一週綜述：衡山學府的110次投訴！

位於青島西海岸薛家島的衡山學府小區，2021年起陸續入住的業主們已經投訴了110次，卻始終無法解決環繞小區的噪音問題。噪音來源於小區周邊300米範圍內多家“集裝箱物流場站”，以及一條坑窪不平的大車通行道路。

面對投訴，相關部門也挺爲難：最早建成的物流公司於2012年投產，環保手續齊全，而小區北側的大車通行道路爲某舊村原址道路，因規劃問題無法硬化。

物流公司比小區先建了將近10年，能咋辦呢？只能協調物流公司合理安排工期，儘量控制噪音。

該小區業主將煩惱發到網上，點贊最多的評論是：先有物流場站後有小區，你們買房時不看下週圍環境？

也不是沒有道理。

來看一看，上週青島樓市發生了哪些事。

1

青島樓市競爭“大媽化”了！

李滄世園板塊的招商璀璨璟園，在樣板間入口處的宣傳牌上將三家競爭對手“XX府”、“XX灣”、“XX公園”的戶型圖和相關數據羅列出來，以彰顯自家項目的優越。

有探盤的業內人士看到後，稱之爲“騷操作”。

競爭是商業進步的動力，但是貶低同行的行爲帶不來進步，反而會破壞行業聲譽：你做初一別人就能做十五，同行之間互相扯頭髮吐口水，只能讓客戶看扁，進而瞧不起這個行業。

這不僅僅是“騷操作”，往小了說，是“大媽退退退”的樓市版，往大了說，是不惜燃燒整座森林只爲點亮自己前行道路的瘋狂。

這種瘋狂傳染開來，早晚會擊穿商業競爭的底線，把整個行業變成一個叢林，大家都只能在泥潭中討生活，誰拳頭大誰佔優。

堂堂央企可不能帶這個頭。

2

北岸華府砍掉大戶型！

位於青島城陽棘洪灘的北岸華府029地塊最近進行規劃調整，主要就是大戶型數量大大減少，比如多個樓棟的143平米戶型改爲105平方米。

029地塊是北岸華府的二期，因爲一期的大戶型賣得實在不好，只能調整思路。

定位於純改善是這個項目的失誤，品牌沒有溢價、周邊配套缺乏，只能落入改善看不上、剛需買不起的窘境。

這也是國企的通病，市場真實情況與最終決策之間經常出現跳幀，脫節的情況時有發生。

只能給市場交學費，就像北岸華府這樣。

3

奧園抱了條青島大腿！

3月底，爆雷兩年的奧園集團披露2023年財報，去年虧損約96.4億元，流動負債2129.03億元，超過流動資產約350.92億元，年內面臨958億元人民幣債務償還壓力。

不過，資不抵債且還債壓力巨大的奧園集團表示，大部分開發項目正如期推進，而且隨着境外債重組生效、境內債全部通過展期，將正式踏上“漫漫回血路”。

別人爆雷後舉步維艱，爲啥奧園集團看起來沒有那麼慘呢？

還是會抱大腿吧！被業內戲稱爲“分手大師”的奧園，一部發展史就是一部合作史，從早期的中體產業到誠成文化，再到聲名遠播的長安路8號，一路上就這麼分分合合的走過來。

分分合合的次數多了，事業未必有成，但是看人的眼光肯定能練出來，知道誰是值得一抱的大腿。

比如青島的奧園翡翠雲城項目，50多萬平的大盤5年來一直陸續在交付，暴雷這兩年也沒耽誤。今年4月，奧園集團在官微上發佈了題爲“奧園一線項目建設正酣”的文章，就拿青島翡翠雲城做爲例證之一。

這個項目是與君一控股合作開發的，當然不容易出問題。君一控股在青島樓市那可是又本份又殷實的主，抱起來可踏實了。

4

恆大藍谷130畝土地法拍！

即墨藍谷嶺海新鎮板塊的南區有兩個伸入海內的人工島，名字取得都很好聽：龍瑞島和鳳凰島。按照規劃，龍瑞島將成爲不夜城，鳳凰島將打造青島版“夏威夷”。

2016年，融創通過收購其他公司股權的方式拿下龍瑞島約1500畝土地，2017年，恆大通過同樣的方式獲得龍瑞島約685畝土地的開發權。

兩家地產大鱷嘯聚龍瑞島，引來市場無限遐想。

後來證明想多了，市場轉冷大鱷遇險，融創與恆大執手相看淚眼，都沒時間無語凝噎就忙着甩賣資產。這不，恆大龍瑞島的130畝土地將於4月23日法拍，起拍價1.7億元。

世界的變化真快。

5

馬光遠站臺的市北項目再啓大降價！

青島市北的中鐵建梧桐苑項目，最近放出的特惠房源降至1.6萬/m2。至此，老四方板塊的三大央企項目中信泰富國際中心、中車四方智匯港和中鐵建梧桐苑均開啓了今年的大降價行動。

這不是中鐵建梧桐苑第一次大降價，2022年秋天就曾經降至一萬九，而2021年初夏開盤時候的價格是兩萬五。

開盤前在奧帆中心舉辦的產品發佈會上，還請到了知名經濟學家馬光遠先生等一衆豪華嘉賓助陣，可謂星光璀璨。

不過璀璨星光也沒能壓住質疑，彼時就有不少看衰的聲音，因爲項目位於城市主幹道和大型立交橋旁邊，地角硬傷太過醒目，如果產品沒有足夠的吸引力很難銷售。

而產品吸引力不足，本就是中鐵建做項目的通病。青島網上房地產網站的網籤數據也證明，該項目三年來賣得很不理想，連續降價也是沒辦法的事情。

有意思的是，地角硬傷似乎是中鐵建項目的標誌。

比如另一個項目海語城，位置偏僻各方不搭，甚至有業內促狹者稱之爲“青島樓市寧古塔”。

地角對於樓盤而言相當於投胎。這個世界上很多東西都可以通過努力改變，但是出身改不了。孃胎裡帶出來的東西，比如身高、顏值，如果不能爲人生加分，那就是越努力越心酸。

中鐵建海語城所在的地段，說心酸都不足以言其囧，那就是想在荒蕪裡開出一朵花。

最近老滄口片區準備新開的中國鐵建·峰悅灣，地角與城市界面也是一言難盡，不知道會不會步“梧桐苑”的後塵。

編輯：周道