謝逸楓：未來房地產市場有哪些救市大招？

文/謝逸楓

決策層年內三次（4.30、5.17、6.7）連續強調穩房地產的重要性，已經上升到歷史最高度，堪稱罕見。這一輪連續三波（2022、2023、2024.4.30-5.17）救市房地產未起來，目前國家的態度就是直到救起來，預計第四輪箭在弦上。

4月30日中政會提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議強調“深刻認識房地產工作的人民性、政治性、房地產關係人民羣衆切身利益和經濟社會發展大局。

6月7日召開國常會聽取關於當前房地產市場形勢和下一步工作考慮的彙報，按會議指出，房地產業發展關係人民羣衆切身利益，關係經濟運行和金融穩定大局。要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民羣衆對優質住房的新期待。

着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。加快構建房地產發展新模式，完善市場+保障住房供應體系。

對“去庫存”工作做出系列部署傳遞出市場五大信號：一是房地產市場效果平淡，預期與信心及銷售成交、房價未起來，需要政策加碼。二是市場效果斷斷續續，政策效果持續力差，政策落實不到位。三是“去庫存”效果差，需要政策新工具。

四是4.30、5.17的房地產政策有待全面落實，已出臺政策措施將會加快落地。商業按揭貸款的首套、二套利率、首付比例下降、公積金貸款利率下降、國企收購存量商品住房用於保障性住房、超過36個月庫存去化週期的城市暫停土地供應。

土地儲備中心與國企收回已經出讓未建商品住宅空置用地與盤活空置用地（調整不合理的土地規則限制）、3000億元保障性住房再貸款用於收購已建成未出售的商品房。五是預計加速儲備、適時出臺更多房地產去庫存的創新性政策。

從去庫存的政策與途徑來看

目前地方在地產去庫存，主要有五個思路。一是市場化方式促進樓市回暖，取消不必要的限購、限貸、限售、限價、限企、限離等限制措施，打通制約市場交易的堵點，釋放出更多的改善、投資的住房需求。

通過降低購房成本增強居民購房意願，包括繼續降低房貸利率和首付比例、降低交易契稅、靈活運用公積金政策等。同時，更大力度對房企融資支持，穩定樓市信心，穩定房企資金鍊和“保交樓”，增強市場預期與入市信心。

二是以舊換新，通過幫助業主賣掉手中的二手房，以實現新房置換。主要採取三種模式：購房補貼模式、開發商+中介機構搭建平臺代售模式、國企或城投下場收購模式。截至6月3日，全國已有超70城表態支持住房以舊換新、收舊換新。

三是政府直接收購待售房源作爲保障房（公租房、安置房、保租房）。5月14日杭州臨安區發佈公告稱，將在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。鄭州由城投收購居民二手房改造爲保障性租賃住房。

政府出手收購存量住房，無疑是最直接、最有效的樓市去庫存方式，不僅迅速消化了住房庫存，而且有效解決了保障性住房房源籌集難題，實現了供需結構的優化，值得在更多城市推廣。

四是以“三大工程”帶動存量住房消化。保障房建設方面，重點應由新建轉向籌集，將部分存量住房就地轉化爲保障性租賃住房，給予企業一定優惠政策，由企業或政府平臺公司直接運營。城中村改造被拆遷居民以房票安置。

五是供給端，要求從土地供應源頭上控制城市庫存，超過36個月的城市，停止土地供應。已經出讓尚未開發的土地，適當作出調整。高庫存城市的土地儲備，通過政府回購、暫緩開發或轉變用地性質等方式，控制住宅用地入市節奏。

值得注意的是房企已售出，尚未交付的期房，嚴格意義上說，不屬於存量房源範疇。由於這部分房源能否如期交付，存在不確定性。不僅直接關係到居民合法權益的保障，深刻影響着樓市預期與入市信心的恢復。

這一輪樓市大調整是空前絕後，遠超2008年全球金融危機時期。庫存是史無前例的，上一輪去庫存至少用了3年（2015-2018）。這一輪更高的商品房高庫存，需要花費更長的時間，更大的救市大招方能化解，否則難扭轉下行大局。

開發投資額回到2017年水平，倒退6年

2010年-2023年開發投資額分別爲4.82萬億元、6.17萬億元、7.18萬億元、8.60萬億元、9.50萬億元、9.59萬億元、10.25萬億元、10.97萬億元、12.02萬億元、13.27萬億元、14.14萬億元、14.76萬億元、13.28萬億元、11.09萬億元。

新開工面積回到2007年水平，倒退17年。

2007年-2023年全國新開工面積分別爲9.45億、9.75億、11.45億、16.38億、19.01億、17.73億、20.18億、17.95億、15.44億、16.69億、17.86億、20.93億、22.71億、22.44億、19.88億平方米、12.05億平方米、9.53億平方米。

商品房銷售額回到2016年水平，倒退7年。

2010-2023 年全國商品房銷售額分別爲5.27萬億元、5.85萬 億元、6.44萬億元、8.14萬億元、7.62萬億元、8.72萬億元、11.76萬億元、13.37萬億元、14.96萬億元、15.97萬億元、17.36萬億元、18.19萬億元、12.33萬億元、11.66萬億元。

商品房銷售面積回到2012年水平，倒退11年。

2010年-2023年全國商品房銷售面積分別爲10.43億、10.99億、11.13億，13.05億、12.06億、12.84億、15.73億平方米、16.94億、17.16億、17.15億平方米、17.60億平方米、17.94億平方米、13.58億平方米、11.17億平方米。

商品房庫存超過2015年商品，創1987年以來最高水平。

2010年-2024年4月末商品房庫存分別爲2.15億、2.91億、3.64億、4.92億、6.21億、7.18億、6.95億、5.89億平方米、5.24億平方米、4.98億平方米、4.98億平方米、5.13億平方米、5.63億平方米、6.72億平方米、7.45億平方米。

這一輪去庫存比上一輪面臨的形勢、挑戰、風險更大，漲價去庫存，不現實，收入跟不上，居民加槓桿受房企債務、交房、房價下降的影響，況且供求關係發生重大變化，城鎮化紅利、人口紅利減緩，經濟基本面不如上一輪去庫存。

總體來看，房地產不好，不單是一個行業衰落，而是中國所有人都缺錢、沒錢，房地產不好，整個中國和中國經濟都不好。因爲房價下降，資產貶值，收入下降，導致謹慎投資、消費，寧願存銀行，不願意去投資、消費。

從前期房地產救市大招看

前期2022、2023的房地產政策落實不到位、執行難，根本的原因是房地產持續超跌，金融機構擔心風險，選擇性、限制性的項目輸血。房企爆雷與逾期交房，購房者收入持續下降，不願意加逆週期加槓桿買房，形成負循環。

2022年、2023年一系列保主體政策落實不符合市場預期，大多無法執行。AMC資產管理公司的項目併購貸800億元2022.1.6、金融23條2022.4.18、房地產紓困基金3000億元（落實不到300億元）2022.7.29。

保交樓專項借款2000億元2022.8.23、發債券（中債增進）2500億元2022.11.11、金融16條2022.11.11、保函置換商品房預售資金3360億元（落實不到100億元）2022.11.14、保交樓免利息再貸款2000億元2022.11.21。

金融16條正式公佈2022.11.23（四支利箭（信貸授信7.3萬億元落實不到2萬億元、債券2500億元（16家民企1000億元）、股市50家房企股權融資（4家通過）、內保外貸（2家）四支箭）發出）。

保租房REITs2022.12.31（4只）、住房租賃貸款1000億元2023.3、金融16條延期2023.7.10、保交樓1500億元專項借款2022.10.21、三個不低於與經營性物業貸款及房地產項目白名單2022.11.17、要求落實金融16條2023.11.27。

新增補充抵押貸款3500億元2023.12（保障房專項貸款（落實不到200億元）、城中村改造專項借款1萬億元（2024.4月末落實不到1000億元）、城市房地產融資協調機制與房地產項目白名單1萬億元（2024.4月末、落實不到2500億元）。

從房地產收緊政策衝擊市場看

最不可忽略的是2020年8月20日、12月31日出臺與2021年1月1日正式實施的三道紅線、房地產貸款集中制，以及金融謹慎制度，內部考覈制度對房地產金融的管制，對房企融資、個人住房貸款、房地產市場形成巨大沖擊，破壞力持續深遠。

如果三道紅線、房地產貸款集中制不放鬆或者進行過渡，不取消一線城市、天津、海南限購、限貸、限售等限制政策，落實前期2022、2023的四支利箭措施，房地產市場基本面、房企融資不會出現根本性的明顯改善。

除非後面還有新的房地產救市大招出來，從需求導、供應端兩方面共同發力，爲房地產市場創造需求、輸血，讓房地產市場逐漸迴歸正常的發展步伐。即打破購房者、房企、金融機構三大預期的負循環。

從目前房地產救市大招看

2024年房地產政策空前絕後，實際全部落實困難大，效果大打折扣。住房租賃金融17條2024.1.5（1000億元住房租賃貸款）、1月PSL1500億城中村專項借款、城市房地產融資協調機制2024.1.12、經營性物業貸款2024.1.24、房地產項目白名單2024.2.6。

消化存量房產和優化增量住房政策措施2024.4.30、降低首付比例與取消商品房貸款利率下限及下降公積金利率0.25%2024.5.17、地方國企收購收儲商品房住宅（現房）庫存用作保障性住房2024.5.17。

地方政府收回與收購及盤活已經出讓的閒置存量住宅用地2024.5.17、3000億元保障性住房再貸款（拉動21家全國商業性銀行，按照貸款本金60%，釋放5000億元，貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次）2024.5.17。

從5.17房地產市救市大招看，政策落實同樣困難，除了購房者的支付能力與收入的因素外，金融機構的風險控制將設置個人房貸的嚴格條款，再後是收購商品房庫存的落實，資金、價格、後期的管理、處理、項目的位置等都是問題。

從5.17一攬子政策部署後來看，收購售商品房與空置住宅用地及暫停土地供應的落地效果不佳，只有個別城市案例，剩餘停留在前期階段。其他的降低首付比例與取消商品房貸款利率下限及下降公積金利率的政策，銀行跟進緩慢。

從5.17房地產市救市大招看，首先是缺乏救市大招的配套政策及政策自身存在侷限性、無強制性，都是以地方銀行、地方國企自行調整與決定、與購房者、房企商議爲主。其次是缺乏免減新房購買、二手房交易稅費、存量房貸利率下降政策。

從4.30、5.17樓市新政來看

目前政策持續呵護不及預期風險、樓市修復不及預期風險、個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險。若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業可能出現債務違約、展期情形。

截至5月31日，2024年5月下半月一二線城市房地產市場景氣度略有回升，但房價繼續下跌，仍處於以價換量階段，而三、四線樣本城市房價總體下跌。在總體90個樣本城市中，僅有1個城市近半月房價出現微漲。

中指數據顯示，5月房地產信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環比下降73.1%，佔比48.8%。ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環比下降20.8%，佔比51.2%。儘管民營房企發債規模連續三月小幅上升，國央企依舊是發債的主力。

房企融資來看，數據難言樂觀。同時房企仍持續性出現商票、銀行借款、境內外債務違約、展期，房企逾期交樓，把列入爲失信人名單。越來越多的上市房企退市、被呈現清盤，股票價格跌破爲0。

從未來房地產救市新大招看

這是大家最爲關心的事情，政策空間是否已經到天花板，未來是否有房地產救市大招。從2022-2023年一系列政策落實程度到2024.4.30、5.17房地產政策初步效果、市場超跌、債務、交樓、信用、爛尾樓的一系列問題看，需要新大招。

從需求端、供應端的政策來看，還需要加大力度，因爲房地產市場面臨的困難非常巨大。一方面是供應端的政策，有侷限性，需求端的政策，有限制性。另一方面是庫存超天花板、市場超跌，經濟與房地產同在下行期，債務等風險大。

一旦房地產（商品房）依然在二季度、三季度過快的下行，政府會關鍵時候及時出大招，託底房地產行業），未來幾年，舊模式的商品房可能還會下行，儘管反彈，幅度有限。風險化解與保交房逐漸完成，保障房放量，量價會企穩。

目前來看，最主要是地方及時落實一攬子的降房貸首付比例、取消商業貸款利率下限、降公積金貸款利率、5000億元保障性住房再貸款、收購商品房住宅現房庫存與收回收購已經出讓的新建商品住宅空置用地、暫停土地供應的配套政策。

後續樓市企穩不及預期，需求端（購買、收購途徑去庫存）、供應端（項目白名單輸血、收購房企空置住宅用地、暫停土地供應）的政策無法達到市場預期，會出新大招支持，中國房地產政策工具箱非常豐富。

從517房地產新政背景、力度、意圖、前期政策與目前新政落實難度、收緊政策對市場衝擊力、短期市場效果六個因素來看，一旦市場企穩不及預期，房地產行業的終極救市大招依然需要在合適的時機出臺，否則房地產市場危機無法解除。

目前房地產政策的工具箱內，儲備新的政策，包括暫停執行三道紅線、房地產貸款集中制、21城宅地集中制與取消限地價與限售價及限自持限配建的土地出讓規則限制措施。下一階段房地產去庫存、穩市場，迎來更多創新性的政策工具。

一是一線城市、海南、天津全面取消限購、限貸、限售、限價、限企、限離婚、限法拍、限贈與、限抵押過戶、二手房指導價、9070政策。

二是全國層面，取消土地出讓的限地價與限售價及限自持、限配建等限制政策，取消宅地集中出讓制。

三是全國層面，包括一線城市與二線城市首套房貸首付比例下降爲15%、二套房貸首付比例下降爲25%，利率進一步下降。

四是全國層面，商品住房的房貸首套、二套首付比例下降爲10%、20%，房貸利率進一步下降。

五是全國層面，存量房貸首套、二套首房貸利率進一步下降。

六是全國層面，新房、二手房交易的契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅等稅費免減。

七是全國層面，降準、降息。

八是全國層面，放開第三套、第四套房貸，針對多孩家庭的三、四套房貸、租一與賣一的三套家庭房貸，首付比例下降到30%、40%，利率下降。

九是全國層面，擴大PSL的保障性住房再貸款額度與城中村改造專項貸款、擴大地方專項債和房地產項目白名單規模及三大工程的超長期特別國債額度。

十是全國層面，加大國企對收購開發商的商品住宅庫存用作保障性住房的財政補貼、長期貸款（25年-30年）貼息、專項貸款、稅費免減政策。

十一是加大對地方政府（土地收儲中心）、國企收購與盤活已經出讓未建成商品住宅空置用地支持力度，在土地儲備貸款與土地儲備專項債、稅費免減、財政補貼。盤活商品住宅空置用地，土地規則的容積率、用途、戶型限制、雙限與雙競等政策調整。

十二是全國層面，推動更多的城市購房送戶口、推動更多的城市房子以舊換新（收購二手房換新房、中介幫賣、財政補貼、舊房轉保障房模式）。

十三是全國層面，超過24個月、36個月商品房庫存所有城市，減少、暫停新增土地供應。

十四是全國層面，加大三工程（保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎實施）中的收購商品住宅用作保障性住房的信貸與專項債、稅費、財政補貼與貼息力度，及城中村改造的信貸（專項借款）、稅費免減、財政補貼、拆遷與房票安置力度。

十五是全國層面，執行三支利箭與金融16條措施（保主體，保項目），金融16條措施中的延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排、暫緩執行三道紅線。

十六是組建中國住房銀行，專門收購商品房庫存、二手房及空置住宅土地，或者是建立全國統一平臺，專門收購收儲商品房住宅庫存轉爲保障性住房、收購空置住宅土地。

十七是實施類似1998年的住房制度改革，或者是2008年、2012年、2014年的一攬子經濟刺激計劃，或者是2020年、2022年、2023年的一攬子財政經濟穩增長計劃，通過放水或者財政的刺激方案，振興房地產市場。

2008年的4萬億一攬子經濟刺激計劃、2012年的地方版4萬億經濟刺激計劃（地方投資）、2014年-2019年PSL3.6萬億經濟刺激計劃（超過6萬億的棚戶貨幣化安置計劃，相當於每年6000億元，拉動8000億元貸款）。

2020年的10.86萬億一攬子財政穩經濟計劃（財政赤字3.76萬億（2019年2.76萬億元）+1萬億元特別國債+4.5525萬億（其中專項債券3.6019萬億）地方專項債券（2019年4.3624萬億，其中2.5882萬億專項債券）+稅費減免超2.5萬億，一攬子計劃達超過10萬億。

2023年的14.37萬億元一攬子財政穩經濟計劃（財政赤字4.88萬億（2022年2.65萬億）+1萬億特別國債+9.3374萬億（其中專項債券5.99萬億）地方政府債券（2022年7.3676萬億，其中專項債券40384億元）+PSL5000億元的（12月3500億、今年1月1500億，4月末發放完）+稅費減免超2萬億。

2024年的9.76萬億元一攬子財政穩經濟計劃（財政赤字4.06萬億（2023年4.88萬億）+1萬億特別國債+其中專項債券3.9萬億（2024年專項債券需求5.9萬億元），2024年3月底已經提前放放2.28萬億元在專項債券+新增3000億的PSL，總體看，資金缺口依然大。

值得注意的是專項債務佔比最大。截至2024年3月末，全國地方政府債務餘額41.6940萬億元。其中，一般債務16.1585萬億元，專項債務25.5355萬億元。政府債券41.5278萬億元，非政府債券形式存量政府債務1662億元。

目前來看，專項債券的利率3.25%，依然是高於存款利率。截至2024年3月末，地方政府債券剩餘平均年限9.1 年，其中一般債券6.2年，專項債券11.0年；平均利率3.24%，其中一般債券3.24%，專項債券3.25%。