靴子終於落地！廣州打響一線城市“大戶型”限購鬆綁第一槍，北上深會否跟進？

靴子終於落地。

1月27日，廣州市政府發佈《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。通知提出了優化限購、繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、加強房地產市場監管等多項措施。

其中，本次政策對於限購的調整，尤其受人關注。通知指出，在廣州限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

而對於具備合併不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合併登記業務一同辦理。此外，商服類物業不再限定轉讓對象。

值得關注的是，此前廣州已對番禺、黃埔進行了限購鬆動，而此次是從物業或戶型角度進行了限購放鬆，力度也更大。

據悉，廣州此次新政將着力的重點放在需求端，減少限購區域內大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”等措施，有利於推動改善性需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。

廣州“全面放開限購”？

此舉，是否意味着廣州“全面放開限購”？廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，“因爲現在的主力購房者在限購區都以購買大戶型爲主，雖然等於全面放開還不至於，但等同於80%以上住宅放開限購了”。

黃韜稱，目前政策還是在分步實施，沒有一步到位，但是接下來如果全面放開也是正常的。

目前廣州住房限購區域分別爲：越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區域。

此外，商服類物業不再限定轉讓對象。即在全市範圍內，商服類物業（含已確權登記滿2年的）不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

對於廣州率先鬆綁了中心區限購，廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉稱，過去的12月份，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房價格跌幅在一二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。

李宇嘉表示，從趨勢來看，2021年底以來，廣州二手房價整體處於下跌態勢，近期跌幅加大。房價下行壓力大，居民買房預期更加弱勢。

根據克而瑞的統計，廣州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月爲21%，在熱點城市中比較低，北京上海在50%左右。

截止到12月份，廣州新房去化週期爲18.4個月，高於警戒線。2024年第一拍，廣州拿出去年未拍的天河、白雲各1宗被認爲的靚地的宅地。儘管地塊質素不錯，價格也不貴，但雙雙流拍。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，當下購房者市場預期不足，主要由於購買力較弱，120平方米以上戶型的客羣爲改善羣體，購買力相對較足，但以往購房受到限購政策影響需求積攢，鬆綁對戶型的限購政策，推動市場各環節的循環，有助於加速消化庫存，促進房地產市場的活躍度，促樓市加速企穩。

廣州放寬限購符合總體新形勢

多位專家認爲，廣州放寬限購符合預期，也符合房地產市場總體新形勢。

“在放鬆樓市調控政策方面，去年下半年以來，廣州每次都在一線城市中打頭陣。以此來看，其他三個一線城市放鬆限購概率也在增大。”易居研究院研究總監嚴躍進稱。

事實上，上一輪一線城市鬆綁潮即是從廣州開始的。2023年8月30日，廣州宣佈執行“認房不認貸”政策，打響一線城市“認房不認貸”第一槍，隨後，深圳、上海、北京相繼跟進。

對此，李宇嘉也認爲，1月26日住建部在融資協調對接部署會上表示，“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”，這說明短期內房地產下行的壓力依然存在，放鬆限購相關措施可能會在其他一線城市落地。

“廣州對限購政策進行較大力度鬆綁，這與廣州市場情況有關。從供需關係和房價等多維度來看，當地市場需要更大力度的政策進行拉動。“58安居客研究院院長張波告訴記者。

“按2023年12房價變化情況，廣州新房和二手房價格跌幅在一二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。從未來市場走向來看，2021年底以來，廣州二手房價格整體處於下跌態勢，近期跌幅有所加大。房價下行壓力大，居民買房預期變得更弱。” 一位房地產行業分析師表示。

從銷售市場情況來看，廣州新房去化率相對較低。克而瑞數據顯示，廣州2023年12月新房去化率僅18%，較11月26%的去化率下降8個百分點，較10月21%去化率下降3個百分點。

其他一線城市是否會跟進？

據悉，在1月26日住建部召開的融資協調機制部署會後，廣州在上述通知中提及了前述會議精神。

通知中稱，將建立廣州市房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

另值得一提的是，在廣州鬆綁限購後，當前其他一線城市是否會跟進值得關注。

李宇嘉認爲，“短期房地產下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力並沒有明顯的改觀。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。”

目前來看，四個一線城市中，除廣州外，已有上海松綁了郊區限購。1月13日，根據上海奉賢區和青浦區官方微信公衆號消息，兩區均對購房政策進行調整，即取消單身限購政策，符合條件的非滬籍人才，可在兩區內購買1套住房。

上述調整也是繼臨港新片區、金山區定向放鬆單身非滬籍人士購房政策之後，上海再對現行樓市政策作出適度調整。截至目前，上海五大新城，僅剩嘉定、松江的購房政策未做調整，未來預計該兩區對樓市政策進行調整的可能性較大。（綜合財聯社、藍鯨）

本文源自金融界