170萬購房款被挪作他用 如何規避房屋交易資金風險？

170萬元首付款直接打入賣房人賬戶，房子卻遲遲不能辦理過戶。

近日，人民網房產頻道接到新聞線索，家住燕郊的王先生2019年通過興達中介公司購買了楊先生位於河北三河市某小區的房子。由於該套房存在170萬元的銀行抵押貸款，賣方提出，由買家直接支付170萬元首付款用於解除該套房屋抵押，便於買賣交易。

據記者瞭解，在此後的幾個月中，王先生將170萬首付款，分多筆陸續打入賣方賬戶。然而，等到銀行的約定還款日，需要解除房屋抵押的時，王先生才得知，賣方並未向銀行還款解押，而是將首付款挪用填債，並且暫時無力償還銀行抵押貸款。

5月以來，隨着疫情得到有效控制，復工復產復業復市持續推進，住房需求持續釋放，二手房市場交易升溫。而在線上化交易加速的背景下，存量房交易資金安全問題值得關注。

交易資金糾紛層出不窮

一直以來，由於二手房交易流程複雜且週期長，涉及交付的房款金額大、類別多，隨之產生的涉及交易資金的買賣糾紛層出不窮。

資金監管是規避買賣資金風險的有效方式之一。所謂資金監管是指在二手房交易中，爲了保證房屋交易的公正和安全，買方將購房涉及到的資金通過第三方平臺進行臨時託管，待房屋交易達成後再將房款資金支付給賣方。

但在實際交易中，像王先生這樣因爲各種原因將購房款直接打入賣房者賬戶，進而“錢房兩空”的現象屢見不鮮。

截至人民網發稿，王先生的情況尚未得到妥善解決。矛盾的關鍵不僅在於王、楊雙方，王先生認爲負責介紹的中介機構也應承擔責任。

“最初我是有異議的，房屋總價203萬，170萬的首付我認爲太多，直接支付會有風險。”王先生告訴記者，儘管心有疑慮，但在中介和賣方的口頭保證下，他答應了直接支付楊先生170萬元的要求，並就房屋總價、首付安排等達成約定。

王先生認爲，在買房過程中，中介並未告知可以採用資金存管模式，且中介在買方提出交易模式有風險的情況下，還提供了影響買方判斷的虛假信息――稱賣方多次在其公司售房，信譽有保障，且賣方名下有商鋪，出了問題可用作抵押。。

而對於這一細節，興達中介負責人並不認同。該負責人告訴人民網房產記者：“我們已口頭提醒過是否需要資金監管，合同包括付款方式也是經過雙方同意才簽署的，因此並不應該對王先生的遭遇負責。”

如今，王先生購買的房子仍不能辦理過戶，中介機構和中介個人也不退還相關費用或承擔責任與賠償。

“就目前的情況來看，買方是守約的，不需要承擔違約責任。但是從實際情況來看，買方是受害者，付了房款，卻不能辦理房產證，而且自己買的房子還存在被執行拍賣的風險。”北京金訴律師事務所主任律師王玉臣指出，賣方顯然是違約的，要承擔逾期過戶的違約責任，一般合同中都有約定，這種情況下，應當如何承擔違約責任。

王玉臣認爲，中介是有交易過失的，沒有盡到相應的提醒和輔助交易安全的義務。但是，司法實踐中，對中介的違約責任認定往往是比較小的，如果沒有特別明確的證據證明，甚至可能不予認定。

王玉臣建議，一旦購買抵押房，切記要做好流程控制，一方面合同上要明確約定，另一方面前期的每一筆付款都要確保是用來解除抵押的，要共同去辦理還款手續，而不是僅僅打款了事。

多種模式涌現 完善房屋交易資金存管體系

存量房交易資金數額巨大，爲保證交易資金安全，自2006年以來，國家相關部門陸續出臺了多項政策，規範存量房交易結算資金管理，要求房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵佔、挪用交易資金。

在實踐中，目前全國許多城市逐步實行了交易資金專用賬戶管理，有效保證了交易資金安全。在“放管服”背景下，一些城市取消強制存量房資金監管，一些規模平臺企業瞄準這一市場需求，也在積極打造新的資金存管模式。

記者梳理髮現，當前，市場常見的資金存管方式主要有四類：一是購房者自主選擇當地商業銀行進行資金存管；二是依靠當地政策性監管，如部分城市由住建委提供資金監管等；三是具有支付牌照的第三方支付機構賬戶存管；四是行業與專業機構合作提供存管，如中介機構通過合作銀行共同開展第三方資金存管服務。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認爲，存量房交易資金監管制度有效防範了交易風險，維護了購房者合法權益，一定程度上也化解了房地產金融風險，維護了二手房交易秩序。

重視交易風險 謹慎選擇合規存管平臺

記者在調查中瞭解到，在實際二手房交易中，不同城市的交易流程存在差異，各地政府監管尺度寬嚴不一，而房地產買賣又是低頻交易，這使得購房人風險防範意識不高，對交易資金監管的政策、流程瞭解認知度有待提高。

“像有些賣家就擔心操作麻煩和放款速度慢，而放棄資金監管。”一位中介機構工作人員告訴記者。

對此，國內頭部房屋交易平臺相關負責人提醒，“對於絕大多數中國家庭來說，房產交易是大宗交易。資金存管是保障房產交易安全的有力抓手，也是關鍵因素。”

隨着越來越多的創新資金存管模式出現，購房者還應注意學會鑑別正規合法渠道與非正規的存管渠道。

“企業平臺與政府的公信力不可同日而語。如果遇到‘黑心’企業跑路，買房人利益仍然得不到保護。”趙秀池說。

她建議，購房者一定要委託合規經營的中介機構進行存量房交易，並進行通過獨立透明的“第三方存管機構”進行資金存管。可以通過查看經紀機構的營業執照、備案證明、網上覈驗、查詢其信用情況等來確認經紀機構的合規性。

另外，趙秀池建議，購房者還可選擇在辦理不動產轉移登記的同時支付房款，以避免交易風險。