330億交易背後的平安凱德“進退局”
何豔豔 攝
繼潘石屹將SOHO中國清倉出售後，近日凱德也將旗下的六個不動產放上了交易的貨架。
從標的資質來看，這是凱德手中的優質項目，它們坐落於上海、北京、寧波、成都、杭州5個一二線城市，六個項目的部分股權總資產價值467億元。
最終平安人壽吃下了這個龐大資產包的部分股權，總出資額不超過330億元。
交易完成後，凱德在各項目中的持股比例，將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%，變更爲12.6%-30%，並繼續負責項目的運營及資產管理。這場甩賣，也爲凱德回籠資金超過20億新元，摺合人民幣約96億元。
凱德“逃頂”還是急流勇退？
凱德旗下綜合體旗艦品牌來福士在國內的亮相始於2004年，彼時其進入中國市場已經10年。隨後的16年裡，來福士擴張到了9座，足跡遍佈北京、上海、成都、寧波、杭州、深圳、重慶7城。核心城市上海獨佔3座，分別爲上海來福士廣場、長寧來福士廣場和北外灘來福士廣場（未開業）。與此同時，凱德在中國大陸地區的購物中心總數達到44個。
業績穩步擴張的同時，凱德也沒能逃脫疫情給業績帶來的影響。
2020年凱德旗下購物中心物業淨收入同比下滑13.2%。同年其購物中心的總出租率也下滑7.4個百分點至89%，客流量也下降了32%。
雖然凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示，來福士品牌已發展爲“能夠提供穩定經常性收益的成熟資產”，但凱德卻沒有將這個現金奶牛攥在手裡。其慣常的商業運營模式是在項目初期通過私募基金進行開發，之後高效運營項目提升資金價值，待項目成熟後通過交易實現資金回收，最後將所得資金用於再投資。
來福士的“成熟之日”恰是凱德退出之時。
退出的背後也是凱德近年來悄然開啓的換倉模式，從傳統的住宅、購物中心、住宿等領域，進一步擴展至物流、商務園、工業地產等領域。
潘子翔表示，本次出讓六個來福士的部分股權，將爲凱德創造超過20億新元的淨收益，摺合人民幣約96.2億元。其中部分資金將用於重點投資數據中心等新經濟資產，未來幾年，凱德還計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。
對商業嗅覺靈敏的凱德來說，新經濟資產早已佈局良久。
今年4月，凱德宣佈以36.6億元收購一個位於上海閔行區的超大規模數據中心園區。此外，凱德集團在新加坡已有4個數據中心，歐洲11個，同時也是韓國一個數據中心開發項目的基金和資產管理方。凱德表示，在積極把握新經濟資產發展機遇的同時，集團也將繼續在商業地產等領域投資並深耕。
其實，近年來已有不少企業加入到數字化、智能化轉型中，政府亦有相關政策配套支撐產業發展。相關數據顯示，預計到2024年，亞太地區數據中心行業將以兩位數的年複合增長率快速發展，其中中國數據中心市場的年複合增長率預計將達到30%。
除了回收資本進行再投資，凱德本次將平安拉入戰略合作伙伴陣營，也是推行本地化運作的策略之一，藉此建立穩固的全球性資本合作伙伴網絡。凱德集團首席執行官李志勤表示：“凱德將繼續持有這六個來福士項目的股權，並負責項目的運營及資產管理。凱德期待與中國國內機構投資者建立更廣泛的資本合作，使凱德的投資者基礎更加多元化。”
平安的進擊
作爲已能提供穩定經常性收益的成熟資產，凱德的來福士資產包最終被平安攬入懷中。
實際上，平安今年在不動產領域動作不少。除了上述項目，其今年還拿下了北京麗澤商務區D-03、D-04不動產和平安香港總部大樓，前者累計出資金額爲69.41億元，後者累計45.17億元、89.73億港元。本次投資完成後，平安人壽標的項目投資餘額佔公司一季度末總資產的比例約爲1%，同時，其投資非自用不動產類賬面餘額佔一季度末總資產比例約爲10.3%。
諸葛找房數據研究中心分析師樑楠認爲，本次交易的六個來福士項目資產優質，租戶及合約穩定，平安接盤來福士股權後可保證資金的保值，並通過穩定的資金回報實現資金增值。平安的投資也符合此前平安首席投資官陳德賢接受採訪時所言的“未來不動產投資會偏向物業類項目”的策略。
截至2020年末，中國平安保險資金投資組合規模達3.74萬億元，較年初增長16.6%，總投資收益1996.36億元。其在不動產以及與不動產關聯的物業、債和股票等方面的投資金額佔其保險資金總規模的7.5%左右，相較監管規定允許的30%的投資比例上限存在一定空間。
近年來，平安加倉不動產領域早已引起市場的注意。到目前爲止，平安投資的124家公司中多數與地產相關。據統計，平安重倉了13家房企，與20多家龍頭房企有合作關係，其中，持股華夏幸福25%；持股中國金茂14%，此外，還投資了碧桂園、輝旭等知名房產。
值得一提的是，平安今年招攬了魯貴卿、蔣達強兩位房企出身的高管加盟。2月，蔣達強辭別老東家弘陽集團，赴任平安不動產總裁。此前，蔣達強曾任職旭輝、弘陽，相較房地產開發公司，平安不動產業務更廣泛，涵蓋投資、商業地產、金融產品、產業發展等。
魯貴卿則曾先後在中建五局、中國建築、中南建設集團擔任高管，2021年5月原平安不動產董事長鄒益民退任，魯貴卿正式接任掌舵。樑楠認爲，二人的加盟或將對平安不動產的資金配置、企業業務板塊及涉及領域帶來新的變動。
這點在二人主導推動達成的來福士項目已初見端倪。