實探“撤辣”後的香港樓市：成交量明顯回升 內地買家是主力

吳家明/供圖 周靖宇/製圖

證券時報記者 吳家明

全面“撤辣”入市良機、把握機會、內地客戶購房諮詢專組……走在香港街頭，許多房產中介門店都張貼着巨大標語攬客。

時隔多年，香港樓市重返“零辣招”時代，購房成本大降令當地樓市瞬間被“點燃”。截至目前，香港樓市“撤辣”已經過去半個多月的時間，無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過，在“熱鬧”的背後，許多購房者依舊理性。

成交量明顯回升

香港特區政府財政司司長陳茂波上月底在公佈2024/2025財政年度特區政府財政預算案時，宣佈撤銷所有樓市“辣招”，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據香港當地的房產中介經理介紹，以一套總價1000萬港元的房產爲例，“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元，“撤辣”後降至37萬港元。

“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長，但房子從裡到外保養得都不錯，物業管理水平也比較高，完全看不出來樓齡已經超過30年。”李虹（化名）最近添加了許多香港置業的微信羣，她正在爲手上的一筆閒錢搜尋投資標的。她在香港的上水花園看了幾套二手房，“這邊距離深圳非常近，就相隔一個地鐵站，我看了一套300多呎（約32平方米）的兩房單位，目前賣480萬港元，月租超過10000港元，看起來挺不錯。”

以香港上水片區爲例，記者查詢發現，該片區目前二手住宅的平均呎價在11000港元左右。記者在當地採訪時，多位當地房產中介經理表示，儘管上水、粉嶺片區屬於香港的北部，但同時也位於規劃中的北部都會區，所以也有不少內地買家前來諮詢。自“撤辣”以來，上水、粉嶺片區就有近四五十套的二手房成交數量。更有房產中介經理表示，“撤辣”後市場成交明顯活躍起來，最高峰的時候更相當於“四天做一個月的生意”。

中原地產上水龍豐分行副區域營業經理賴作智表示，香港樓市“撤辣”之後，成交量比“撤辣”前的同時間段至少翻倍，其中大部分購房者都是內地買家。“大部分的內地買家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’後，交易稅率從之前的三十個點左右降到現在只要幾個點，客戶會覺得省了不少錢，所以會加快做決定的速度。”

深港買家“雙向奔赴”

不過，記者在香港上水、深水埗等地採訪時發現，多位房產中介經理以及香港當地市民反映，香港二手房房價距離前幾年的高點普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房業主的提價情況也並不明顯。此外，絕大多數開發商並沒有因“撤辣”調高新房價格。

位於九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”後，就迎來了大批的內地買家。據瓏碧提供的數據，這一項目自2022年開售以來，約有30%的買家是新來港人士，而在全面“撤辣”後，這一比例增至七成。相關負責人表示，項目定價一直合理，近期加推單位的總價在484.2萬港元至555.6萬港元，符合市民的購買能力，未來的定價還會參考市場情況，以達到正常去化的目標。

香港中原地產數據顯示，3月以來全港一手新房已成交超過2000套，預計3月成交4000套至5000套，有望創下1998年11月以來的新高。其中，內地買家對在港置業的查詢量已增加40至50倍，當中不乏通過“優才計劃”等渠道而來的羣體。

香港開發商這些天也沒閒着，除了在香港本地加大宣傳促銷力度，他們已經着手向內地買家推介樓盤，多個針對內地買家的路演活動已經同步啓動。近日，中原地產聯合長江實業旗下的一個新房項目啓動路演，意在吸引內地買家。相關負責人表示，會針對內地客戶提供一系列專人服務，例如法律諮詢、銀行貸款等。

無獨有偶，記者在深圳羅湖口岸看到，有佛山的一個新樓盤設立展點，提供高鐵免費接送看房服務，且香港客戶還有購房費用額外減免的優惠。展點的宣傳物料顯示，“高鐵最快45分鐘到香港西九龍，落樓就係地鐵站（下樓就是地鐵站）”。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對記者表示，從效果來看，香港樓市“撤辣”後市場成交明顯改善，內地買家到香港置業熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市購買力，但規模不會太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來，反過來可能會帶動大灣區樓市企穩回升。

赴港買房仍需理性

在香港九龍塘，一位熟悉香港市場的內地中介經理表示，“從目前情況來看，大部分內地買家會考慮800萬港元以內的房源，這部分需求是半自住半投資，有點擔心這一波客源消化完之後，整個市場的成交可能又會降溫。此外，香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，一些內地買家還是有所擔憂。”

此外，有香港當地的新房銷售經理表示，對於內地買家來說，在相關條件符合的情況下銀行可以提供貸款，一般貸款成數在七成左右，但目前大額用匯買房仍受監管限制，對於首付等房款，買家只能自己“想辦法找渠道”。記者進一步採訪發現，銷售經理所謂的“渠道”實際都是資金“暗道”，通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規將資金轉出至香港。其中，最爲常見的是通過“螞蟻搬家”，通過多人和分筆將資金從內地賬戶轉入香港賬戶。不過，這些資金借“暗道”轉出存在重重風險。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，對於內地買家，首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行爲，建議買家要考慮所購買的物業的成本與自身未來的收入之間到底能不能達到平衡。“我們瞭解到，很多香港住宅物業的租金回報率還是不錯的，普遍租金回報率達到2%至3%之間，高的話可能達到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋會產生一些稅費，比如我們聽得比較多的‘差餉’，它是按照香港特區政府對房屋的年度租金估值，再乘以5%的費率計算出來的，業主每年都要繳納這筆‘差餉’費用。其次，在香港出租房子的物業管理費或物業維修費用，全部都是由業主方支付，這兩項加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款，香港的政策跟內地的相關政策並不相同，買家要先做好資金的準備。最好，還要注意港幣的匯率問題，匯率差也會影響物業最終的收益。”

在瞭解一番之後，李虹仍有些猶豫，“雖然少了一大筆稅，但在香港買房的長期持有成本並不低，後面還有各種費用，加上香港利率已經比內地高，所以去香港買房還是會謹慎考慮。”