《宅基地房契糾紛：城鎮戶籍購房合同的法律終局》

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

原告李某鵬向本院提出如下訴訟請求：

1. 依法確認被告張某芬與原告之父李某剛於 2001 年簽訂的《房屋買賣協議》無效。

2. 請求法院判令被告將位於北京市懷柔區房屋及院落騰退並返還給原告。

3. 本案訴訟費由被告承擔。

事實與理由：原告與李某剛系父子關係，李某剛於2004 年 4 月 27 日死亡，李某剛除原告外無其他法定繼承人。2001 年 7 月 8 日，李某剛與被告簽訂《房屋買賣協議》，將位於北京市懷柔區 T 村正房五間、西廂房三間及全部院落出售給被告。被告在購買李某剛房屋時，未取得懷柔區 T 村集體成員資格，且至今仍不屬於 T 村集體成員。被告與李某剛簽訂的《房屋買賣協議》違反了相關規定，應依法確認無效，故訴至法院。

（二）被告辯稱

被告張某芬辯稱：

1. 案涉房屋不屬於李某剛遺產範圍，原告對案涉房屋不存在訴的利益；

2. 原告並非案涉《房屋買賣協議》相對方李某剛的法定繼承人，不屬於本案適格原告；

3. 原告要求確認《房屋買賣協議》無效，無任何事實與法律基礎；

4. 被告與李某剛簽訂《房屋買賣合同》後，根據當時的相關管理規定，辦理取得了《農村買賣房屋審覈表》，取得了村委會及鎮政府對二手房屋買賣的同意審批，並依法繳納了房屋買賣契稅，2001 年 9 月 10 日，被告與李某剛在懷柔縣房地產交易事務所辦理了《房產賣契》，取得了村集體及鎮政府對案涉房屋交易的同意確認，根據《北京市人民政府關於落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》第二條第六款規定，被告已辦理取得二手房屋產權確認與登記，案涉《房屋買賣合同》符合簽訂之時相關管理規定，不存在應予認定無效的法律條件；

5. 《房屋買賣合同》簽署於 2001 年 7 月 8 日，距離原告起訴已超過 20 年訴訟時效，原告的起訴應予駁回；

6. 被告買賣取得案涉房屋支付了合理對價，並取得了村集體、鎮政府及縣房地產交易中心的審覈，對二手房屋買賣交易盡到了合理的注意義務，不存在任何過錯，就交易取得的房屋存在法律應予保護的合理利益。請求駁回原告的訴訟請求。

（三）法院查明

2001 年 7 月 10 日，李某剛向 T 村民委員會、申請：我係 T 村民，叫李某剛，因年歲過高，身體不好，又無人照顧，願將我的現有房正房五間，廂房三間，賣掉，另想生活之路。同日，張某芬向 T 村民委員會申請：我係北京市朝陽區人，名叫張某芬，我願在 T 村購買房屋一處，用於永久性居住。李某剛（甲方）與張某芬（乙方）簽訂《買賣房屋協議》：甲方現有房屋（正房）五間、西廂房三間，還有兩間，甲方將全部院落賣給乙方永久居住，協商一致房價爲叄萬元；買賣房屋辦理手續由乙方負責，辦理手續費由甲、乙雙方各負 50%，買房稅金由乙方負擔；買賣房屋各項手續全部辦齊一個月內乙方將買房款一次性交付甲方，甲方收到買房款一個月內搬出；……；乙方交付甲方買房款的同時，甲方必須向乙方提供農村集體土地使用證明，否則乙方不予交付房款，甲方並承擔乙方辦理各項手續的一切費用。2001 年 10 月 6 日，收款人李某蘭出具《買賣房屋收款條》：收到北京市朝陽區張某芬女士買房款叄萬元整，交款日一個月內搬出，交與買房主經營管理，收款人系賣房主李某剛之孫女。

被告提供的《農村買賣房屋審覈表》顯示：買房人姓名張某芬，賣房人姓名李某剛，房屋坐落T 村，懷柔縣 T 村民委員會意見，同意辦理有關買賣房屋手續；懷柔縣某鎮人民政府意見，同意，200 年 8 月 30 日。2001 年 9 月 10 日，張某芬向懷柔縣房地產交易事務所繳納稅費 1200 元，手續費 1000 元。2001 年 9 月 10 日，懷柔縣房地產交易事務所出具《房產賣契》：立賣契人李某剛今將所有下列房產瓦房整賣與張某芬，議定賣價叄萬元，此產如有一切糾葛，均由賣方負責，今經北京市懷柔縣房地產交易事務所訂立賣契爲憑；房產坐落懷柔縣 T 村，房產位置及間數北正瓦房五間。

2001 年 11 月 16 日，張某芬向懷柔縣 T 村民委員會提交申請：今有 T 村村民張某芬，現家中五口人，有正房五間，已年久失修，漏雨嚴重，無法居住，需要明年春季翻建，同時院內建西廂房叄間，爲考慮住宅規範，原正房後移七米，與東戶後山牆取齊，建房高度與東戶高度平等，同時正房西擴一間，與西院牆南北取齊，懷柔縣 T 村民委員會意見，同意報批。

後以張某芬爲申請人，申請翻建房屋，懷柔縣T 村民委員會審覈意見，經研究，該戶符合建房條件，同意在合法使用面積範圍內將原基後移 6.9 米翻建，……同意報批；懷柔縣某鎮人民政府出具意見，經研究，同意按規劃擴建，2002 年 1 月 15 日。次日，懷柔縣某鎮人民政府出具《個人建設工程規劃許可證》。

經現場勘查，涉案房屋位於北京市懷柔區T 村，院內建有北正房 5 間，北正房西側建有耳房 1 間，院內建西廂房 3 間。另查，原告李某鵬戶籍地爲北京市懷柔區，非農業戶口；被告張某芬自認，戶籍地在北京市朝陽區，非農業戶口。

（四）裁判結果

1. 被告張某芬與李某剛於 2001 年 7 月 8 日簽訂的《房屋買賣協議》無效。

2. 駁回原告李某鵬的其他訴訟請求。

二、案件分析

（一）農村房屋買賣協議效力的核心判定因素

1. 宅基地使用權與成員身份關聯

宅基地使用權具有身份屬性，是農村集體經濟組織成員專享的權利。在農村房屋買賣中，由於房地一體原則，房屋交易必然涉及宅基地使用權的流轉。本案中，張某芬作爲城鎮居民，自始至終未取得T 村集體經濟組織成員資格，其購買李某剛位於 T 村的房屋，違反了宅基地使用權流轉限制的法律法規強制性規定。儘管雙方簽訂了《買賣房屋協議》，並辦理了諸如《農村買賣房屋審覈表》、《房產賣契》等手續，且繳納了相關稅費，但這些都不能改變其違反法律強制性規定的本質，無法使該協議合法化。

2. 相關手續與合同效力的關係辨析

雖然張某芬辦理了一系列看似完善的房屋買賣手續，得到了村委會、鎮政府的同意以及房地產交易事務所的確認，但這些手續不能對抗宅基地使用權流轉的法律強制性規定。這些手續可能在當時的行政管理層面有一定的合規性，但從法律層面嚴格審查，在涉及宅基地使用權這一核心問題上，因違反上位法規定，不能成爲認定合同有效的依據。

（二）原告訴訟請求的審查與判定依據

1. 原告主體資格的確認

李某鵬作爲李某剛之子，是李某剛的法定繼承人，與本案所涉房屋存在直接的利害關係，具有訴的利益，符合原告主體資格。被告辯稱原告主體不適格缺乏事實和法律依據。

2. 訴訟時效的適用分析

合同效力的認定屬於對法律行爲合法性的判斷，不存在訴訟時效的限制。本案審查的是《房屋買賣協議》是否有效，而不是基於合同有效下的債權請求權，所以被告主張訴訟時效已過不能成立。

三、案件啓示

（一）農村房屋交易風險防控要點

1. 身份限制的嚴格遵循

無論是出售還是購買農村房屋，都必須高度重視宅基地使用權的身份屬性。對於非本集體經濟組織成員而言，購買農村房屋存在極大的法律風險，即使簽訂了看似完備的合同並辦理了部分手續，也可能因違反法律強制性規定而導致合同無效。而對於農村集體經濟組織成員出售房屋時，也應謹慎評估，避免因違規出售給非成員而引發糾紛。

2. 手續辦理的法律實質審查

在農村房屋交易過程中，不能僅僅依賴於村委會、鎮政府或房地產交易部門的手續辦理。雖然這些手續在一定程度上反映了交易的合規性，但要深入審查其是否符合宅基地使用權流轉的法律規定。如本案中，衆多手續最終未能保障合同的有效性，因此，交易雙方應在專業法律人士的指導下，對交易進行全面的法律實質審查。

（二）訴訟策略與法律依據把握關鍵

1. 準確主張權利基礎

原告在提起訴訟時，要準確判斷自己的權利基礎，如本案中李某鵬基於繼承關係對房屋買賣協議的效力提出質疑是正確的訴訟策略。如果錯誤地主張權利，可能導致訴訟請求被駁回。同時，要圍繞權利基礎充分收集證據，如提供親屬關係證明、房屋買賣協議等關鍵證據。

2. 深度理解法律規定運用

在訴訟過程中，當事人及代理律師必須深度理解相關法律規定，尤其是涉及農村房屋買賣、宅基地使用權等複雜法律領域。準確運用法律條文來支持自己的訴訟請求或進行抗辯，如本案中依據宅基地使用權與集體經濟組織成員身份關聯的法律規定來論證合同無效，是勝訴的關鍵所在。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！