沒想到，央企雙雄一出手，就能頂破天

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大家好，我是地產高富帥。

今年很多人都沒想到，10月之前土地市場幾乎完全熄火，央企四大金剛都不願意拿地，可見市場壓力依然巨大，左手倒右手的活，都不太想玩了。

9月底到十月開始，國央企陣營開始發力，沉靜了大半年的土地市場終於看到頭部房企拿地信息，保利發展與越秀集團首當其衝，開始廝殺起來，北上廣深持續火拼。

前11月，保利發展依然佔據拿地頭把交椅，不過在10月連續多次登頂地王寶座的綠城中國似乎也有趕超的可能，12月的最後廝殺依然還有懸念。

當大家都等着看戲的時候，就在上週，華潤+中海雙雄拉開戰幕，今年11月最後一輪的土地大戰中，兩家頭部央企一出手就是王炸。

低調許久的兩大央企頭牌，在北京與上海兩大超級城市，上演了極致的富有，如今市場上還敢百億巨資拿地的恐怕也只有頭部央企了。

首先看北京市場，中海發展採取了兩個中海班底賽馬制，也就說中海在北京市場原本就是兩家開發公司，一家是中海地產北京公司，另外一家中海新城公司。

這幾年京城幾乎就被央企給壟斷了，前三位置現在幾乎都是央企角色，本土國企陣營的城建集團也有點吃力，一不小心就會被保利發展拉下前三寶座。

如今中海，保利，華潤就是京城的扛把子角色，央企不僅僅在資金方面具備超強優勢，在整體操盤水平與產品研發能力方面都強過本土國企。

11月29日，北京出讓一宗組團地塊，地塊總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平方米，起拍價153億元，該組團地塊最終由中海地產以153.32億元的價格競得，創下北京土地出讓新紀錄。

上述組團地塊由三個部分組成，分別是酒仙橋地塊，建設用地面積約2.8公頃，爲二類居住用地；

十八里店地塊，建設用地面積約9.35公頃，爲二類居住用地、托幼用地、綜合性商業金融服務業用地；小紅門地塊，建設用地面積約2.55公頃，爲二類居住用地、托幼用地。

可以看到，真正對市場敏感並且有足夠實力操盤以上覆雜地塊的，整個行業也就華潤+中海兩傢俱備綜合實力了，因此本次搶奪，最後就落在中海與華潤兩家。

不過運氣欠佳的是，華潤置地錯過了再次打造萬象系的可能，本次拿地的甲方來自中海系的中海新城，今年在北京打出王炸業績的王者。

中海新城在北京也是佈局多年，有別於中海地產北京公司專注主流住宅，中海新城的核心其實在城市運營方面，因此對於這種多業態的綜合開發更加得心應手。

中海在北京今年前11月業績達到378.5億元，大半業績都來自中海新城的貢獻，特別是其打造的高端項目：中海京華玖序，今年直接進入京城單盤銷售冠軍。

與之相比，儘管中海北京公司旗下樓盤數量衆多，目前有10多個項目在售，但上半年累計網籤金額合計86.6億元（全口徑），其中有部分項目的銷售情況並不太理想。

比如，中海公園裡項目，東方雨虹在2023年10月8日拿地，後來轉手給了中海。該地塊成交金額高達40.135億元，溢價率15%，樓面價大約是4.89萬元/平方米。

本次住宅銷售指導價卻高達7.8萬元/平方米，直到2024年3月1日纔拿到預售證，目前僅簽約了30套房源，中海北京後期的業績貢獻估計還得依靠中海新城。

今年，中海的拿地規模有着明顯的縮量，從前十個月拿地情況看，中海的權益金額才209億元，排名第七，新增貨值477億元，排名第六。

到了11月，中海看到了一線城市的巨大機會，直接押寶上海+北京，北京這次直接耗資百億，基本算是京城單筆投資的天花板了。

很顯然，中海發展今年的投資策略已經徹底升級，從去年的多面開花到今年的精準押寶，特別是近期北京，上海，深圳的高端項目入市表現，也更讓中海的投資策略嚐到了甜頭。

回到上海，目前中海憑藉前面幾次豪宅項目的王炸表現力，已經登頂上海市場的絕對王者寶座，這次上海土拍市場，中海與華潤再次正面PK。

11月27日，上海2024年第七批集中供地進入現場競價環節。市場人士普遍認爲，此次集中供地無論在地塊質量還是供應規模上，均爲本年度最高的一次。

華潤置地是本次土拍首日的最大贏家。該房企一舉拿下虹口四川北路、普陀桃浦、浦東新楊思三宗地塊，總成交價高達146億。

具體來看，華潤置地“獨吞”虹口區C080301單元hk191A-03地塊，成交價約51.36億元，溢價率11.84%。

該地塊用地面積1.43萬平方米，規劃建築面積5.53萬平方米，限高100米，中小套型佔比40%，距離地鐵10號線四川北路站不到500米，周邊有購物中心、小學、醫院等配套。

以上的巨無霸地塊似乎就是爲華潤置地定製，這也是華潤置地時隔多年再次殺入內環內，明年的豪宅市場，華潤置地的加入或許更加有看頭了。

本次上海土拍，華潤報名了8幅地塊，中海則是7幅，雙方也有數次直接競爭，最終華潤勝出，拿下了三幅地塊。

北京前十月的銷售額，中海以378億元，以超過百億的優勢領先第二名華潤；而在上海，中海的領先優勢更大，444億元的銷售額超過第二名華潤200多億。

本次上海土拍真的是直接複製了北京土拍的局面，華潤與中海互不謙讓，不過運氣好的是，中海本次在上海還是有一個小地塊收穫。

很顯然，京滬兩地，特別是在覈心地塊的爭奪，多數房企早已經失去上牌桌的機會，如今一線城市的核心玩家已經是頭部房企的戰場。

兩家巨頭之間的龍虎鬥或許也是明年京滬兩個城市的最大亮點，值得注意的是今年多個國企在上海折腰，其中華髮+象嶼掉隊比較明顯。

其實原因也很簡單，這四年來，上海成爲國企央企的核心戰場，甭管操盤實力如何，都想來分一杯羹，前兩年上海市場不錯，都嚐到了第一波紅利。

但是今年開始，上海市場幾乎賣得好的都是核心地塊+高品質豪宅爲主，對房企的資金實力與操盤水平要求極高。

可以看到華髮與象嶼只能算是上海的新手玩家，不管是對上海市場的理解，對高端產品的打造經驗方面都還是稍顯欠缺的，想要在上海站住腳跟不會很容易。

本次兩地土拍戲劇化的把央企雙雄拉到臺前，或許也是無奈之舉，但是其背後也是綜合運營能力的極致考驗，也期待下一個巨頭能加入高端玩家陣營。

12月還有更多的土地爭奪，特別是年後1月也是傳統銷售旺季，各家房企的硬菜肯定會持續上桌，年味越來越濃，各位老鐵搬起板凳拭目以待。

今天就聊到這裡，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續關注。

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地產一品塘，80後 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉澱，關注地產戰略產品運營發展，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信羣，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步。

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