新政樓市觀丨廣州全力託舉土地市場，中建、中交與中鐵建南沙落子

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

隨着南沙兩宗保障商品房地塊成功落錘，廣州今年11月的土拍也落下帷幕。

11月25日，廣州市南沙區兩宗保障型商品房用地成功出讓，兩宗地塊分別被中建國際、中交四局拿下。這兩宗地塊均位於南沙區欖核鎮，中建國際拿下的地塊總價18.94億元，規劃建築面積32.53萬平方米；中交四局則以1.65億元拿下另一宗地塊，規劃建築面積3.94萬平方米。

在這兩宗地塊出讓之前，本月南沙還出讓了一宗商品房地塊，這宗地塊位於南沙區環市大道西南側，最終這被南沙區屬城投平臺南投地產聯合中鐵建底價競得，總價爲20億元。

至此，本月廣州共出讓6宗住宅用地，土地出讓金進賬約84億元，全部被當地國企以及具備較強施工實力的央企拿下。今年下半年以來，廣州土地市場發狠上新，但即便疊加新政的刺激，市場的反應仍然平淡，難見龍頭房企落子。曾經的“捧場王”越秀地產更是頻頻退地。在此背景下，廣州正在通過規則的優化吸引更多的房企拿地。

兜底

廣州土地市場在本月表現並不活躍，即便是天河區的地塊也並未吸引衆多房企的參與。在多數房企參與度不高的前提下，廣州本地國企以及區屬城投平臺站了出來。

11月14日，廣州天河智慧城出讓兩宗地塊，最終廣州本地國企珠江實業聯合廣州城投以及廣州天投（天河區城投平臺）聯合拿下，斥資32.5億元。據中指研究院統計，這兩宗地塊總建設用地面積4.94萬平方米，總規劃建築面積11.56萬平方米，樓面價約爲2.81萬元/平方米。

在拿地之後，珠江實業表態稱將針對此次開發特點，力求在確保項目安全和質量的基礎上，有效縮短項目開發週期，讓項目早開工、早竣工、早交付的“快進鍵”一按到底，跑出“拿地即開工”新速度，以實際行動扛起國企擔當，爲廣州拼經濟，促發展提供重要支撐。

南沙的情況同樣類似。

11月22日，廣州南投與中鐵建聯合體以20億元底價拿下南沙區環市大道西南側一宗地塊；11月25日，南沙區兩宗保障型商品房用地也成功出讓，分別被中建國際和中交四局收入囊中，成交總價約20.6億元。

根據中建國際的官網介紹，這是中國建築旗下以海外業務爲主、國內外一體化發展的二級子企業，主要承擔引領系統內企業“走出去”，帶動集團海外業務轉型升級、實現高質量發展的重任。

近年來，中建國際在國內也屢有出手拿地。今年8月，中建國際就同樣在南沙拿下一宗安置房用地；此外，中建國際今年還在南京、無錫的土地市場有所斬獲。

相較而言，中交四局則在土地市場上更加低調。

作爲中國交建的子公司，中交四局主要業務有工程承包、勘察設計與總承包、船舶製造、投融資以及房地產等。在中交四局所公開的房地產開發項目中，僅有廣州之窗以及申藍寶邸兩個項目，其中廣州之窗還是中交集團的南方總部基地。

不過，此次中交四局僅付出了1.65億元的土地出讓金，它也更像是“代建”的角色，這也符合中交四局當前的業務佈局。

託舉

從現實的角度，廣州今年的土地市場表現並不理想。

據中指研究院統計，今年前10個月，廣州總共出讓21宗地塊，規劃建築面積爲209.5萬平方米，成交總價爲434.5億元，比去年同期跌勢明顯。在此情況下，廣州官方也使出“十八般武藝”，助力土地出讓。

廣州市土地開發中心相關負責人此前表示，廣州要謀劃更多符合好房子、好小區、好社區、好城區的土地產品，不斷優化容積率、建設高度等具體指標，並持續關注道路建設、教育配套等末端需求，引導高品質開發的精準制定。

最典型的例子是，今年越秀地產已經三度退地，此外保利發展拿下的琶洲南地塊也有官方“託舉”的部分。

今年11月13日，越秀地產公告稱，旗下公司佰城投資與廣州市土地開發中心訂立大幹圍土地收儲協議，佰城投資同意將廣州大幹圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲，代價爲人民幣15.29億元，以現金補償。在土地收儲完成後，廣州市土地開發中心後續將繼續出讓廣州大幹圍地塊。

大幹圍地塊出讓時的規劃用途是零售商業、商務金融以及批發市場。這宗地塊位於越秀地產開發的一個商務公寓項目內。由於目前商務公寓去化艱難，這宗地塊也將進行調規後再次出讓。今年10月18日，廣州市規劃和自然資源局公佈了這宗地塊的規劃調整方案，擬將地塊由商業用地兼容商務用地調整爲二類居住用地，並將地塊的容積率下調至4.2。

在此之前，越秀地產陸續退出了番禺區、白雲區的兩宗地塊，獲得了120億元的拿地票據。

除了越秀地產獲得退地的“優待”之外，琶洲南地塊的出讓中，廣州官方也盡全力完善拿地條件。琶洲南地塊本來備受關注，但由於地塊周邊配套有限，歷經數次延期出讓，最終被保利發展以59億元摘得。樓面價格在4.3萬元/平方米左右。

爲了讓這宗地塊能夠成功出讓，廣州官方優化了道路規劃等。根據廣州發展改革委此前發佈的公告，批覆將投資9.1億元補齊琶洲南區的道路、橋樑等設施，其中次幹道路規劃橫一路、會展東路，就在琶洲南三宅地周邊，上述道路計劃2025年8月開工，屆時琶洲南區的路網將更加豐富，通行更加便捷。

不僅如此，廣州還在使用率上做文章，推出更多使用率超過100%的地塊。例如，招商蛇口拿下的南沙橫瀝島地塊，使用率高達140%；近期廣州還陸續掛牌了若干地塊，使用率也高達130%。

值得留意的是，今年12月廣州還將有多宗地塊掛牌出讓。政策助力之下，土地市場能否在熱度上有所體現，值得期待。