三個跡象表明，2025年房價可能超乎想象，買房的老百姓捂好錢袋子

十月份的房子銷售數據出來了，據官方或機構發佈的數據顯示，10月份，一線城市量價齊漲：

北京，新房市場環比增加41.7%，成交均價環比增長16.9%；二手房環比增加20.4%，主要經紀機構三方協議均價5.22萬元/平方米，環比增長2.3%。

上海二手房成交量達23699套，環比增長超過50%；

深圳一手住宅成交量環比上升146.3%，二手住宅環比上升91.7%，

廣州全市商品住宅網籤面積95.5萬平方米，環比增長106%，同比增長48%…

二線城市，多個核心城市市場好轉，但是分化也愈發明顯了。

其中，武漢新房銷售面積環比增長89%，南寧環比增長87%，福州增長65%，蘇州增長59%，寧波、青島、溫州則出現了下降。廈門二手房成交環比增長31%，無錫增長20%，青島增長17%，南寧增長9%，蘇州、南京則出現環比下降。

時隔四年，樓市又火爆起來了，不禁讓人覺得，中國的樓市開始復甦，2025年的房價可能會比之前的幾年要漲很多。

然而有行內人士分析，最近幾年，我們的房產邏輯已經發生了變化，有三個跡象正在表明，2025年的房價可能會超出我們的意料。那麼對於買房子的老百姓，我們一定要捂好自己的錢袋子，千萬不要再被套牢，不要做接盤俠。

跡象一：有錢人佔比少數，絕大多數人手上沒錢了

曹德旺說，有錢人通常都會擁有多套房產，而這一現象將在未來演變爲“有錢的人賣給有錢的人”。

爲啥這麼說？其實，現在有一個現實情況。2017年之前，因爲房價居高不下，所以那個時候很多購房者還是抱觀望態度，因爲他們會覺得可買可不買。

但是，2018年房價大漲，開始去庫存，這個時候很多購房者的邏輯是，如果不買，可能同一套房子以後花的錢就更多。於是2018年到2021年這兩三年間，大家都把錢投入到樓市，買了房子，揹負着高額的房貸。

數據上也能體現：2018年，中國房地產銷售17.15億㎡；2019年，銷售17.16億㎡；2020年銷售17.61億㎡；2021年銷售17.94億㎡。

到2022年開始，銷售數據就出現了大幅下降，2022年中國房地產銷售13.58億㎡；2023年1-11月銷售10.05億㎡。

也就是說，手上有鈔票的，基本上在2018年之後跟風買了房，而且絕大多數人都是貸款買房，相當於一次買房套牢20—30年，手上的錢基本上都花掉了。老百姓根本沒有多餘的錢再進入到樓市當中買房子。

後來，2022年下半年開始，我們全面放開了樓市，但是成交量銳減，疊加疫情衝擊了大家的收入以及工作，老百姓手中沒有錢進入樓市了。

跡象二：庫存夠了，信心下挫

過去20多年，我們建設了多少建築？根據住建部此前公佈的數據，全國共計有6億棟樓，換句話來說，現在就是開發商不建房子，庫存建築足以滿足住房需求。

另外，城鎮住房擁有率高達96%，這還是前兩年的數據，即使租房市場還有2億人租房，但是相信大家都看到，這期中實際上很多人在老家都有住房，甚至有的人在老家也買了商品房，對於他們來說，城市住房並不是非買不可。

所以，從這個角度來看，2025年買房的人，驟增的可能性不大，反而絕大多數地區仍然會很少，即使繼續下調利率，繼續降低首付也無法逆轉。

這裡面還有一個問題，這些年遺留下來的問題，導致大家的信心備受下挫，比如開發商資金問題導致的交房延期、爛尾等等，這些問題纔是老百姓買房子真正關心的東西。

可是過去一些開發商，把銀行的錢借了，把老百姓的錢拿了，最後卻資不抵債，老百姓花錢買房遲遲住不上房子，即使拿到房子，質量也是堪憂。

這種情況下，很多人對樓市的信心不是三言兩語，一句鼓勵、兩句安慰就能彌補的了的，需要更長時間去淡化。

跡象三：房子的金融屬性越來越弱了

過去炒房客、投資客瘋狂買房，是因爲我們過去以房產引領的經濟，房子的的金融屬性超強。只要買到房子，大家都不用擔心賺錢問題。

但是目前這個市場已經發生了根本性的變化。房價居高不下，老百姓負債太高，不可能再依靠房地產來發展經濟。即使房地產如此重要，也要稀釋房地產的金融屬性。

此前，社科院專家李楊就表示，中國居民負債太高了，債務餘額收入比甚至超過了以敢花錢著稱的美國，這可能就超出了很多人的想象了。

李揚指出，2020年，中國居民的‘債務餘額/可支配收入’爲137.9%，同年，我國居民的‘債務還本付息額/可支配收入’高達15.0%。而美國的數據分別爲95%和7.5%。

也就是說，我國居民債務餘額與可支配收入的比值已經比美國高將近50%了，而債務還本付息額與可支配收入比更是比美國高了一倍。而這可能也意味着，中國居民債務餘額收入比已經超過了美國。預示着，老百姓債務也到了一個天花板狀態。

另外，如今已經有一些地區出臺了房東稅，稅率最高20%，而且未來，房產稅也會相繼出臺，這些都是爲了讓目前比較虛高的房地產價格兒降下來。

所以，從上述這三個方面分析，2025年的房價不會有太大的波動，而是繼續保持一個穩定狀態，部分地區依舊會穩中有降。即使明年繼續下調利率，繼續降首付，繼續放開樓市的所有限制，買房的情況也不可能回到2018、2019。

所以對於普通老百姓來講，買房子要分析其中的利弊，再決定出不出手。

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