深圳三季度住宅供求面積環比回落 政策發力有望改善成交

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國務院新聞辦公室舉辦的新聞發佈會上表示，人民銀行會同金融監管總局出臺五項房地產金融的新政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%等，積極迴應了社會預期。

當前，房地產市場繼續處於調整中，上一輪樓市利好政策——“5·17”新政（指人民銀行、金融監管總局於5月17日聯合發佈的一系列房地產政策）提振效應也有所減弱。

在深圳，多數區域在第二季度多項政策利好悉數釋放後的成交熱度有所下降，供應規模持續收縮。據第一太平戴維斯統計，第三季度，房企在深圳的推盤節奏繼續保持地位，截至2024年9月18日，深圳一手住宅供應面積環比下降35.6%，深圳全市成交面積環比下降12.4%。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇對《中國經營報》記者表示，鑑於市場仍面臨需求疲軟、信心偏弱等問題，深圳住宅市場仍有顯著的政策優化空間。“隨着政策端的持續發力，深圳市場在年內剩餘時間成交活動有望逐步改善。”

新房市場仍在深度調整

深圳樓市在經歷3月“小陽春”及“五一黃金週”等節點後進入傳統銷售淡季七八月。

據樂有家研究中心統計，7月，深圳一手住宅新增預售面積爲20.7萬平方米，環比下降53%，新增預售1737套，環比下降54%；一手住宅預售成交2616套，環比下降11%，同比下降17%。8月，深圳全市成交2537套住宅新房，環比下降3%，同比增長15%。新房市場呈現持續小幅下滑態勢，但相對去年同期，交易量有一定增幅。

眼下，樓市已來到“金九銀十”傳統銷售旺季，但進入9月，整體市場活躍度不及預期。第一太平戴維斯提供的數據顯示，第三季度，深圳一手住宅供應面積58.1萬平方米，同比下降64.5%，成交面積同比下降6.7%至81.9萬平方米。該季度內，部分位於核心區域的高價項目推出且去化迅速，推動深圳全市住宅成交均價結構性回升。截至2024年9月18日，深圳第三季度住宅成交價格環比增長5.7%，至64264元/平方米，同比下降6.4%。

據克而瑞統計，截至9月22日，深圳新房網籤量已連續七週下跌。9月16日—22日，深圳新房網籤492套，成交面積約48993平方米，環比下降22.9％，整體成交均價約44340元/平方米，環比下降8.3％。其中普通住宅網籤297套，成交面積約30433平方米，環比下降28.1％；成交均價約59743元/平方米，環比下降1.5％。

謝靖宇表示，短期內，深圳一手住宅市場仍將處在深度調整階段，同時，二手房市場更大範圍的“以價換量”將對新房定價策略產生一定衝擊。在此背景下，深圳年內全市住宅成交均價或小幅下降。

二手房市場持續“以價換量”

值得注意的是，二手房整體成交表現優於一手房是今年樓市較爲明顯的趨勢之一。

據樂有家研究中心統計，7月，深圳全市二手住宅過戶4573套，環比增長10%，同比增長102%；8月，深圳二手住宅過戶量3804套，環比下降17%，同比增長57%。從3月開始，深圳全市二手住宅過戶量連續6個月保持在4000套左右。樂有家門店數據顯示，8月，深圳全市二手房平均成交價格5.9萬元平方米，環比下降0.34%；業主掛牌價6.73萬元/平方米，對比7月僅減少100元/平方米。

深圳市房地產中介協會方面表示，今年看似較爲“穩健修復”的二手房市場，除了一路以來政策持續利好的支撐外，主要還是因爲今年業主端對價格的讓步程度相較於去年發生了巨大變化，“以價換量”成爲當前支撐二手房市場月度相對“高位”的根本原因。

根據公開在售二手房源量數據統計，截至2024年9月23日，深圳全市共有63871套有效二手房源在售，較9月18日增加108套。

自人民銀行會同金融監管總局出臺五項房地產金融的新政策後，市場各方對新政充滿期待。據介紹，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元；全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一爲15%。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）