萬科還能被挽救嗎？

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一、萬科鉅虧的原因是什麼？

萬科 2024 年預計鉅虧 450 億的原因主要有以下幾方面：

豆包回覆：萬科 2024 年預計鉅虧 450 億的原因主要有以下幾方面：

房地產開發項目層面：報告期內結算利潤主要來自 2022 年和 2023 年銷售的項目及 2024 年消化的現房和準現房庫存，這些項目大多是 2022 年前獲取的土地，當時地價較高，而當前房地產市場環境下銷售價格受限，導致銷售情況和毛利率均低於預期，結算毛利總額大幅減少。

資產減值方面：市場環境變化使得萬科新增計提了信用減值和存貨跌價準備。如房地產市場持續調整，存貨面臨滯銷積壓等情況，資產價值下降，需進行減值處理，進一步侵蝕了利潤。

投資業務方面：部分非主業財務投資出現虧損，萬科在商業、物流等非主業領域的投資未能達到預期收益，拖累了整體業績。此外，部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值，也對業績造成了負面影響。

行業及市場環境方面：2024 年房地產行業持續調整，全國商品房銷售金額同比下降，百強房企銷售金額也同比下降。市場整體需求不足，新房市場疲軟，行業復甦希望渺茫，萬科銷售金額也出現下降，面臨較大的市場壓力。

成本費用方面：儘管萬科的銷售、管理、財務費用絕對值有所下降，但收入降幅更大，導致費用率被動上升，成本管控壓力凸顯，進一步影響了企業的利潤空間。

Deep Seek回覆：

1. **房地產市場調控**：中國政府近年來對房地產市場實施了嚴格的調控政策，包括限購、限貸等措施，導致市場需求下降，房價增速放緩，影響了萬科的銷售和利潤。

2. **融資成本上升**：隨着金融監管的加強和市場利率的上升，房地產企業的融資成本增加，這直接影響了萬科的財務成本和淨利潤。

3. **土地成本高企**：在土地拍賣市場上，競爭激烈導致土地成本居高不下，壓縮了開發商的利潤空間。

4. **項目開發週期延長**：由於政策審批趨嚴和市場需求變化，項目從拿地到銷售的週期可能延長，增加了資金佔用成本和市場風險。

5. **市場競爭加劇**：房地產行業競爭激烈，不僅有國內大型房企的競爭，還有新興的房地產科技企業的挑戰，這要求萬科不斷投入創新和營銷，增加了成本壓力。

6. **宏觀經濟環境**：全球經濟不確定性增加，國內經濟增長放緩，消費者信心受到影響，可能導致購房意願下降。

7. **疫情影響**：COVID-19疫情對全球經濟造成了衝擊，房地產行業也不例外。疫情期間，銷售活動受限，施工進度延誤，都對萬科的業績產生了負面影響。

8. **財務策略調整**：萬科可能在進行財務策略的調整，如資產減值準備、投資損失等，這些都會在短期內影響公司的財務報表。

9. **多元化投資**：萬科在多元化經營方面的投資可能尚未達到預期收益，如長租公寓、物流地產等領域需要較長的培育期。

10. **管理效率問題**：企業內部管理效率的下降也可能導致成本上升和利潤下降。

需要注意的是，以上分析基於一般性的市場情況和行業趨勢，具體到萬科的虧損原因，還需要根據公司公佈的詳細財務報告和官方解釋來進行準確分析。由於我的知識截止日期是2024年7月，對於2025年2月3日的具體情況，我無法提供最新的信息。建議查閱最新的財經新聞或萬科官方發佈的信息以獲取最準確的虧損原因分析。

相比之下，豆包的回覆更加簡略，Deep Seek的回覆更加全面。

二、爲什麼萬科的管理層會被更換？

豆包回覆：

萬科管理層被更換，主要有以下幾方面原因：

業績因素：萬科 2024 年預計鉅虧 450 億，不僅沒了分紅派息，而且上市公司現金流吃緊，股價大跌，市值縮水。作爲大股東，深圳地鐵投入巨大，面對萬科的虧損局面，爲保障國有資產不流失，需要對管理層進行調整。

戰略因素：儘管鬱亮早在 2018 年提出 “活下去”，但萬科在土地市場激進擴張，且佈局偏重二線城市，錯失一線城市豪宅回暖機遇，被中海等央企對手擠壓市場份額，戰略判斷失誤使得企業在市場競爭中逐漸失勢，需要新的管理層來調整戰略方向。

風險管控因素：萬科 2024 年面臨新增信用減值與存貨跌價準備吞噬利潤，2025 年境內債券到期規模達 330 億元，流動性承壓等問題。深圳國資通過派駐國資背景高管，意圖強化萬科的風險控制，推動其向 “綜合住區開發 + 物業服務 + 租賃住宅” 三大核心業務收縮。

國資介入與增信需求：在民營房企信用崩塌的背景下，國資通過股權介入主導紓困成爲行業常態。深圳國資介入萬科，通過派駐高管將萬科納入 “國企化” 管理體系，增強其在市場上的信用背書，有助於萬科獲得銀行等金融機構的支持，維持融資規模穩定，化解債務風險。

Deep Seek回覆：

萬科管理層被更換的原因可能涉及多個方面，包括公司治理、市場環境、股東結構變化以及管理層自身表現等。以下是一些可能的原因和分析：

### 1. **公司治理和股東結構變化**

- **股東壓力**：萬科的股權結構相對分散，大股東（如深鐵集團）和其他重要股東可能對管理層的表現有更高要求。如果管理層未能達到股東期望，股東可能會推動更換管理層。

- **董事會決策**：董事會作爲公司治理的核心機構，如果認爲管理層在戰略執行或公司發展方向上存在問題，可能會決定更換管理層以推動改革。

### 2. **行業環境變化**

- **房地產行業下行**：近年來，中國房地產行業面臨政策調控、市場需求疲軟、融資環境收緊等多重挑戰。萬科作爲行業龍頭，其管理層在應對這些挑戰時的表現可能未能完全滿足預期。

- **戰略調整需求**：行業環境的變化可能要求萬科進行戰略轉型或業務調整，而現有管理層的能力或經驗可能不足以應對新形勢，因此需要引入新的管理團隊。

### 3. **管理層表現問題**

- **經營業績壓力**：如果萬科的財務表現（如銷售額、利潤率、負債率等）未達預期，股東和董事會可能認爲管理層在經營決策上存在問題。

- **戰略執行不力**：萬科近年來推進多元化業務（如物業管理、長租公寓、物流地產等），如果這些新業務的進展不及預期，管理層可能被視爲執行不力。

- **內部管理問題**：媒體報道或內部反饋可能暴露出管理層在內部管理、團隊協作或決策效率等方面的問題。

### 4. **外部因素**

- **政策環境變化**：房地產行業的政策調控（如“三道紅線”）對企業的經營模式提出了更高要求，管理層可能需要更強的政策解讀和應對能力。

- **市場競爭加劇**：在行業下行週期中，市場競爭更加激烈，萬科需要更具創新性和靈活性的管理團隊來應對挑戰。

### 5. **管理層換屆的正常週期**

- **任期屆滿**：管理層換屆可能是正常的任期輪換，符合公司治理的常規流程。

- **新老交替**：萬科作爲一家成熟企業，可能需要引入更年輕或更具創新思維的管理者，以應對行業和市場的快速變化。

### 6. **輿論和投資者壓力**

- **市場信心**：如果市場對萬科管理層的信心下降，可能導致股價波動或投資者撤資。爲了穩定市場情緒，公司可能選擇更換管理層。

- **輿論影響**：媒體和公衆對管理層的批評可能加劇股東和董事會的壓力，促使管理層調整。

### 總結

萬科管理層被更換可能是多種因素共同作用的結果，既包括外部環境的變化，也包括內部治理和經營表現的問題。更換管理層並不一定意味着公司陷入危機，而可能是爲了適應新的市場環境、推動戰略轉型或提升公司治理水平。未來，新的管理層能否帶領萬科走出困境，將取決於其戰略執行能力和對行業趨勢的把握。

相比之下，豆包的回覆更加簡略，Deep Seek的回覆更加全面綜合。

三、那萬科還能挽救嗎？

豆包回覆：

萬科有被挽救的可能性，主要原因如下：

外部支持：從中央到地方都在給予萬科積極的指導和支持，有助於萬科在政策層面獲得一定的便利和優勢。大股東深圳地鐵集團明確表態支持萬科穩健發展，深圳國資也有能力通過市場化、法治化手段推動萬科發展。此前深鐵集團還認購基金份額、受讓項目地塊等幫助萬科化險。銀行等金融機構也紛紛表態，將繼續積極運用各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規模穩定，能在一定程度上緩解萬科的資金壓力。

自身資源與能力：萬科截至 2024 年三季末的總資產爲 13572 億元，有大量存貨及土地等資產，可通過資產出售、分拆重組等方式變現，緩解債務壓力。萬科曾是中國房地產行業的標杆，有着豐富的房地產開發經驗、專業的人才團隊和一定的品牌影響力，在產品開發、項目管理、物業服務等方面有一定的優勢，若能調整戰略，有望重新贏得市場。

不過，萬科也面臨諸多挑戰：

債務壓力：2025 年萬科到期需要兌付的票據本金接近 1800 億元，佔到其 2024 年全年 2460.2 億元銷售金額的 73%，償債壓力巨大。

市場環境：房地產市場需求總量收縮，購房者預期逆轉，持幣觀望成主流，行業競爭也十分激烈，萬科面臨着市場份額被擠壓的風險。

信用問題：惠譽和標普全球將萬科的信用評級從垃圾級 B + 下調至 B-，信用評級下降可能導致融資難度增加、融資成本上升。

Deep Seek回覆：

萬科作爲中國房地產行業的龍頭企業之一，擁有較強的品牌影響力和市場地位。儘管當前房地產行業面臨一定的挑戰，如政策調控、市場波動等，但萬科憑藉其穩健的經營策略、良好的財務狀況和豐富的項目經驗，仍然具備較強的抗風險能力。

要判斷萬科能否被挽救，需要考慮以下幾個方面：

1. **政策環境**：政府對房地產行業的政策調控將直接影響萬科的未來發展。如果政策趨於寬鬆，萬科有望獲得更多的市場機會。

2. **市場需求**：房地產市場的需求變化對萬科至關重要。隨着城鎮化進程的推進和居民生活水平的提高，住房需求仍然存在，尤其是改善型需求和剛性需求。

3. **企業自身調整**：萬科需要根據市場變化及時調整戰略，優化產品結構，提升服務質量，加強成本控制，以應對市場的不確定性。

4. **資金鍊管理**：房地產行業是資金密集型行業，萬科需要確保資金鍊的安全，合理控制負債水平，保持良好的現金流。

5. **多元化發展**：萬科近年來在物業管理、長租公寓、物流地產等領域進行了多元化佈局，這些新業務有望爲公司帶來新的增長點。

綜上所述，儘管面臨一定的挑戰，但萬科憑藉其自身的優勢和積極的應對措施，仍然有望在未來的市場競爭中保持穩健發展。當然，具體的挽救效果還需要根據市場環境和企業自身的努力來判斷。

相比之下，豆包的回覆更加有信心，Deep Seek的回覆更加中庸。

四、萬科的互聯網鵬金所平臺有問題嗎？

豆包回覆：

萬科旗下的互聯網金融平臺鵬金所存在一些問題，主要體現在以下方面：

產品兌付問題：2024 年，鵬金所部分股權收益投資產品出現延期兌付情況。從 3 月起，有多款產品逾期，涉及金額預計至少 7-8 億元，如 “北相股權收益權產品”“新創股權收益權產品” 等，這些產品存續期基本爲 360 天，預期年化收益率在 5% 以上，但未能按計劃回款。

運營模式及風險問題：鵬金所主要業務是發行 “股權收益權” 產品募集資金，進而向項目注資或提供高息貸款。所涉產品既不是信託，也不是私募基金，沒有第三方託管和底層抵押產品，投資者對具體投向不瞭解，風險巨大。如 “鵬金信” 曾是典型 P2P 模式，鵬金所作爲平臺方連接融資方與借款人，雖主要承擔信息中介角色，但也爲部分股權收益權產品提供流動性支持承諾，在出現問題時，這種承諾可能難以兌現。

潛在的自融質疑：祝九勝入主鵬金所後推出 “鵬金信” 地產跟投貸項目，借款人爲萬科員工，資金用於萬科地產開發項目跟投。有觀點認爲這可能存在萬科利用鵬金所進行自融的情況，使得平臺風險與萬科的房地產項目緊密捆綁，一旦房地產市場出現問題，平臺風險就會暴露。

Deep Seek回覆：

關於萬科的互聯網平臺“鵬金所”是否存在問題，需要從多個角度進行分析，包括其業務模式、合規性、市場表現以及行業環境等。以下是一些可能的問題和相關背景：

### 1. **業務模式與風險**

- **鵬金所的定位**：鵬金所是萬科旗下的互聯網金融平臺，主要提供供應鏈金融、小微企業融資等服務。這類業務通常依賴於萬科及其合作伙伴的供應鏈資源。

- **潛在風險**：

- **信用風險**：如果借款企業（如小微企業或供應鏈上下游企業）出現經營困難或違約，可能導致平臺壞賬率上升。

- **流動性風險**：互聯網金融平臺需要平衡資金端和資產端的流動性，如果資金端（投資者）信心不足或資產端（借款企業）出現問題，可能導致流動性緊張。

### 2. **合規性問題**

- **監管環境**：近年來，中國對互聯網金融行業的監管趨嚴，要求平臺在資金存管、信息披露、風險控制等方面符合規定。如果鵬金所在合規性方面存在不足，可能面臨監管風險。

- **備案與牌照**：互聯網金融平臺需要取得相關牌照並完成備案。如果鵬金所在這些方面進展不順，可能影響其正常運營。

### 3. **市場表現與競爭壓力**

- **行業競爭**：互聯網金融行業競爭激烈，鵬金所面臨來自其他平臺（如螞蟻集團、京東金融等）的競爭壓力。

- **市場信任**：近年來，部分互聯網金融平臺出現爆雷事件，導致投資者對行業的信任度下降。如果鵬金所不能有效提升市場信心，可能影響其業務發展。

### 4. **萬科的支持與資源**

- **萬科背景**：鵬金所背靠萬科，擁有一定的品牌和資源優勢。萬科在房地產行業的供應鏈資源可以爲鵬金所提供一定的業務支持。

- **資源整合**：如果萬科能夠有效整合內部資源，鵬金所可能在供應鏈金融領域具備一定的競爭力。

### 5. **是否存在問題的判斷**

- **公開信息**：目前公開信息中並未明確提到鵬金所存在重大問題，但需要關注其業務數據和合規性進展。

- **行業共性**：互聯網金融行業普遍面臨信用風險、流動性風險和監管壓力，鵬金所也可能受到這些因素的影響。

### 總結

鵬金所作爲萬科的互聯網金融平臺，在業務模式和資源支持方面具有一定優勢，但也面臨信用風險、流動性風險和監管壓力等挑戰。目前尚無明確證據表明鵬金所存在重大問題，但其未來發展需要密切關注行業環境、監管政策以及萬科的支持力度。如果鵬金所能夠有效控制風險並提升市場信任度，仍有機會在互聯網金融領域取得進一步發展。

相比之下，豆包的回覆更加直接明瞭，Deep Seek的回覆更加合法合規。

五、鵬金所的自然人高管有沒有利益利益輸送？

豆包回覆：

目前沒有確鑿證據表明鵬金所的自然人高管存在利益輸送，但存在引發這種猜測的一些因素，具體如下：

祝九勝的角色與經歷：祝九勝曾於 2016-2018 年擔任鵬金所運營載體深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司的董事長兼總經理。加入萬科前，他在深圳建行工作超 20 年，加入萬科後成爲 “現金流高週轉戰略” 的核心推手。其複雜的金融與地產行業經歷，以及在鵬金所和萬科的關鍵職位，讓外界懷疑他有可能利用職務之便進行利益輸送。

鵬金所業務與萬科的關聯：鵬金所曾推出 “鵬金信” 地產跟投貸項目，借款人爲萬科員工，資金用於萬科地產開發項目跟投。這種業務模式使得鵬金所與萬科的利益緊密相連，容易讓人猜測是否存在通過平臺爲萬科或相關個人輸送利益的情況，或者祝九勝是否會利用這種關聯爲自己或他人謀取私利。

鵬金所爆雷引發的質疑：2024 年鵬金所爆雷，出現產品延期兌付等問題。在平臺爆雷的背景下，公衆難免會對平臺的運營和管理產生質疑，進而懷疑包括祝九勝在內的相關自然人高管在平臺運營過程中是否存在利益輸送等不當行爲，以犧牲投資者利益爲代價來獲取個人或其他方的利益。

Deep Seek回覆：

服務器繁忙，請稍後再試！

六、南方日報和深圳特區報說管理層，萬科的管理層有問題，怎麼看待？

豆包回覆：

南方日報和深圳特區報指出萬科管理層存在問題，這一觀點可以從萬科自身經營情況和行業環境等多方面來理解，具體如下：

從萬科經營結果角度

業績鉅虧：萬科 2024 年預計淨利潤虧損約 450 億元。這背後除了市場因素導致項目結算規模和毛利率下降、非主業投資虧損等，管理層在投資決策、項目運營管理等方面可能存在失誤，如在土地成本高位時拿地，後續市場變化導致房子降價賣，以及對非主業投資風險評估不足。

流動性風險：萬科曾出現流動性風險，儘管採取了多種措施，但仍未徹底化解。這反映出管理層在資金管理、融資策略以及風險預警和應對方面可能存在缺陷，沒有提前做好充足的資金儲備和風險預案。

治理結構隱患：“寶萬之爭” 後深鐵入駐成爲大股東，但此前萬科存在小股東管理層實際掌握公司的情況。這種治理結構可能導致管理層決策更多考慮小股東利益而非整體股東利益，出現 “內部人控制” 問題，爲公司發展埋下隱患。

管理團隊穩定性：1 月 27 日萬科公告鬱亮、祝九勝、朱旭等高管辭職。管理層的大幅變動通常意味着公司內部存在一些深層次問題，可能是管理理念、戰略方向等方面的分歧，也可能是對過往經營業績和問題的一種責任體現。

行業下行應對不力：在房地產行業下行期，市場環境嚴峻，但萬科作爲行業頭部企業，擁有較低的融資成本等優勢，卻依然面臨鉅虧和流動性問題，相比之下，部分企業在類似環境下表現出了更強的抗風險能力和應對策略的靈活性，這凸顯出萬科管理層在應對行業變化、調整經營策略方面可能不夠及時和有效。

市場聲譽與合作關係：煙臺萬林的舉報信等事件，無論最終調查結果如何，都在一定程度上影響了萬科的市場聲譽和合作關係，反映出管理層在與合作伙伴關係維護、企業形象管理等方面存在不足。

Deep Seek回覆：

關於南方日報和深圳特區報對萬科管理層的批評，我們需要從多個角度來分析：

### 1. **媒體報道的背景**

- 南方日報和深圳特區報作爲地方主流媒體，對企業的報道通常基於事實和行業觀察。如果它們指出萬科管理層存在問題，可能是基於對萬科近期經營狀況、市場表現或內部管理問題的分析。

- 房地產行業近年來面臨政策調控、市場下行等多重壓力，萬科作爲行業龍頭，其管理層決策和戰略調整自然會受到更多關注和審視。

### 2. **萬科管理層的實際情況**

- **歷史表現**：萬科管理層在過去幾十年中展現了較強的管理能力和戰略眼光，帶領公司成爲中國房地產行業的標杆企業。

- **近期挑戰**：然而，面對行業下行週期，萬科也暴露出一些問題，例如部分項目去化困難、負債壓力增加、多元化業務進展不及預期等。這些問題可能反映了管理層在戰略執行或市場預判上的不足。

- **應對措施**：萬科管理層近年來也在積極調整戰略，例如加強現金流管理、優化債務結構、推進多元化業務等，但這些措施的效果需要時間驗證。

### 3. **如何看待批評**

- **客觀分析**：媒體的批評可能指出了萬科管理層在某些方面的不足，但同時也需要看到管理層在應對行業挑戰時的努力和調整。

- **行業共性**：當前房地產行業整體面臨困境，許多企業都出現了類似問題，因此不能將所有責任歸咎於萬科管理層。

- **改進空間**：如果批評屬實，萬科管理層需要正視問題，進一步優化決策機制、提升執行效率，並加強與市場和投資者的溝通。

### 4. **未來展望**

- 萬科管理層的表現將直接影響公司的未來發展。如果能夠有效應對當前挑戰，優化管理機制，萬科仍有機會在行業調整期保持競爭力。

- 投資者和市場應持續關注萬科的戰略調整和經營成果，同時保持理性，避免過度解讀短期問題。

總之，媒體的批評可以作爲參考，但需要結合實際情況全面分析。萬科管理層的表現仍有改進空間，但其歷史經驗和資源積累也爲公司未來的復甦提供了基礎。

相比之下，豆包的回覆更加直接深入，Deep Seek的回覆更加中規中矩。

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