【西街觀察】房地產市場何以“破舊立新”

剛過去的週末，房地產市場迎來了史詩級的救市組合拳。

全國做好保交房工作會議召開，在繼續推進"保交樓"、推動"去庫存"的基礎上，首次提及地方政府可以需定購，收購部分庫存商品房用作保障性住房。

同一天，央行發佈通知，首套房貸降至15%，二套房貸降到25%，同時下調公積金貸款利率，且取消全國貸款利率政策下限，由各地自主確定。

這意味着，繼取消限購之後，低首付時代開啓，房貸利率步入"下不封底"，中國版房地產"收儲"走向臺前。

樓市復甦對中國經濟意義不言而喻。房地產與國民經濟、地方財政、居民財產深深捆綁，牽一髮而動全身。

此番政策出臺的背景，在於當下房地產市場供需雙縮，房價下跌與銷售下降形成負循環。

數據仍在"探底"。4月房地產投資當月同比進一步下降至-10.5%，前4個月累計同比爲-9.8%，比2023年進一步下降0.2個百分點。70大中城市新房和二手房房價環比下跌，跌幅均比上月有所擴大，創2015年來新高。

除了投資和價格走低，庫存同樣居高不下。全國房地產待售面積達到7.46億平方米，已超過2016年2月創下的高點。

建的房子太多，買房的人越來越少。不管是基本面問題、收入問題還是預期問題，房地產供求關係正在發生重大變化。

土地財政難以爲繼，居民槓桿率處於歷史高位，經濟社會、人口變化、城鎮化進程、債務分佈等基本面早已不同於以往。

非常時期，需要非常之策。政策組合拳的推出，意在消化存量房產與優化增量住房雙向驅動。

收儲此前在多地都有"試點"，但類似的"以舊換新"並沒有激起太大的水花。這一次，上升到國家層面，勢必會被寄予厚望。

國家以需定購的房子，可以轉化爲保障房，在減少保障房建設壓力的同時，也能遏制樓市庫存的進一步擴張。

收儲能促進市場的流動，不僅是去存量房貸的短期政策，通過收儲消化部分需求，進而重塑供求關係，盤活房企的現金鍊，則是與構建房地產新發展模式的有機結合。

在實操過程中，收儲還需要解決一些棘手的現實問題。

比如，全國房地產庫存龐大，滯銷房源情況各有不同，"收儲"的重點在於，錢由誰來出、誰來運營，目標與價格怎麼定，以及這筆賬怎麼算。

中央政治局會議明確指出，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。這說明中國房地產市場的進一步調整，必須要跳出一張一弛的單向刺激、鬆緊冷熱的周而復始。

"高庫存""高槓杆""高負債"，面對舊模式弊端日益突出，走到臨界點的房地產市場，隨着各種救市政策的深入調整，各方利益主體的全面博弈，距離新發展模式才能越來越近。

北京商報評論員 陶鳳