7萬平土地被收儲，華僑城想換“新牌”再上桌？

近日，華僑城A（000069.SZ）發佈公告稱，全資子公司天創公司位於武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區一TOD項目，被政府部門擬通過“收、調、供”聯動方式收儲。

據悉，收儲會將項目地塊用途調整爲住宅爲主、商辦爲輔，再於公開市場招拍掛。不過，所涉收儲補償金額暫未公佈。

對於此次地塊“商改住”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，過去出讓土地的規劃條件已經無法適應當下開發商的開發能力以及商辦供大於求的現狀。在此背景下，選擇對土地原有規劃條件進行調整，不僅可以利於開發主體開發，也是對近期有關部門關於盤活存量土地政策的落實。

值得注意的是，今年下半年，華僑城開始密集處置旗下多項資產，包括酒店項目、文旅項目、商業項目等。而大幅度“減負”的背後離不開經營承壓。那麼，華僑城依靠“文旅+地產”發展模式，又該如何扭轉困局？

收儲“商改住”再上架

根據公告，本次被收儲土地位於洪山區團結大道、綠島西路、沙湖北路、信和西路圍合區域，土地用途爲住宅、商業服務、公園與綠地，土地面積爲7萬平方米，合約爲105.32畝。

該土地原計劃要建設成爲集高端產業聚集的地鐵上蓋TOD項目，即華僑城·歡樂天際中央區TOD商服組團，但截至目前尚未兌現。

此次政府部門對TOD項目土地進行收儲，會將原商辦爲主、住宅爲輔的建設指標調整爲住宅爲主、商辦爲輔，調規後的土地進行公開市場招拍掛。

早在2024年8月，武漢市洪山區人民政府官網就發佈公示，擬將該TOD地塊由商務設施用地調整爲商服、居住用地。據鳳凰網房產武漢消息，該TOD項目是武漢今年第11宗“商改住”項目。

事實上，往往這種土地用途的轉換，一定程度上能夠直接提高土地的投資價值。“目前各地商辦領域市場較爲嚴峻，受到互聯網直播帶貨以及電商的衝擊，店鋪空置率上升，租金下行。辦公領域消費降級也比較明顯，很多公司都在縮減辦公規模，並降低辦公成本，從核心地段遷往非核心外圍區域。因此，開發商對於開發商辦項目積極性不高，更重要的是商辦項目主要以持有爲主，銷售比例不高，且市場接受度以及價格遠低於住宅。”同策研究院研究總監宋紅衛分析稱，此次調改規劃後，以住宅爲主，能夠提高項目可售的資產價值與盈利空間，且能快速回籠資金。

不過，李宇嘉補充道，在片區商辦配套已經過剩的情況下，如後續開發成住宅，還要考慮住宅配套如醫院、學校是否還有空間。

11月22日，該地塊重新掛牌，新地塊土地面積爲7萬平方米、建築面積爲31.43萬平方米，土地用途爲住宅、零售商業、商務金融、公園綠地，起拍總價24.2億元，起拍樓面價約7700元/平方米，網上拍賣時間爲12月13日。

而華僑城將計劃通過招拍掛方式參與調規後的土地競買，這對企業來說可謂“舊牌換新牌”，如有機會競拍成功，後續居住用地的開發會帶來比商辦更高的利潤回報，有助於緩解資金緊張。反之也會獲得相應補償款，補充公司營運資金。

正如華僑城所言，本次TOD項目土地收儲及重新供地，若後續公司通過招拍掛競得土地，將有助於增強公司流動性，改善貨源結構，提高公司運營和管理效率，符合公司整體發展戰略的需要；如後期未能競得土地，公司仍能獲取收儲補償款，實現商辦土地資產盤活。

“減負”背後爲經營承壓

除此次被收儲，今年下半年，華僑城連續處置旗下多項資產。包括上海寶格麗酒店、麗江鉑爾曼酒店、深圳艾美酒店、雲南文產香格里拉城市綜合項目等。除此之外，還掛牌南京市的辦公物業、成都市的商業房產。

一系列“減負”動作，被業內看爲是華僑城陷入困境後的“及時止損”。公開資料顯示，華僑城是一家主營旅遊及房地產業務的上市公司，多年來依靠“文旅+地產”模式發展，但隨着房地產市場深度調整以及其他不可抗力因素，企業不得不面臨着雙重壓力。

從2022年開始，華僑城陷入經營困局，營收出現下滑。財報顯示，2022年、2023年，企業實現營業收入爲767.67億元、557.44億元，分別同比下降25.17%、27.39%，對應的歸母淨虧損分別爲109.05億元、64.92億元。

2024年，隨着房地產政策主基調延續寬鬆態勢以及旅遊市場持續升溫，華僑城經營有所回暖。財報顯示，上半年，企業實現營業收入230.11億元，同比增長18.38%，其中旅遊綜合業務收入113.25億元，同比增長9.88%，房地產業務收入116.12億元，同比增長27.76%。不過，歸母淨利潤仍爲負值，虧損達10.56億元，但虧損幅度同比有所收窄，較上年同期減虧19.13%。

再看在財務方面，近幾年，華僑城面臨流動性壓力，賬面貨幣資金持續縮水。財報顯示，2021年-2023公司貨幣資金分別爲676億元、416億元及401億元；截至2024年上半年末，公司貨幣資金餘額已經降至366億元，對短債覆蓋倍數爲1.21，相比2023年年末的1.63下降幅度明顯。

與此同時，企業經營活動產生的現金流量淨額爲-28.32億元，同比下降3217.51%，出現斷崖式下滑，很明顯已經陷入“缺血”狀態。

能否藉助文旅“東風”破局？

面對當下市場環境與自身發展狀況，華僑城在進行一系列戰略性調整，以保持向穩運營。企業在2024年半年報中表示，下半年除加大營銷去化力度、強化流動性管理外，也在加強產品創新，做優做強旅遊業務。

10月，公司地產業務基本面改善明顯，實現合同銷售面積23.7萬平方米，較1-9月月均銷售面積增加94%，同比增加72%；合同銷售金額30.3億元，較1-9月月均銷售金額增加61%，同比增加21%。

不過，全年數據仍不及預期。1-10月累計實現合同銷售面積133.8萬平方米、合同銷售金額199.6億元，分別同比減少20%及42%。

另一方面，企業文旅業務漸有起色。據瞭解，國慶期間，華僑城旗下歡樂谷公司推出包括國潮非遺絕技、國際街頭大秀、電音狂歡在內的多種等創意活動，累計接待遊客超120萬人次，天津歡樂谷、襄陽度假區國慶假期接待遊客量達歷史最優。

綜合計算，1-10月，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客6828萬人次。其中，10月合計接待遊客803萬人次，較1-9月月均遊客接待量提升20%。

一位文旅行業的資深人士認爲，對於華僑城來說，在當前旅遊市場持續升溫的背景下，尤其是隨着冬季旅遊旺季的到來，企業應該抓住時機，在品牌運營方面下功夫，以此實現帶來新的增長點和經濟效益。

據悉，11月11日起，華僑城啓動第三屆“華僑城團圓季”，歡樂谷公司聯動旗下10城12園區推出“驚奇潮玩節”，爲遊客帶來沉浸式文旅新玩法。年末時，歡樂谷公司還將圍繞歲末、新年推出新一輪品牌節慶，讓遊客在歡樂谷感受不一樣的節慶氛圍。

值得一提的是，我國旅遊發展步入快車道，消費者呈現多樣化消費需求，旅遊市場個性化、深度化的消費需求比較明顯。對此，宋紅衛提醒稱：“對於企業來說，做好文旅也要依託大數據對於客羣需求的把握以及客羣需求細分後對於精準化運營的賦能，更好地滿足不同羣體對於個性化，特色化旅遊的需求。”

最終，華僑城如何扭轉困局、打好“翻身仗”，這個答案或許需要時間來揭曉。