保利聯合金茂87億元摘得北京朝陽一組團地塊 溢價率10.5%

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

2月11日，北京市朝陽區再次出讓一宗組團地塊，保利+金茂以87.295億元競得，溢價率10.5%。

《中國經營報》記者瞭解到，這是自去年以來朝陽區出讓的第三宗組團地塊，爲吸引企業拿地，朝陽區政府主動對地塊調整規定，減輕開發商的拿地運營成本。

又一組團地塊出讓

本次出讓的地塊爲北京市朝陽區三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007、三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。

該地塊爲組團地塊，其中，三間房D區1205-0007地塊爲R2二類居住用地，用地規模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。

三間房鄉南區1202-0006爲R2二類居住用地，用地規模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%。

三間房鄉南區1202-0007地塊爲托幼用地，用地規模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設後無償移交相關部門。

這宗組團地塊的總面積爲6.9公頃，地上建築規模17.39萬平方米，不設置土地限價和銷售指導價。

據瞭解，這是朝陽區自去年以來出讓的第三宗組團地塊。去年6月13日，北京土地供應迎來新形式，首宗“住宅+產業+配套”組合供應用地成交，中建智地聯合體以112億元底價競得，該組團地塊包含位於朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區3宗地塊，出讓價格也打破了當時北京土地出讓歷史紀錄。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，當時朝陽區首次嘗試以組團形式供地時，市場觀望和質疑聲音不斷。不過隨後該組團地塊中的酒仙橋項目——北京宸園首期開盤即售罄。

當年11月29日，朝陽區再次出讓一宗組團地塊，包含酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊，以及十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。中海以153.32億元價格成交，溢價率0.21%。

近兩年，全國樓市銷售持續下滑，土拍端也隨之遇冷。各地持續“鬆綁”土拍規則”，加大優質地塊供應。比如上述朝陽區去年11月份成交的組團地塊，爲了能夠順利出讓，政府對該組團地塊的控高、建築規模等指標均進行了優化修改，將酒仙橋、十八里店地塊建築高度由60米局部提高至80米；降低十八里店朝陽港地塊配建規模，由原需配建“4500平方米機構養老設施、1500平方米社區居家養老設施”調整爲“不少於1000平方米社區居家養老設施”；允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉讓等。

對於本次出讓的組團地塊，朝陽區政府亦對買家進行了“減負”。據瞭解，三間房D區1205-0007地塊原本由兩宗地塊組成，曾出現在2024年第四、五次供地清單裡，但在當年第七次供地清單中再次上架時，減去了一宗持有型的多功能用地。1205-0007地塊容積率從原來的2.8降爲2.5，地上建面減少了1.09萬平方米。

此外，三間房鄉南區1202-0006原來控高爲60米，被打包進該組團地塊後，變爲局部控高80米。

張凱指出，這些調整一方面減輕了開發商的拿地運營成本，另一方面也提高了小區的居住舒適度，讓空間更加開闊。

保利“補倉”

此次出讓的組團地塊前期吸引中海、招商以及保利+金茂聯合體三家企業報名。競拍當天後半程主要是中海與保利+金茂的競爭，最終，保利+金茂以87.295億元競得，溢價率10.5%，成交樓面價約5.2萬元/平方米。

據張凱介紹，三間房鄉南區1202-0006、0007地塊緊鄰朝陽北路，且靠近6號線褡褳坡站，其西側直線距離約1.7公里處便是東五環。三間房D區1205-0007地塊則位於南區地塊的東南方向約1.2公里處，距離地鐵6號線黃渠站約700米。總體來看，這兩個區域的交通和配套條件都較爲優越，周邊有朝陽大悅城、常營龍湖天街兩大商圈。

不過，D區1205-0007地塊西北角存在一座墓園，即現存的石文晟繼妻佟氏誥封碑，該墓園不可移動，必須原地保留。“這種情況與前段時間中海摘得的豐臺萬泉寺地塊存在家族墓地祭祀臺的情況相似，後期開發商需要針對此類問題進行相應的處理。”

據瞭解，項目周邊在過去近一年內並無新房項目入市。2023年，光煦境和璽悅朝陽開盤時，其當期銷售指導價爲8.5萬元/平方米，且均已售罄。現房項目也已入市，去年9月，和光煦境推出96套現房，目前已網籤91套，網籤均價爲7.5萬元/平方米。今年1月，璽悅朝陽推出86套現房，目前已網籤28套，網籤均價爲8.3萬元/平方米。

此外，保利在2024年僅在北京拿下一宗土地，即海淀的嘉華天珺項目，總價爲89億元。張凱表示：“保利此時選擇補倉，可謂時機正好，勢在必得。”

（編輯：盧志坤 審覈：童海華校對：翟軍）