錢世傑／都市集中化鄉村空洞化 買房應避開3地雷區
▲選擇5到10年間中古屋，如同買中古汽車一樣，開過一陣子的車子，零件大多磨合的差不多，也可以從市場中打聽到一些小道消息。（示意圖／取自pakutaso）
●錢世傑Dr.J／中正大學法學博士，主修法律經濟學，中央大學等兼任助理教授，臺灣法學基金會董事。
「不會耶！我喜歡看預售屋，但不會透過預售的管道購買。」很認真地回答。
看着臉友的大哉問，雖然整個回答起來很麻煩，但畢竟買房子可是人生大事情，還是很認真地給個簡單的答案：「一時間也很難說明清楚，第一個原因是預售屋只能看到一副未來幻想的建築模型，擔心蓋出來與原本想像的落差太大；第二點，預售屋通常由代銷公司銷售，很難有讓人驚奇的殺價空間。」
「所以Dr. J比較喜歡中古屋？」
「是的，我會優先選擇5到10年間中古屋，如同買中古汽車一樣，開過一陣子的車子，零件大多磨合的差不多，也可以從市場中打聽一些小道消息，譬如說有沒有人自殺，水管是否暢通，管委會運行是否順暢；像是基隆著名大社區城上城，就有新聞傳出一些拒繳管理費的問題。」
我國不動產購屋習慣還是以中古屋爲大宗，參照下圖，大約佔75%以上，與美國、英國等相當；但是日本卻不到20%1，可能與日本地震多、傳統建築以木造房爲主，所以養成了壞了就換新房子的習慣。我國雖然也有地震，但建築物耐震度尚可，所以四、五十年的老房子還是非常普遍。
▲我國不動產購屋習慣還是以中古屋爲大宗（圖／大數聚）
每一季都會追蹤不動產的移轉數據，2018年第2季的不動產移轉數據，先來看下圖，有關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分，2018年第2季爲43,956筆，相較於2018年第1季39,155筆，成長幅度達到12.26%的雙位數字，與去年同期的第2季41,132筆，則成長了6.87%。
從下圖來看，最近三季確實可以形容爲觸底反彈，但相較於較於過去動輒6萬以上的移轉筆數，很難說現在已經有效反彈，頂多能說抖動一下，因此可以稱之爲「價平量跌」。
▲關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分，最近三季可以稱之爲「價平量跌」。（圖／大數聚）
從股票市場來說，「價平量跌」有很多種可能性，有可能是價格過高導致追價不足，未來可能行情反轉下跌；把這個概念導入房地產來看，也是相當符合，目前房價大多還在高檔，年輕人薪資過低導致追價買盤不足，出現價平量縮的現象。
如前所述，國人偏好中古屋交易，可是未來都更、重劃區的新屋持續暴量，全國到處都是重劃區，重劃區的馬路邊看到一個又一個的銷售廣告，紅綠燈一停車，馬上有發送海報的老人希望你搖下車窗，代表着供給量大增，相較於少子化導致需求不足，市場供需無法平衡，行情自然反轉下跌。
持有房屋者如果希望短期就能夠價格噴出，需求面一定要增加。只是缺乏外來人口的買盤，人才又因爲低薪不斷往海外移動，死亡率提高又使得繼承不動產集中化，實在看不出來未來需求面會增加。但也不是每個地方都不會漲，因爲人口減少反而加速「都市集中化、鄉村空洞化」的現象。
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