商辦房價還會跌嗎？專家用3項指標Say No

▲內湖科學園區辦公大樓。（圖／記者季相儒攝，下同） 記者葉佳華／臺北報導

近幾年住宅市場房價下修，市場預估這波下跌潮仍將持續進行，反觀商辦市場走勢又是如何？商仲業者認爲，分別從臺北市商辦交易價、量變化、新增商辦供給面以及商辦投報率3項指標來看，可顯示商辦市場已擺脫市場不景氣，買方陸續回籠看屋。

根據宏大不動產企研室統計，臺北市2015～2018年中型規模以上面積的辦公室交易，2015年～2017年5大行政區平均交易單價分別爲77.2萬、76.18萬、71.66萬，價格呈微幅下修；交易數量則從2015年的195件，下滑至2016年的158件，到了2017年，交易量則反而提高爲167件，可說是「價跌量增」。

不過，截至今（2018）年4月爲止，中型規模以上面積的辦公室交易價格反而微幅上升至每坪72.82萬，增幅約1.6%。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，有3項指標顯示商辦市場已擺脫市場不景氣，買方陸續回籠看屋。他指出，第一項指標是「商辦交易價、量變化」，根據統計實價登錄，去年2017年全年交易量167件已超過2016年的158件，而交易單價2018年1～4月則超越2017年同期，「實際上，目前市場上可謂買方量多過可出售的物件。」

而第二項指標在於，臺北市新增商辦供給無幾。陳益盛指出，近年有數萬坪大樓已從原先的辦公用途變更爲旅館，或重建爲高級住宅，即使買方需求略微減少，但市場買賣供給量幾乎呈現負成長，因此商辦買賣的選擇不如住宅多，「單價百萬級的優質商辦在市場上仍一戶難求，有錢也買不到。」第三項指標則是，商辦投報率遠高於銀行定存利率，也優於住宅。陳益盛說，臺北市中心5大行政區商辦平均毛投報率約2.3～2.5%，內湖區的毛投報率則可達2.6～2.8%，但內湖區空置招租期可能較市中心來得長。換句話說，持有商辦的屋主，除非有資金運用計劃，否則沒有所謂賣壓，更不會拋售，尤其位居雙捷運站周邊物件其降價彈性相對有限。

根據臺北市政府商業處統計，北市公司登記家數近年仍持續成長，2015年12月北市公司登記家數爲17萬2436家，2016年12月爲17萬5544家，到2018年6月爲17萬9930家，近三年來公司登記仍逐年增加累積約7494家，對於商辦的租、買需求自然持續成長。陳益盛建議有投資、置產需求的企業或投資人，仍應視個案條件做合理的出價，以臺北市B辦的平均租金，主要落在每坪1400～1800元，以市中心平均商辦毛投報率2.3～2.5%來回推合理的市場價格，如此較不易落入低估買不到，或高估買貴的可能。A辦租金則從入門的2200～3500元爲主。