間進行闡述？
這是對空間的高階要求，也是一個新的題目。
懋源在後沙峪，用2億給出了自己的答案。
當戶間的距離拉開，相互間的干擾被消弭。居住其中，就會找到人生最好的一種狀態。
從容。
人這一生，貴在從容。
富而顯貴，正是家業興旺所展現出的最好狀態。
如果說，很多企業做豪宅時，都有獨到之處，
但能出品「貴家大宅」的，只有懋源。銷冠100
.最近更新.