中報裡的商業地產：太古恆隆等高端商場銷售承壓 寫字樓、酒店出租率下降

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

近期，上市房企紛紛發佈2024年中期業績。除傳統地產業務外，不少企業公佈了旗下的商業地產相關業績，如寫字樓、商場、酒店等。

從數據上，不同房企、不同業態的商業地產業務表現不一。

綜合來看，寫字樓業務普遍面臨出租的壓力，多數房企的寫字樓出租率低於去年。商場表現漲跌不一，部分商場仍然保持較好的營收水平，但也有商場的銷售額出現下滑，包括一些高端商場。酒店出租率同樣有漲有跌，但由於不少企業下調了房價，加之餐飲收入下降，該項業務帶來的營收也普遍承壓。

與住宅的開發屬性不同，不少房企將商業地產歸爲經營性業務。這類業務的開發運營週期較長，利潤相對微薄，但若運營得當，能爲母公司提供穩定的現金流。

機構的數據顯示，今年以來，熱點城市商業地產市場表現相對不佳。這一結論與房企業績中的相關內容頗爲一致。

商業地產是經濟行爲的重要空間載體，其景氣程度能夠在一定程度上反映出經濟的活躍度。分析人士指出，除了在運營端繼續發力外，商業地產業務的表現或將繼續受制於經濟形勢。

高端商場銷售額普降

8月上旬，恆隆地產和太古地產率先發布半年報。其中，恆隆地產在中國內地的商場收入24.1億元，同比下滑3%，其中高端商場收入降幅爲4%。

恆隆地產在中國內地共有7座高端商場。截至上半年末，有5座商場的出租率保持在90%以上。但由於奢侈品消費不振，商場的營業額出現明顯下滑，並影響了整體收入。

其中，上海恆隆廣場在出租率達到100%的情況下，租戶銷售額同比下滑23%。瀋陽恆隆廣場也下滑20%。其餘高端商場的銷售額下滑幅度從6%到15%不等。僅大連商場收入增長。

上半年，太古地產在內地的零售銷售額下跌7%。具體到項目上，北京三里屯太古裡、成都太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古裡保持不變。

作爲業主方，太古的租金收益仍然較爲穩定。由於遠洋地產退出成都太古裡項目，太古可獨攬項目收益，今年上半年，太古地產的商場租金收入仍然上漲9%。

但若不計入上述影響，上半年太古地產的零售銷售額下滑17%，租金收入下滑1%。

高端商場的營業情況，多受奢侈品銷售的影響。今年上半年，恆隆、太古旗下的高端商場營業情況不佳。兩家公司在財報中均表示，去年同期基數偏高，加之不少消費者赴海外購物，影響了今年的銷售情況。

相比之下，普通商場的經營情況要相對樂觀。恆隆旗下的3座次高端商場，出租率均在90%以上，其銷售額也普遍提升。

內地房企中，龍湖旗下有超過80家在營業商場。上半年多數商場的出租率在90%以上，龍湖的租金收入也有所增長。但尚不清楚這些商場具體的經營數據。

華潤置地旗下的在營購物中心也超過80座，同樣有着較高的出租率，其營業額較上年同期有近一成的漲幅。但值得注意的是，上半年華潤置地新開購物中心6座。剔除規模增加的因素，該項業務的營業額變化幅度如何，同樣是未知。

另一家內地房企金茂，旗下的“商務租賃及零售”業務出現下降，原因是長沙攬秀城成爲華夏金茂REIT的底層資產，其收入不再納入報表。

需求不足影響寫字樓出租率

另一家商業地產開發和運營商SOHO中國，其項目包含商場和辦公樓雙重業態。去年SOHO中國就出現營收、利潤雙降的情況。到今年，這種趨勢仍未改變。

今年上半年，SOHO中國旗下項目的平均出租率約爲76%，略低於去年78%的水平。公司在北京的五個項目中，除麗澤SOHO外，其餘四個項目的出租率都比去年末有所下降。其中銀河及朝陽門SOHO空置近半，出租率僅爲54%。

上海的四個項目中，除古北SOHO外，其餘的出租率均持平或下降。

SOHO中國表示，今年上半年，熱點城市寫字樓市場供應量低迷，但需求繼續疲軟，成爲制約市場回暖的主要因素。

產業結構調整、宏觀經濟增速放緩的大環境，影響了寫字樓市場的表現。以北京爲例，由於需求不足，近兩年，北京寫字樓租金水平持續下降，空置率則不斷提升。戴德樑行的數據顯示，今年第二季度，北京寫字樓空置率數據爲18.0%，租金水平爲329.7元每月每平方米。

除SOHO中國外，其他房企的寫字樓業務也受到影響。

今年上半年，恆隆的辦公樓總收入爲5.56億元，同比下降4%，原因是“上海、瀋陽辦公樓租賃市場競爭激烈”。

同期，太古在內地的辦公樓租金收入增長6%。但和去年相比，三個辦公樓項目的出租率均有所下降。公司表示，“由於經濟前景不明朗，北京、上海和廣州的辦公樓樓面需求依然疲軟，租戶對租賃協議安排採取審慎態度。”

今年上半年，華潤的寫字樓出租率爲75%，同比下降6.8個百分點。同期，金茂旗下的四個寫字樓，出租率均比上年同期有所下降。

酒店業務方面，不同公司的業績表現不一。

上半年，恆隆的酒店業務錄得收入微增3%，但這主要源於客房收入的增長。相比之下，餐飲業務收入則出現小幅下滑。

同期，華潤酒店營業額10.4億元，同比下降3.8%。上半年華潤旗下的酒店入住率爲62.5%，同比下降1.4個百分點。

今年上半年，金茂的酒店經營收入同比下降17%。公司表示，這主要是由於度假客流量被網紅城市和出境免籤國家分流，以及去年下半年處置北京威斯汀酒店所致。

金茂在內地的11家酒店中，有9家的平均房價比上年同期有所下降。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，與傳統地產業務不同，商業地產更考驗房企的運營能力，並更容易受投資、消費等經濟行爲影響。未來一段時間，經濟結構調整的大環境，有可能繼續對商業地產帶來影響。

他認爲，不少開發商仍然以重資產的方式持有商業地產。對於這些企業來說，除繼續提高運營能力外，利用REITs等金融工具實施輕資產化也有助於減輕資金壓力並提升資金使用效率。