起拍2988萬最終成交6111萬，超20萬/平豪宅遭瘋搶，深圳樓市又行了？

深圳樓市又火了嗎？

1月3日，京東拍賣上成交的一套深圳南山區法拍房引發市場高度關注。該標的物網絡拍賣成交價格爲6111萬元，建築面積258.7平方米，成交單價摺合約23萬元/平方米。

23萬/平豪宅法拍房爲何遭瘋搶？

據成交確認書，皮XX通過競買號218228878在深圳市南山區人民法院於京東網開展的“廣東省深圳市南山區蛇口街道鴻威海怡灣畔花園TB-103”司法拍賣項目公開競價中，以最高應價勝出。

該標的物網絡拍賣成交價格爲6111萬元，建築面積爲258.7平方米，成交單價摺合約23萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者查詢某大型中介網站獲悉，鴻威海怡灣畔花園位於深圳市南山區岸灣六街120號，交易權屬爲商品房，房屋總數638戶，建成年代2010-2013年，物業公司爲深圳市鴻威物業管理有限公司，開發商爲深圳市鴻威房地產開發有限公司。

目前該小區政府參考價爲11.86萬元/平方米，有14套房源正在出售，掛牌總價參考價在1056萬-1969萬元，近90天內成交房源2套，近30天帶看139次。

在深圳灣從業的中介韓經理告訴記者，目前該小區成交均價在14萬-16萬元/平方米。

而多名中介人士告訴記者，這套房源之所以被瘋搶，是因爲該房源屬於聯排別墅，在深圳灣極具稀缺性。此前成交價在1個億左右，上半年成交一套約1.15億元，這次參與的競拍者，大部分都被低起拍價吸引，2988萬元極具性價比。

記者在採訪中獲悉，該套房源是由於借貸產生經濟糾紛，最終被處置。

有接近此次拍賣的成交人士告訴記者，雖然該房源產證面積只有200多平方米，但實際使用面積約800平方米，上下共有六層，房子戶型也極佳，屋內裝有電梯，配備前後花園和車庫及獨立車位等。

“有市場成交價對比，並且通過前期調查瞭解到，這套房處於精裝修空置配合交付狀態，所以參拍人心態普遍比較大膽，以二手房交易心態去競這套房。”該名人士表示。

不過，記者在採訪中獲悉，這一年來，該小區房源通過法拍渠道的成交與正常二手房交易途徑的成交，價格波動並不太大。

在阿里拍賣平臺，上一次該小區成交競拍還是2023年2月，彼時深圳市場處在短暫小陽春，那場拍賣共有14795次圍觀，260人設置提醒，最終有6人報名，經過長達6小時、超百輪激烈競拍，最終被拍出。

記者查詢網絡競價成功確認書獲悉，彼時鴻威海怡灣畔花園E-1002A、1002B房的網絡拍賣成交價格2447萬元。

據競買公告，1002A房源的建築面積爲79.03平方米，1002B房源建築面積爲85.8平方米，房屋性質爲商品房，用途爲住宅，成交摺合單價爲15萬元/平方米。

豪宅市場不缺購買力

有多年法拍房工作經歷、從事司法輔拍的曾小路告訴記者，從近期法拍房激烈競價看，深圳豪宅不是沒有市場，缺的並不是購買力。目前缺的是豪宅的性價比和合理估值，隨着市場穩定和價值迴歸，持幣待購的購房者決策會很快。

“深圳高端房產消費人羣並沒有消失。從近幾個月2000萬元以上房源成交情況來看，只要起拍價性價比高，無一例外搶得火熱。”

這種高總價房源的火熱同樣出現在新房市場。

在深圳2023年新房成交處於低谷的背景下，仍然出現了4個“日光盤”，分別是信義金御半山三期、海德園A區、深房光明裡、前海時代尊府，多爲大面積、高總價且房源供應量不大的項目。

以去年12月底日光的前海時代尊府爲例，都是大戶型，面積範圍189-249平方米，備案均價約9.9萬元/平方米，單價區間約8.4萬-11.4萬元/平方米，總價區間1588萬-2838萬元/套。

中指法拍數據庫監測顯示，2023年1-11月，深圳法拍市場掛牌各物業類型法拍房源3922套，成交1592套，成交率40.59%，較上一年減少約1.58個百分點。1-11月深圳成交的1404套法拍住宅房源中，1000萬元以上成交374套，約佔整體的1/4。從價格分佈上看，深圳出讓的法拍房中，1000萬元以上房源相較於其他城市佔有較大比例。

中指研究院高級分析師張曉飛分析認爲，在深圳法拍市場，中高價格段法拍房源需求有較大市場空間，其舉例到，按照經驗將深圳成交房源分爲300萬元以下、300萬-500萬元、500萬-1000萬元、1000萬元以上4個價格段。各價格段中，500萬-1000萬元法拍住宅房源成交330套，1000萬元以上法拍住宅房源成交344套。

張曉飛表示，深圳法拍房市場成交整體較活躍，成交率40.59%，成交變現折扣率87.69%，法拍市場熱度處在較好區間，並且法拍房價相較於二手房優勢相對明顯，未來仍有進一步增長趨勢。但整體而言，深圳法拍房成交規模僅相當於同期商品住房市場規模的約1%，並且目前法拍房市場相對平穩，未來法拍房市場如何變化仍需觀察。