十年不遇！天津宇宙中心，南京路推出一批洋房！
01
我曾經在海光寺的寫字樓工作了將近5年光景。
難以忘記，這裡的晚霞和雨夜。
每次乘車路過，都會下意識地放下手機，回望過去的一幕幕。
而這裡，也鐫刻了很多天津人的青春記憶。
南京路上，海光寺，誰人不知？
去年12月，中海以總價12.83億競得南開工業用呢地塊。
這麼優質的地段，容積率僅1.61，又是中海操盤，天津地產圈直接沸騰了！
不得不說，還得是中海，戰略眼光和資金實力都在線，這兩年在天津拿的都是好地，無一例外！
更誇張的是，一般情況下，各個項目都是發佈案名之後纔開始有熱度，而南開工業用呢地塊是成功出讓當天，就被各種追問：
多大面積？純洋房嗎？什麼時候開盤？會怎麼定價？……
甚至有讀者朋友每週都找問我一次項目進展，迫切想買的心情根本藏不住。
講真，這麼高的市場關注度真的是非常罕見。
如今答案已經揭曉，中海首個天鏡系洋房社區被命名爲：
中海鏡映南開
▲中海鏡映南開效果圖
02
爲什麼業內對於這宗地的評價都如此之高？
首先，這是由土地本身的質素決定的。
天津核心地段，如此低密的宅地，很難再有。
兩個字概括，就是：
稀缺
1）南京路上，海光寺商圈
南京路位於天津市區的中心部位，是公認的天津第一路。
與衛津路、濱江道、營口道、曲阜道等主要幹道相交，並串聯起海光寺、濱江道、小白樓等重要商圈。
海光寺，始建於清康熙四十四年(1705年)。
一位法名叫成衡的高僧，見這一帶風水絕佳，遂於距南門三裡的官道東側修建起一座寶剎，名普陀寺。
1719年康熙帝南巡，駐蹕天津，工於詩畫的寺僧成衡迎於西澱。康熙興會所至，遂賜普陀寺名海光寺。
如今的海光寺，果然車水馬龍、欣欣向榮，印證了當年高僧的判斷。
中海鏡映南開，剛好集南京路、海光寺兩大標籤於一身。
天津這樣的優質地段，屈指可數。
尤其是這個地段，應該已經長達十年沒有新房供應了。
如果錯過中海鏡映南開，可能還要再等下一個十年，甚至二十年，可是人生又有多少個十年可以等待？
2）容積率僅1.61，洋房社區
關鍵是地理位置如此優越的地塊，竟然容積率僅1.61，打造爲洋房社區，毫無懸念。
這就更難得了。
環外低密常有，環內低密不多見。南京路上，海光寺商圈，如此低密，那就是稀缺中的稀缺。
爲什麼很難再有？
大家應該有關注到，在天津，大拆大建已經基本絕跡。取而代之的，是城市更新。
簡單來講，就是拆不動，也拆不起。
這樣的城央優質地段，會對老社區做改造提升，卻不會推倒重建。
基於此，南京路上，真正的洋房社區，更顯得彌足珍貴。
很多改善客羣之所以外溢，就是因爲別無選擇，過去城央沒有這樣純粹的第三代洋房產品。
爲了住洋房，不得不被迫外溢。而中海鏡映南開的出現，剛好讓既要也要成爲了可能。
03
經常收到讀者朋友的置業諮詢，有個高頻出現的問題，就是：
總房款預算X萬，想買洋房，對區域沒有要求，推薦哪裡？
天津人的洋房情結，大概已經刻在了骨子裡。
無論哪個年齡階段，都心心念唸的想要住洋房，而且，這個念頭不會隨着時間的推移而沖淡。
其實，這是有歷史溯源的。
天津的洋樓文化，源起五大道。
1912年開始，海河沿岸的八國租界內洋樓建築興起，五大道具有不同國家建築風格的花園式房屋多達2000多所， 是天津保留最完整的洋樓建築羣。
被稱爲“萬國建築博覽苑”。
而且，天津的小洋樓，號稱承載了半部中國近代史。
慶親王奕劻長子載振故居、張學良故居、顧維鈞舊宅、胡佛舊居、張伯苓故居、張自忠故居、段祺瑞故居……
無論是政客、軍閥、學者還是商人，都曾居住在天津的小洋樓，也賦予了天津洋房更深厚的文化底蘊。
▲萬國建築老照片
在中海鏡映南開出現之前，結合和平、南開近7年土地供應，容積率低於2.0的僅有一個建投譽山院，且馬上清盤。
好在，有中海鏡映南開接棒，不必爲了買洋房而外溢到主城以外。
不僅洋房社區和優質地段可以兼得，還有中海高端天鏡系加持。
值得一提的是，中海擁有峰境系、天鏡系、源境系三大產品系。
中海會根據不同的地塊去匹配不同的產品系，峰境系和天鏡系各有側重，都是中海豪宅產品。
▲中海鏡映南開效果圖
我瞭解到，中海鏡映南開的準業主以教師、醫生、公務員、私營企業主、企業高管等高知圈層爲主，戶型面積區間跨度不大，圈層更純粹。
作爲天鏡系洋房首作，中海鏡映南開佔地約3萬㎡，建面約7萬㎡。
涵蓋8棟4-10層到頂的純洋房，1棟17層到頂的小高層，只有372套。
▲中海鏡映南開鳥瞰效果圖
建面約103㎡-125㎡戶型，可滿足不同置業需求。
這個面積段其實也適當控制了總價，讓更多年輕的高知客羣有了在南京路上住洋房的可能。
出房率約82%-83%，擁有高得房率+可拓展空間，居住舒適度也隨之提升。
頂層帶露臺，首層有小院，肯定會格外搶手。
建築立面採用現代流線方案，以雅奢石材、鎏光鋁板，搭配大面積玻璃，讓整體建築看上去更輕盈通透。
▲中海鏡映南開效果圖
而園林景觀的定位，則是臻藏於老城之中的雅緻莊園，與洋房府邸的主人氣度相匹配。
在社區主入口軸線上，打造了一個水吧盒子與大堂呼應，即爲業主專屬沙龍會所，形成具有生活腔調的歸家空間以及高定生活感的社交場域。
傳承天津老洋房一墅一園的經典佈局，規劃設計樓棟間的專屬花園空間。
▲中海鏡映南開私享莊園佈局示意圖
相較於其他市區高端改善項目，中海鏡映南開的差異化優勢主要在於市區核心區低密洋房產品。
在這個賽道，中海鏡映南開沒有對手。
04
雖然地處南開區，但中海鏡映南開其實享受的是和平區+南開區兩個區域的配套。
在某種程度上，住在中海鏡映南開，就相當於坐擁了兩個核心區域的疊加資源。
一條南京路，串起了海光寺商圈和濱江道商圈，見證時代發展。
一條衛津路，形成了天津人文景觀軸。
雙軸線交匯附近，即爲中海鏡映南開所在地。
這種地段站位，疊加上洋房社區的低密屬性，其實也給資產配置多加了一道保險。
▲中海鏡映南開區位圖
與地鐵1號線海光寺站直線距離約800米，步行可達。約2公里範圍內，覆蓋7條地鐵線路。
如果自駕出行，沿南京路、衛津路可通達濱江道、水上等商圈。
逛街購物，海光寺附近的天津大悅城，南京路沿線的國金匯、濱江道步行街等，可以隨心選擇。
當然，如果你偶爾想解解饞，也可以到萬德莊、西湖道感受一下人間煙火。
約2公里範圍內，有9家三甲綜合性/專科醫院爲你和家人的健康保駕護航，總醫院、血液病醫院、腫瘤醫院、中醫藥一附屬……都距離不遠。
還有教育加持，中海鏡映南開歸屬南開北片，由中海代建的五馬路教育集團步行可達。
而且，我查了一下週邊二手房金融街融府的價格，3月掛牌均價68942元/㎡，1月成交均價64077元/㎡。
這也就意味着，目前中海鏡映南開和周邊二手房金融街融府存在明顯的價格倒掛。
目前，中海鏡映南開已啓動首開前的內部認購，從相對“窪地”的定價來看，大概率會延續中海天空之鏡低開高走的價格策略。
再加上，未來隨着周邊道路的開通，以及中海產品力兌現，中海鏡映南開還有肉眼可見的價格空間。
05
還有一點很重要。
中海是房地產行業最穩健的頭部央企之一。
根據財報，2023年末中海持有現金1056.3億，經營性現金流入352.8億，其現金流指標屬於行業標杆，毫無爭議。
基於優秀的財務指標，境內外評級機構都給予了中海非常高的評價，信用評級行業最高。加權平均融資成本僅3.55%，行業最低之一。
不僅如此，中海還擁有壓倒性的市場佔有率。
2023年，中海北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、西安7座城市銷售額均破百億。
其中，中海天津無論是按照操盤口徑、全口徑還是銷售權益，銷售金額都穩居天津市場第一位。
▲來源：克而瑞
早在2019年左右，中海內部就確立了“三個主流”的發展戰略，這也成爲今天中海能夠逆市增長的基石所在。
即：主流城市、主流地段、主流產品。
作爲頭部央企，中海的品牌實力和豪宅基因也已被市場反覆驗證。
今年3月28日，應該會被計入中國房地產發展史冊。
這一天，中海創造了一個樓市新紀錄，震驚了整個地產圈。
位於上海市區核心地段的中海順昌玖裡盛大開盤，去化率98.5%，單盤單日熱銷196.5億。
據說，光認購金就收了28.7億，比很多項目的總銷售額還高。
中海順昌玖裡位於上海市中心新天地板塊，這裡是上海最爲繁華的商業區之一。
從上海到天津，與中海順昌玖裡南北對望，中海鏡映南開位於天津市中心海光寺板塊，同樣坐擁天津塔尖的資源、配套和圈層。
一線城市已經開始動了，是時候，持有核心地段核心資產。天津南京路，作爲強二線城市的核心地段，價值不言而喻。
不妨抓緊時間，賣掉被時代拋棄的房子，換倉更有價值錨點的房子。
可以確定的是，中海鏡映南開具備差異化的稀缺性，市區核心區的洋房生活難以複製。同時，作爲資產配置，值得收藏。
據瞭解，中海峰境南開實景示範區預計於4月30日正式開放，一定要去現場感受中海新一代全新盤的視覺盛宴。