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住房“以舊換新”實踐的三點思考

王麗新

住房“以舊換新”被視爲打通一二手房置換鏈條、助力房地產去庫存的重要方式。連日來，實施住房“以舊換新”政策的城市不斷擴容。據中指研究院監測，截至6月28日，全國已有超88城表態支持住房“以舊換新”。

在筆者看來，在政策落實過程中，力爭牽一線而動全局，破除房地產開發企業、中介機構與換房人三方壁壘，暢通“舊房難賣導致新房難買”僵局，以“小細節”撬動大市場，至關重要。

首先，多方聯動盤活二手存量市場，摸底“去舊”需求，激發換新動力。住房“以舊換新”政策能否達到預期目標，關鍵在於能否更大範圍地滿足羣衆“賣舊買新”需求，其中，老房子、小房子、老舊城區非學區房等房型業主換新動力更足。

完成一單住房“以舊換新”交易，中介機構可發揮重要作用，多部門及開發商聯動推進是必要手段，也是加速器。一是要鼓勵房地產開發企業、專業化住房租賃企業、房地產經紀機構委託出售、租賃舊房，甚至收購處置舊房，尤其支持國資平臺收購舊房用作保租房、人才房或者租賃運營；二是讓更多熟知城市或者單個區域市場及掛牌房源的中介機構參與進來，有利於提高“賣舊買新”需求匹配度，縮短交易週期，同時考慮在中介費用方面給予市場標準八折以上優惠；三是開發商要承諾買房人在較長期限內無理由退房及不承擔違約責任，爲其提供換新無憂安全保障；四是金融機構、財稅、家裝企業以及房地產評估機構等，給予“帶押過戶”交易方購房首付比例、契稅及增值稅、裝修及房屋價格評估費等各項優惠措施加持，全方位激發換新動能。

其次，擴大住房“選新”覆蓋範圍，讓更多開發商旗下更多新房項目參與進來，以好房子驅動銷售。住房“以舊換新”關鍵性特徵是“賣舊買新”，是針對改善性需求精準施策，這意味着要想順利換新，有四個關鍵問題必須重視。

一是，要拿出好房子才能滿足改善性需求。對開發商而言，不能把“以舊換新”當作去庫存、去尾貨的機會，需注意，購房者要買的新房是能改善居住品質的好房子。二是，要擴大新房選擇範圍，力爭憑藉“房票”（住房置換資金以“房票”形式發放兌換）可跨區域流通換新。畢竟，新房選擇範圍小，購房人的參與意願就不強，換新受阻，會使得賣舊房動力不足。三是，要平衡“賣舊買新”兩端新舊房源價格差距，降低換房門檻。換言之，若舊房售賣的價格過低，買新房的價格過高，相應的價格差和貸款可能會影響購房人的換房意願。四是，要甄選開發商品牌及信用資質，做好入選新房項目自身財務、品質等盡調工作，消除逾期交房、購房資金退還難保障等風險。

再次，暢通“以舊換新”置換鏈條，需因城施策動態調整實施細則，以“小細節”持續撬動大市場。當前，住房“以舊換新”尚處在探索時期，但政策實施力度和廣度已邁向新階段，多個城市樓市聯動交易活躍度提升，政策效果初步顯現。接下來，如何持續深化住房“以舊換新”並不斷創新，是對有關部門及各地的考驗。

在筆者看來，各地需針對交易痛點於細節處做文章，切忌僵化照搬大城市“以舊換新”模式，要因城施策動態完善和調整實施細則，爲房地產交易創造更爲友好的環境。比如，有的城市將原來的一套存量房只能置換一套新房，調整爲最多允許三套房源置換一套新房。再比如，有的城市首創“舊轉保”模式，即國資企業統租存量房源用於保障性住房運營，並不買斷舊房所有權，而是一次性支付5年至10年的租金。

總體來看，於當前樓市而言，住房“以舊換新”不應該是曇花一現，需發揮持續性作用，在實踐中跑出助力房地產行業健康發展之路。

住房“以舊換新”實踐的三點思考

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