住宅新規開啓“居住革命”

來源：中國科學報

日前，住房和城鄉建設部發布了《住宅項目規範》（以下簡稱《規範》）。這份將於5月1日正式實施的國家標準，以“安全、舒適、綠色、智慧”爲核心理念，通過強制性條文重構住宅建設標準，不僅爲新房劃定了品質基線，也爲存量房改造和行業轉型指明瞭方向。

從“量的擴張”轉向“質的躍升”，這場“居住革命”正在重塑14億中國人的生活空間。

從“生存容器”到“生活容器”的質變

《規範》的出臺，標誌着中國住宅建設從滿足基本居住需求轉向追求高品質生活，其核心亮點體現了對居住痛點的精準迴應與對未來需求的超前佈局。

首先，層高與空間體驗的升維。《規範》將住宅層高從2.8米提升至3米，淨高不低於2.6米。0.2米的增量打破了延續數十年的空間桎梏，更高的層高不僅改善了採光通風條件，更通過“垂直冗餘空間”爲智能家居、新風系統等現代設備提供安裝可能。北京、廣州等城市的許多項目已提前實踐3米層高設計，這些項目預售認籌的“火爆”市場反響反映了消費者對空間品質的渴求。

其次，電梯標配是老齡化社會的民生答卷。將電梯設置門檻從7層降至4層，這一調整直面中國中度老齡化的現實困境。據統計，新規實施後，全國約1200萬套多層住宅將直接受益。更值得關注的是，電梯轎廂尺寸標準化和通信信號全覆蓋設計，既滿足了擔架通行與緊急聯絡需求，也爲未來智慧物流配送預留接口。

再次，靜音標準預示鄰里關係的重構。據統計，位居城市居民鄰里糾紛首位的因素就是噪聲擾民。《規範》將樓板隔音標準從75分貝嚴控至65分貝，相當於將樓上跑跳聲降至正常交談水平。同時，對排水管、電梯等設備噪聲提出限值要求，或將終結“深夜馬桶聲”等瑣事引發的鄰里糾紛，重構社區和諧生態。

最後，適老化設計是溫情城市的微觀註解。衛生間扶手預留、無障礙出入口強制設置、戶門淨寬擴大至0.9米等細節，折射出政策制定者對弱勢羣體的關懷。這些改動看似微小，卻能讓輪椅使用者獨立完成如廁洗浴，使攙扶老人者無需“側身擠門框”。

《規範》還要求夏熱冬冷地區預留供暖製冷設施位置，嚴寒地區強制使用可再生能源系統，預計每年減少碳排放1200萬噸。這種因地制宜的設計思路，既迴應了長江流域居民冬季採暖的長期訴求，也推動建築從能源“消耗者”轉向生態“參與者”。

破解“老破小”困局的制度鑰匙

如果說新規爲未來住宅樹立了標杆，那麼其對存量房的影響則更具現實意義。根據住房和城鄉建設部公佈的最新數據，截至2024年底，全國城鎮已建成住宅中，超過41%的建築房齡在21年以上，改造迫在眉睫。而《規範》無疑爲將來老舊小區改造指明瞭方向。

面對全國巨量的老舊住宅，新規實施帶來的價值分化已成定局。有數據顯示，符合新標準的住宅溢價空間達15%~20%，而低標準老舊住宅則面臨資產重估壓力。

要破解“老破小”困局，需要政策、技術、市場協同破冰。

利益博弈中的破局之道。儘管《規範》明確新建住宅4層起配電梯，但既有老舊小區加裝電梯仍面臨技術評估難、居民意見協調難、資金籌措難三重障礙。北京、上海等地探索的“政府補貼+居民分攤+企業讓利”模式，或可爲全國提供借鑑。

《規範》對於電梯的相關規定，爲地方政府推動老舊小區加裝電梯提供了明確依據，相信未來會有更多地方加快推動老舊小區加裝電梯，並且一定會有各種創新的模式和政策出臺。

功能升級中從“將就”到“講究”。《規範》提出的人均集中綠地不低於0.5平方米、雨水資源化利用等要求，倒逼老舊小區重構公共空間。成都“公園社區”實踐中，拆除圍牆增建綠地、利用廢棄車棚改建養老驛站等創新，證明存量改造不僅是硬件的更新，更是社區治理能力的升級。

存量房改造將突破物理空間限制，通過分戶牆隔音改造、陽臺欄杆加高等措施，可使老房達到新規提出的大部分性能標準。集中供暖系統改造、適老化設施加裝，則能顯著提升居住品質。蘇州部分社區試點“菜單式改造”，居民可自選項目組合，這種柔性策略值得推廣。

推動房地產市場的分化與重生

當建安成本剛性上升，房地產市場將經歷“冰與火”的淬鍊。《規範》的強制性標準將推動行業洗牌，並催生新的增長點。有房企的財報顯示，僅隔音標準提升就導致利潤率降低2個百分點。

與之形成對比的是，頭部企業通過研發投入，已在改善型市場攻城略地。層高提升導致建築成本增加5%~8%，電梯配置標準升級使每平方米造價上漲200~300元。這對中小房企構成嚴峻挑戰，卻爲擁有技術儲備的頭部企業創造差異化優勢。一些企業通過先進技術優化管線佈局，在3.3米層高項目中實現成本可控，印證了“技術降本”的可能性。

新規釋放的改善型需求正在重塑市場格局。某房企推出的“3米層高+全屋智能”項目受到消費者的追捧，新規發佈後，“層高”“電梯配置”搜索量激增，某些聲學材料企業訂單量大幅增長，而電梯製造商需調整生產線以適應1.6米寬轎廂標準。這意味着這種強制性技術迭代正在重構產業鏈生態，房地產市場未來的競爭焦點將從地段轉向產品力，智慧家居、健康住宅等概念將成爲核心競爭力，建築隔音材料、無障礙設施、智能電梯等細分領域將迎來爆發式增長。

總之，《規範》不僅是技術標準的升級，更是居住文明的制度性躍遷。其通過強制性底線要求與市場化創新激勵的雙重機制，正在重構價值邏輯、產業邏輯和治理邏輯。

未來，隨着新規落地和城市更新推進，我國將逐步形成“新建住宅標杆化、存量住房優質化”的住房發展新格局。這一過程中，需要政府、企業、社區和居民共同努力，平衡各方利益，創新實施路徑，最終實現從“住有所居”到“住有優居”的歷史性跨越。（作者周城雄，系中國科學院科技戰略諮詢研究院研究員）