新一輪去庫存舉措逐漸開啓，重點城市樓市活躍度有所提升

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道日前，國務院常務會議召開，聽取關於當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的彙報。

會議指出，房地產業發展關係人民羣衆切身利益，關係經濟運行和金融穩定大局。要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民羣衆對優質住房的新期待，着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。

6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會。會議強調，按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範道德風險。

去庫存、穩市場是當前房地產政策的重要發力方向，5月17日央行推出“一攬子”政策之後，各地積極落實相關政策，降首付、降房貸利率、放鬆限購、推動收購存量房。以商貸首付比例爲例，機構數據顯示，截止到5月底，百城中超八成城市已明確執行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

政策持續釋放利好信號，市場活躍度有所提升。克而瑞數據顯示，重點城市5月新房成交微增。但整體來看，從看房增加到市場回暖還需要時間，政策效果有待進一步釋放。

當前全國房地產去化週期明顯偏高，銷售端仍在調整，去庫存、穩樓市仍面臨較大壓力。日前召開的國常會釋放了更爲積極的政策信號，政策窗口將進一步打開，各地政策還有加力空間。在受訪人士看來，新一輪去庫存舉措將逐漸開啓。

樓市政策優化提速

4月底中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。5月17日，央行推出“一攬子”房地產金融舉措，進一步明確去庫存、穩樓市的政策方向。

這之後，各地相關政策落實節奏加快，在房貸政策方面，央行明確，取消全國層面房貸利率政策下限，首套房和二套房最低首付比例分別調整爲15%和25%，並下調公積金貸款利率0.25個百分點。

政策出臺之後，各地積極響應落實。貝殼研究院監測發現，截至5月底，百座城市中超八成城市已明確執行首套最低首付15%、二套最低首付25%。

一線城市中除了北京之外，上海、廣州、深圳都對首付比例和房貸利率進行了相應調整，其中廣州首套和二套房貸利率分別下調至3.4%、3.8%，首套和二套最低首付比例分別降至15%和25%，成爲一線城市中房貸政策最寬鬆的城市。

整體來看，貝殼研究院數據顯示，5月百城首套和二套主流房貸利率平均分別爲3.45%和3.90%，較上月分別下降12個基點和26個基點。與去年同期相比，5月首套、二套主流房貸利率分別回落55個基點和101個基點。

該機構預計，目前部分城市未明確房貸利率調整的具體方案，後續或將逐步落地，帶動百城房貸利率繼續下行。

優化限購是近期各地房地產政策的又一重要方向。比如5月下旬，湖北發文取消住房限購政策；5月24日，珠海全面取消限購；5月27日，上海將非滬籍居民購房所需繳納的社保或個稅年限縮短至3年，放鬆非滬籍單身人士在外環內購買二手房的限制等；5月28日，廣州新政將非本地戶籍購房者在限購區購房的社保或個稅要求縮短至6個月等。

此外，各地優化限售、支持住房“以舊換新”、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等政策繼續推出。

5月17日，央行明確擬設立3000億元保障性住房再貸款，激勵21家全國性銀行機構，按照市場化原則，支持地方以合理價格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

此後淮北、江門、青島等地有相關舉措推出，如5月31日，青島發文鼓勵支持住房“以舊換新”，其中提到，支持國有平臺公司參與“以舊換新”活動，以合理價格收購已建成存量的商品房用於保障性住房、租賃住房等。

儘管之前部分城市已有支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給的試點。但整體來看，目前各地支持收購存量房用作保障房的政策還處於前期階段。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前收購已建成未出售商品房以消化存量的落地效果不佳，只有個別城市案例，積極性有待提升，也需要儘快形成可推廣和有一定規模的案例。

新一輪去庫存舉措逐漸開啓

在系列政策帶動下，5月房地產市場活躍度有所提升，但整體看政策效力釋放還需要時間。

克而瑞監測發現，5月北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、西安、天津等30個重點城市新房成交1081萬平方米，環比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。

受入學登記進入尾聲、氣溫升高等影響，二手房市場逐漸轉入傳統淡季，成交動能放緩。克而瑞數據顯示，當月北京、深圳、成都、南京、青島、佛山、杭州等16個重點城市二手房成交面積約701萬平方米，同比環比均下降，前五月累計成交面積同比下降15%，降幅仍顯著好於新房。其中深圳、杭州、南京等6城成交表現好於去年同期，顯示二手房市場韌性尤在。

整體來看，當前房地產市場仍在調整過程中，據國家統計局數據，1—4月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別下降23.8%和31.1%。受銷售不振影響，房地產去庫存工作面臨較大壓力。4月末，全國商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

近日，上海易居房地產研究院發佈報告顯示，4月百城新建商品住宅庫存去化週期（即存銷比）爲26.5個月，與12—14個月的合理值相比，當前去化週期明顯偏高。

該報告分析稱，當前去庫存的形勢較爲嚴峻，但並不意味去化機制明顯惡化。去庫存仍有潛在動力，後續要圍繞去庫存痛點做好文章，打好去庫存攻堅戰。

6月7日召開的國常會將去庫存、穩市場作爲重要工作來抓。

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，在5月17日房地產新政密集出臺後，本次國常會繼續對穩定房地產行業運行做出部署安排，體現了推動房地產行業儘快實現軟着陸的決心。目前各類政策措施有進一步加碼的空間，必要時還可出臺新的支持政策。

以3000億元保障性住房再貸款爲例，王青分析稱，4月末全國待售商品房面積近7.46億平方米，若要降至5.91億平方米這一過去10年的平均庫存水平，去庫存規模將達到1.54億平方米。若帶動銀行5000億元貸款全部落實到位，預計能夠消化存量商品房約0.6至0.7億平方米，相當於待消減過高庫存的40%至50%。從國常會的部署和要求來看，未來保障性住房再貸款額度還有上調空間。

6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會，會議上再次對保障性住房再貸款落地過程中的要求進行強調，明確要自願參與、以需定購、合理定價。

王青表示，“以需定購”要求同時考慮當地的保障房供應需求和房地產去庫存需求。而考慮到當前地方政府財力比較緊張，各地房價整體尚未止跌，以及房企本身銷售回款需求比較強烈，未來圍繞“合理價格”水平，可能還會有一個博弈過程。相較當前市場價格，最終收購價或將有一定折讓，比如20%至30%等。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，與中央政治局會議提到的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”相比，本次會議明確指出要“去庫存”，信號更爲積極。相關措施尚在研究儲備過程中，落地仍需要一定時間，但從整體基調上可以看出，新一輪的“去庫存”舉措或將逐漸開啓。

“短期內若核心城市政策繼續優化，市場有望持續好轉，從而逐漸以點帶面帶動全國市場築底企穩。”曹晶晶說。