原央行副行長吳曉靈：泡沫中狂歡的日子不多了，人們需要面對現實

自從我國在1998年啓動了第一輪房改後，國內各地房價就進入到長期上漲的週期之中。全國平均房價從之前的2000元/平米，漲到了2021年最高時的1.1萬/平米。而像北上深等一線城市的平均房價更是從之前的3000元/平米，漲到了6-7萬/平米。那些之前還沒有買房的家庭，會因爲無力購房，而只能是望房興嘆。

導致國內房價連續漲了20多年的原因有兩個：一個是我國一直在推動了城鎮化進程，城鎮化率從2012年的53.10%提高至66.16%。在近10多年裡，大量農村居民進城買房，成爲了新市民，從而推動了各地的房地產市場繁榮，房價的快速上漲。

另一個是我國在告別計劃經濟的福利分房時代，進入到商品房時代後，城市居民的購房需求集中迸發出來。剛開始，城市居民人均住房面積只有6-7個平米，而現在已經超過了40平米。所以，當年的房改把人們的住房需求集中釋放出來。

而隨着各地房價的連續上漲，也帶來了一系列的社會和經濟問題：首先，很多家庭買房越來越艱難了，不僅要掏空家裡所有積蓄，而且還要欠下銀行幾十年的房貸。資料顯示，現在國內有2億房奴，還有2億人在共同還房貸。如此一來，老百姓的消費能力被嚴重削弱了。

再者，現在各地房價居高不下，存在着較大的泡沫。二三線城市房價與收入之比是20-25，北上深等一線城的房價收入之比超過40。這意味着，一旦投機炒房需求退出，當地居民收入很難支撐起較高的房價，房地產市場“硬着陸”的可能性在加大。

爲了遏制住房價的過快上漲，打擊投資炒房需求，真正做到“房住不炒”。我國早在2016年開始就對房地產市場進行調控，到了2021年全年房地產調控高達650次。就在此時，原央行副行長吳曉靈表示：泡沫中狂歡的日子不多了，人們需要面對現實。在吳曉靈看來，房地產虛假的繁榮不可能長期持續下去，泡沫破裂只是時間問題，提醒大家要做好思想準備。

實際上，吳曉靈的警告也並不非空穴來風。上世紀90年代的日本房地產泡沫破裂，不僅讓日本家庭資產損失慘重，還讓日本經濟停滯了30多年。此外，2008年的美國次貸危機，就是美國銀行把房貸放給了沒有還款能力的家庭，然後再把這些貸款做成金融衍生品打包出售。最終，給美國的金融業帶來了巨大危機。

其實，吳曉靈的預測還是非常精準的。在進入到2021年下半年之後，國內房地產泡沫就開始破裂。先是鄭州、石家莊、天津、環京樓市等二三線城市房價出現下跌。在進入到2023年之後，像北上廣深等一線城市的房價也開始了下跌。以上海爲例，市中心區域的房價已經從最高時的9萬多/平米，跌到了現在的6萬多/平米，跌幅超過了30%。從前情況看，房地產的泡沫正在被擠破，逐步迴歸到合理的價格區間。

不過，好在房地產救市利好政策不斷。不僅大多數城市都放開了對樓市的限購，銀行方面也將房貸利率降至歷史最低點，以及將首付比例也已經降至2成。這些房地產救市政策，就是爲了避免房價在短期內大起大落，起到穩定樓市的作用。

預計未來幾年，各地房價將呈現“穩中有降”，以時間換空間的方試，與當地居住收入接軌。所以，國內各地房價雖然存在着泡沫，但在救市政策的扶持之下，最終將實現房地產“軟着陸”，把房地產對經濟帶來的影響降到最低。但是，吳曉靈之前所說的“泡沫中狂歡的日子不多了”，應該引起我們高度重視。